Javier Sierra: «El Gobierno no tiene un proyecto inmobiliario y el precio de la vivienda seguirá al alza»

El mercado de la vivienda en España se encuentra en un momento de gran dinamismo. Los precios siguen subiendo, la demanda es fuerte y la oferta es limitada. Ante esta tesitura, Javier Sierra, presidente de Remax España, lamenta la «falta de un proyecto inmobiliario» por parte del Gobierno para establecer una solución. «Se construyen muchas menos viviendas de las necesarias y el coste de construcción ha subido mucho», matiza.

La falta de «suelo urbanizable disponible», especialmente en «zonas de alta demanda como las grandes ciudades», restringe la construcción de nuevas viviendas. La ausencia de una ley suelo coherente y actualizada en España -la primera data de 1956, y sólo ha habido dos modificaciones, una en 2007 y otra en 2015- se presenta como un gran obstáculo para el desarrollo del sector inmobiliario y la construcción de viviendas.  Además, los largos y complejos procesos burocráticos para la obtención de licencias y permisos ralentizan de manera considerable la edificación de inmuebles. La escasez de oferta, sumada a la rigidez del mercado, impulsa el alza de los precios de las viviendas, y dificulta el acceso a la propiedad para una parte importante de la población. En consecuencia, la incertidumbre jurídica y la «falta de acuerdos por parte del Gobierno» genera desconfianza en los inversores, lo que limita la financiación disponibles para nuevos proyectos.

El mercado de la vivienda en toda Europa, al igual que está pasando también en Norteamérica, «se enfrenta a desafíos nuevos que no serán sencillos de abordar». En primer lugar nos encontramos en un entorno económico e internacional «complejo». «El viejo continente logró en 2023 frenar la recesión y obtener un exiguo crecimiento del 1% en la zona euro, aunque algunos países como Alemania (-0,5) o Suecia (-0,7%) decrecieron». Y aunque, en las grandes ciudades las características del actual mercado inmobiliario confluyen en el mercado de alquiler, incrementando la demanda y al mismo tiempo haciendo que el inventario se reduzca, la situación es «más dramática» en España, subraya Sierra, «especialmente para los jóvenes para los que se va haciendo «cada vez más difícil el acceso a una vivienda en alquiler» en esas ciudades, tras la presentación del informe sobre las perspectivas inmobiliarias europeas, realizado por la compañía.

«En España estas mismas tendencias se repiten y en algunos casos se extreman», incide. En este sentido, Sierra hizo hincapié en que «la situación de España está agravada y será peor en el futuro próximo». Nuestro país comparte características que encajan con lo que los expertos denominan «la Florida Europea», con las ventajas y los desafíos que eso conlleva.  «Nuestra gran fortaleza y nuestra ventaja diferencial como país, está en ser el mejor destino del mundo para el turismo residencial y para la inmigración de todos los niveles». «Miles de personas de otros países de Europa -pero no sólo de Europa- continúa Sierra «están comprando y comprarán en los próximos años residencias en España». En este contexto, la pandemia fue un punto de inflexión que acentuó y aceleró este proceso «porque ha incrementado la búsqueda del bienestar y ha demostrado las posibilidades de trabajar en remoto». Todo ello, «unido al hecho de que España es el lugar preferido por europeos para mudarse tras su jubilación».

Esta situación es una «gran fortaleza» para el futuro de nuestro país y «para nuestra economía», pero al mismo tiempo «redobla los desafíos a los que se enfrenta el mercado de la vivienda en nuestro país durante los próximos años», matiza. Por otro lado, La gran inmigración hacia Europa y dentro del mismo continente, una tendencia de la población hacia las grandes ciudades ha ocasionado que, a pesar de la subida de tipos, la demanda se mantenga muy alta. «Los precios de las casas han crecido e irán en aumento y una gran parte de la población tiene y tendrá muchas dificultades para acceder a la vivienda».

