Las subidas de tipos de interés dejan fuera de juego a los fondos de inversión en viviendas de alquiler

Las sucesivas subidas de tipos de interés desde mediados de año y las que se esperan durante al menos la primera parte de 2023 van a provocar un vuelco completo en el mercado de la vivienda. Los principales perjudicados serán los grandes fondos institucionales que invierten en inmuebles para su puesta en alquiler, que van a quedar en «fuera de juego», según los expertos inmobiliarios consultados por OKDIARIO. En condiciones normales, los fondos contemplan al menos un 4% de rentabilidad neta para iniciar una operación, pero, en estos momentos, apenas se puede encontrar capital con el que financiarse por menos de un interés del 5%, «con lo que las cuentas no salen», de acuerdo con dichos medios.

Además, y como consecuencias de las nuevas condiciones del mercado, dominadas por una inflación galopante y una incertidumbre económica general, los inversores han reducido la valoración de las propiedades a la venta para su puesta en alquiler entre un 15% y un 20%, pero los dueños de las fincas se resisten hasta ahora a bajar los precios, por «lo que la situación es como una pescadilla que se muerde la cola en una coyuntura en la que la demanda de vivienda en alquiler es de dos millones o probablemente más». La consecuencia es que los inversores ni van a comprar a este precio ni pueden encontrar financiación en las condiciones que les permitieran un mínimo de rentabilidad.

Hay otro tercer factor que disuade cualquier iniciativa inversora: la disposición aprobada en los presupuestos generales del Estado por la que se extiende a 2023 el tope del 2% a los precios del alquiler de vivienda. «Si no te dejan arrendar un piso al precio de la oferta y la demanda en el libre mercado, ni repercutir los costes de la inflación que padecemos, la inversión se convierte en algo imposible», aseguran. Todos los expertos consultados coinciden en que la situación económica es la menos propicia para adoptar una medida restrictiva de este tipo. «Aunque no se debería aprobar jamás, justo ahora la demanda de alquiler es elevadísima, porque los precios de compra de la vivienda están altos, de manera que se va a producir el efecto de que incluso mucha gente de gran poder adquisitivo, a la que no le da para adquirir un inmueble, pero sí podría afrontar un alquiler en una zona cara, tampoco lo va a conseguir porque no va a haber oferta».

Estos medios recalcan que el tope del alquiler, además de ser un impedimento insalvable para los fondos de inversión, va a tener consecuencias más perniciosas, como fomentar el mercado negro, con el efecto nocivo de degradar las ciudades. «Es una manera perniciosa de cargarte la prosperidad futura por tratar de captar votos a corto plazo sin que acabes de satisfacer a las clases que pretendes favorecer, que van a tener enormes dificultades para encontrar un acomodo», afirman.

Las nuevas condiciones financieras también van a tener un efecto notable sobre los inversores particulares. Tras la subida de los tipos de tipos interés, el euribor, que es la referencia que se utiliza para fijar el coste de las hipotecas ha escalado muy rápidamente hasta el 2,5%. En muy poco tiempo. Sus consecuencias sobre los contratos firmados en los últimos meses van a ser menos gravosas, porque el 75% de las últimas hipotecas se han establecido a tipo fijo. Pero aún así, el 75% de la cartera viva de hipotecas son con contrato a tipo variable por lo que la repercusión del endurecimiento de la política monetaria va a ser muy importante en cuanto se vayan renovando. «Esto podría suponer hasta 12.000 millones más de coste añadido desde septiembre», según los cálculos de los expertos inmobiliarios consultados.

Por otra parte, la intensa subida de la inflación a lo largo de este año, que va a cerrar en torno al 6%, pero que en términos medios va a ser del 8,6%, va a castigar enormemente a la economía familiar. «En términos agregados, van a desaparecer de los bolsillos de los españoles en torno a 40.000 millones en un año, una cantidad que pulveriza los posibles ahorros acumulados durante la pandemia, va a llevar al límite a muchos consumidores y los va a sacar directamente del mercado», indican las citadas fuentes. Las consecuencias de todos estos fenómenos se van a comprobar en una ralentización de la obra nueva, en la práctica estabilización de los precios de los pisos recién construidos, así como en un descenso de los precios de los inmuebles de segunda mano, sobre todo en aquellos casos en que los propietarios atraviesen por dificultades, porque los eventuales compradores van a tener mucho más poder de negociación. «Pero esta vez, y a diferencia de las anteriores, esta crisis inmobiliaria va a afectar mucho más a la inversión institucional», concluyen.