Es oficial: los inquilinos podrán quedarse dos años más en su vivienda sin pagar más alquiler y los propietarios estarán obligados a aceptarlo

Los inquilinos que vean cómo su contrato de alquiler llega a su fin en los próximos meses pueden tener una opción para quedarse más tiempo en la vivienda. Desde el pasado 8 de octubre está en vigor una nueva prórroga extraordinaria que permite alargar determinados contratos hasta dos años más, aunque se hace año a año y es el propio arrendatario el que tiene que solicitarla.

La medida aparece en el Real Decreto-ley 29/2026 y afecta a contratos de vivienda habitual que ya estaban vigentes cuando entró en vigor. Además, para pedirla se tiene que estar al día con el alquiler y haber pagado también las ocho mensualidades anteriores. Si se cumplen las condiciones que marca la norma, el propietario tendrá que aceptar esa ampliación salvo en los supuestos en los que la propia ley permite que no se aplique.

Qué inquilinos pueden quedarse dos años más en su vivienda

Uno de los casos que contempla la nueva prórroga es el de los contratos que lleguen al final de su duración mínima antes del 31 de diciembre de 2028. Hablamos de cinco años cuando el propietario es una persona física y de siete cuando la vivienda pertenece, por ejemplo, a una empresa. También entran otros contratos que ya han superado esa primera duración y se encuentran en alguna de las prórrogas previstas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como determinados casos de tácita reconducción, que se produce cuando el contrato ha terminado pero el inquilino continúa viviendo en el inmueble sin que el propietario se oponga.

No se exige además que el inquilino se encuentre en una situación de vulnerabilidad. Lo que sí tiene que hacer es pedir expresamente la ampliación y estar al corriente de los pagos. Si arrastra alguna mensualidad pendiente o no ha cumplido con el alquiler durante los ocho meses anteriores, no reúne uno de los requisitos establecidos para acogerse a esta medida.

Los contratos firmados después de la entrada en vigor del Real Decreto-ley no se encuentran en la misma situación, ya que la prórroga se estableció para los que estaban vigentes el 8 de octubre de 2026. Tampoco funcionan igual los alquileres de temporada, que cuentan con una regulación diferente.

Cómo se pide la nueva prórroga del alquiler

Es el inquilino quien tiene que dar el primer paso. El casero no está obligado a avisarle de que tiene esta posibilidad ni a ofrecerle por iniciativa propia que permanezca más tiempo en la vivienda. Primero la ampliación es de un año y, posteriormente, puede alcanzar un segundo, hasta completar los dos años previstos. De este modo, el contrato no se prolonga directamente durante 24 meses desde el primer momento.

Aunque no se exige un modelo concreto para solicitarla, hacerlo por escrito permite dejar constancia tanto de la petición como de la fecha en la que se realizó. Un burofax es una de las opciones que permiten acreditar posteriormente que el propietario recibió la comunicación antes de que finalizara el contrato. Durante ese tiempo siguen rigiendo las condiciones que ya tenía el alquiler. Esto afecta también a la renta, que no puede sustituirse sin más por un nuevo precio decidido unilateralmente por el propietario. Sí pueden aplicarse, cuando correspondan, las actualizaciones previstas en el propio contrato y siempre dentro de los límites legales.

En qué casos el propietario puede negarse

La obligación del propietario tampoco funciona igual en todas las situaciones. Si las dos partes llegan a un acuerdo diferente o deciden firmar un contrato nuevo, por ejemplo, esa nueva relación sustituye a la prórroga. Otro de los supuestos previstos tiene que ver con la necesidad de recuperar la casa. Si el propietario necesita la vivienda como residencia permanente para él mismo o en alguno de los casos familiares que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede reclamarla siempre que cumpla las condiciones y los plazos establecidos.

Propietario e inquilino también pueden pactar continuar con un nuevo contrato. La normativa contempla además el supuesto de que ese acuerdo incluya una renta al menos un 5% inferior a la que se venía pagando. La situación cambia igualmente en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado. Allí existe una prórroga extraordinaria que puede alcanzar los tres años y que tiene su propio régimen. Es el caso de municipios en los que esta declaración se encuentra vigente, por lo que antes de solicitar la ampliación hay que saber qué prórroga corresponde al contrato.

Qué pasa con el precio del alquiler durante esos dos años

El alquiler mantiene los términos y condiciones del contrato durante la prórroga. Por tanto, el hecho de quedarse uno o dos años adicionales no permite al propietario fijar de repente una renta completamente distinta por el simple hecho de haber llegado al vencimiento inicial. Eso no quiere decir que la mensualidad tenga que permanecer sin ningún cambio durante todo ese tiempo. Si el contrato contempla una actualización anual, puede seguir realizándose de acuerdo con las reglas que estén vigentes y los límites fijados por la ley.