Más alquiler, menos compra

Hemos hablado anteriormente sobre el sector inmobiliario. Entre otros, comentamos el incremento en el precio de las viviendas (especialmente las de segunda mano) en las principales ciudades y su entorno y el crecimiento de alternativas relacionadas con el sector del lujo. Otro aspecto a destacar en este campo lo encontramos en el alquiler.

Ante la dificultad de acceder a financiación para la compra de una vivienda más el riesgo que ello supone en términos de endeudamiento (son muy presentes los episodios de desahucios vividos en los últimos años) han llevado a muchas familias a optar por el alquiler. Respecto la compra, ofrece las siguientes ventajas:

· No hay endeudamiento: los inquilinos, más allá de la correspondiente fianza, no deben de realizar ninguna inversión más. Cada mes deberán de pagar el importe acordado con el propietario y no corren ningún riesgo más. Si en algún momento tienen alguna dificultad, solamente deben de dejar el inmueble, pero no tienen que cargar con ninguna deuda ni comisiones ni intereses por impago después de haber tenido que marchar del lugar donde vivían.

· Mayor flexibilidad: ante una situación tan cambiante e inestable como la actual, puede que sea necesario tener que cambiar de trabajo y hasta de lugar de residencia con más asiduidad que antaño. El hecho de comprar un piso te “fija” en un lugar, mientras que el alquiler permite una movilidad mucho mayor.

¿Vale la pena comprar para alquilar?

Ésta es la pregunta que muchos inversores se están haciendo ahora mismo. A partir del momento que hay una mayor demanda de cualquier bien, tiende a aumentar su precio. Justamente éste ha sido el caso de los alquileres. A menos personas dispuestas a comprar un piso, más que prefieren ir a vivir de alquiler, por lo que aumenta el precio de éstos últimos. La tentación de algunos inversores puede ser, entonces, probar suerte en este ámbito. Ahora bien, antes de hacerlo, es relevante considerar lo siguiente:

· Horizonte temporal de una compra de vivienda: comprar un inmueble requiere de una inversión muy importante. Se supone que se quiere cubrir el gasto correspondiente a las cuotas hipotecarias con el valor que se reciba del alquiler. Aunque más de nueva de cada diez propietarios consiguen alquilar su vivienda en menos de medio año, hay que tener en cuenta que el riesgo siempre existe:

1.   Imposibilidad de alquilarla durante un tiempo: en este periodo, habrá que hacer frente al importe del alquiler sin poder ingresar nada a cambio.

2.   Imposibilidad de alquilarla al precio estimado: evidentemente, para tener algún beneficio, el importe por el cual se alquile la vivienda debe de ser superior al que se paga de cuota por ella. Ahora bien, puede que se haya estimado mal su valor y que se haya adquirido por un precio excesivo respecto el de mercado.

· Previsible subida de los tipos de interés: la mayoría de hipotecas se calculan en base al Euríbor. Actualmente, el indicador está a mínimos históricos, pero difícilmente se mantendrá así durante los próximos 10 o 20 años. Por lo tanto, no es descabellado pensar que la cuota en un medio y largo plazo será superior a la actual.

· Peligro de burbuja en el alquiler: se comentó que, como consecuencia de estos incrementos en el precio del alquiler, puede que estemos ante una burbuja parecida a la de hace unos años con la compra. Entonces, se corre el peligro que el alquiler a cobrar durante los años posteriores sea inferior al actual y que no cubra el total de la cuota hipotecaria, sumado el efecto del punto anterior.