Finanzas inmobiliarias

En las regiones del sur como España, Italia, Grecia y Portugal, los propietarios de viviendas a menudo tienen hipotecas de tasa variable, «lo que significa que sus tasas hipotecarias fluctúan con las tasas de interés establecidas por el BCE», explica Sierra. Por ejemplo, en España, el 58% de las hipotecas son variables. Por el contrario, en países como Francia (donde solo el 6% de las hipotecas son variables), Alemania (14%), y los Países Bajos, los propietarios de viviendas tienen más probabilidades de tener hipotecas de tasa fija, «donde las tasas de interés están fijas durante períodos prolongados, como 10, 20 o 30 años».

Mientras que la mitad de Europa está muy expuesta a un interés repentino con cambios de tasas y, en consecuencia, haciendo frente a mayores costes, la otra mitad puede aplazar esta situación. Como resultado, hemos visto dos comportamientos que contrastan en toda Europa. Por un lado, «los titulares de hipotecas a tipo fijo optaron por ahorrar dinero en efectivo en cuentas de ahorro con buenas tasas de interés en lugar de pagar préstamos baratos». Mientras, por otro lado, «los propietarios de viviendas en el sur invirtieron sus ahorros en sus hipotecas para evitar pagar altas tasas de interés», matizan desde la inmobiliaria .

Sin embargo, sea cual sea el tipo de hipoteca que tengan los propietarios europeos, «estos aumentos repentinos de las tasas de interés han provocado que aquellos que están considerando vender decidan paralizar esta decisión», aclaran. Ya sea para evitar obtener una nueva hipoteca o para usar el exceso de efectivo para mitigar la exposición a las altas tasas. Por supuesto, comentan «hay quienes no tienen reservas financieras para amortiguar el golpe y se enfrentan a costes de vida significativamente mayores, otro factor que explica por qué el mercado se ha desacelerado». Esto se demuestra en que España e Italia registraron altos índices de préstamos morosos en 2023.

En este contexto, los propietarios de inmuebles han sido muy reacios a sacar sus propiedades a la venta. «Si bien unas ventas más lentas tradicionalmente indican un mercado de compradores, las condiciones del mercado no favorecían totalmente a los compradores debido a la persistente falta de oferta de viviendas», detallan.

Para algunos potenciales compradores, explican desde Remax, «el alquiler no era una opción, sino una necesidad» derivada de los altos precios de las viviendas. Esto ha provocado un aumento de la demanda en el mercado del alquiler, lo que a su vez ha provocado un aumento de los precios de los alquileres. Algunos propietarios se enfrentan a aumentos de hipotecas debido al aumento de los tipos de interés: un escenario que ha llevado a los propietarios a vender sus propiedades, lo que podría haber aumentado la escasez de alquileres, o provocar que algunos arrendatarios intentaran traspasar sus mayores gastos a los inquilinos. En esta línea, «ciudades europeas como París, Londres y Berlín están experimentando precios de alquiler récord».

Inversión extranjera

El volumen de transacciones cayó en España un 11% interanual en 2023. Sin embargo, los precios de cotización de las propiedades continuaron subiendo (un 6% interanual), en gran parte debido a los bajos niveles de oferta. En España, al igual que en otras regiones del continente europeo, los compradores se centraron en sus economías particulares y pospusieron decisiones de compra inmobiliaria como reacción a las altas tasas de interés. En España, «la situación política del país contribuyó a la desaceleración del mercado inmobiliario».

No obstante, las elecciones generales del año pasado «supusieron un aumento de la incertidumbre política y una regulación que, desde entonces, se ha extendido al mercado inmobiliario». Tras meses de estancamiento político, tanto compradores como vendedores postergaron decisiones de compraventa, lo que repercutió en el mercado. Como resultado, hubo menos captaciones y transacciones, el tiempo medio de cierre de las operaciones aumentó y los precios de captación de propiedades cayeron un -1,9% en el tercer trimestre en comparación con el segundo. Sin embargo, si bien la demanda disminuyó, se mantuvo lo suficientemente fuerte como para mantener la confianza del mercado proveniente del momento postpandemia.