La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: se permite a los propietarios a negarse a pagar una derrama aunque ya haya sido aprobada

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 13/09/2026 08:15
  • Actualizado: 13/09/2026 08:15

Cuando una comunidad de propietarios aprueba una derrama, lo habitual es pensar que todos los vecinos tendrán que pagarla, incluso aquellos que votaron en contra durante la junta. Sin embargo, esto no ocurre siempre. La propia Ley de Propiedad Horizontal recoge una excepción que permite que algunos propietarios queden fuera del gasto, aunque la actuación haya conseguido los votos necesarios para salir adelante.

La cuestión ha vuelto a ponerse sobre la mesa después de una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid. El tribunal analizó el conflicto surgido en una comunidad que decidió construir una piscina en una zona común. Algunos propietarios no querían participar en el proyecto y tampoco asumir su coste. Finalmente, la Justicia confirmó que, en un caso como éste y si se cumplen las condiciones previstas en la ley, los vecinos disidentes pueden quedar exentos de la derrama.

Cuándo puede un propietario negarse a pagar una derrama

La respuesta está en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. La norma se refiere a nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Para que este tipo de actuaciones puedan aprobarse se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Pero conseguir esa mayoría no significa automáticamente que todos tengan que pagar.

La propia ley establece que, cuando la cuota que corresponde a cada propietario por esa nueva instalación o mejora supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que haya mostrado su oposición no está obligado a asumir el coste. Tampoco se modifica su cuota aunque, por las características de la actuación, resulte imposible impedirle completamente que obtenga alguna ventaja de ella. Por tanto, votar en contra sí puede tener consecuencias económicas en determinadas derramas. Lo importante es saber qué se está haciendo en el edificio, si realmente se trata de una actuación necesaria y cuánto corresponde pagar a cada propietario.

La sentencia de Madrid que confirma esta posibilidad

Un caso reciente ayuda a entender cómo funciona esta excepción. La sentencia 163/2026 de la Audiencia Provincial de Madrid, fechada el 7 de mayo, estudió el conflicto surgido en una comunidad de propietarios de la capital. Todo comenzó con la propuesta de construir una piscina en una zona ajardinada común. En una junta celebrada en octubre de 2019 se aprobó su construcción con el respaldo de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación. También se acordó inicialmente un pago de 50 euros para financiar el proyecto, pero únicamente para aquellos propietarios que habían autorizado la construcción.

Tiempo después, en otra junta celebrada en 2021, se sometieron a votación el proyecto, el presupuesto y la futura derrama. La comunidad decidió que el dinero para construir la piscina sería aportado solamente por los propietarios que quisieran participar y utilizar posteriormente la instalación. Parte de los vecinos llevó los acuerdos a los tribunales. Entre otras cuestiones, sostenían que quienes no financiaran la piscina perderían la posibilidad de utilizar una parte de una zona que hasta entonces era común. La Audiencia Provincial, sin embargo, terminó desestimando el recurso y confirmó la sentencia dictada anteriormente.

Una piscina nueva no se considera una obra necesaria

La clave está en que construir una piscina comunitaria no se considera una obra necesaria para la conservación del edificio. La Audiencia recuerda que este tipo de instalaciones pueden aprobarse con la mayoría cualificada correspondiente, sin necesidad de unanimidad. En este caso, consideró válido que la derrama fuera asumida únicamente por los propietarios que quisieran financiar y utilizar la piscina, de acuerdo con lo previsto en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

No todas las derramas se pueden rechazar

Que un propietario pueda quedar exento de una derrama no significa que baste con votar en contra para no pagarla. La excepción del artículo 17.4 se aplica a determinadas mejoras o instalaciones no necesarias. En cambio, las obras imprescindibles para garantizar la conservación, seguridad o habitabilidad del edificio siguen otras reglas y pueden ser obligatorias para todos los propietarios. Por eso, el caso de la piscina de Madrid no permite rechazar cualquier derrama: se trataba de una mejora que no era necesaria para conservar el inmueble.

Qué ocurre si el vecino cambia de opinión y quiere utilizar la mejora

Quedar fuera del pago también tiene una consecuencia lógica. El propietario que no contribuyó inicialmente no puede decidir después que quiere disfrutar de la instalación en las mismas condiciones que aquellos vecinos que sí la financiaron sin aportar nada. El artículo 17.4 contempla precisamente esta situación. Si el propietario disidente quiere más adelante participar de las ventajas de la nueva instalación, tendrá que abonar la cantidad que le hubiera correspondido tanto por su realización como por su mantenimiento. Esas cantidades, además, deben actualizarse aplicando el interés legal correspondiente.