Está en vigor y lo avala la LAU: los inquilinos pueden quedarse en el piso aunque el casero no quiera renovar el contrato del alquiler

El mercado del alquiler afronta el último trimestre de 2026 con una demanda que continúa muy por encima de una oferta de vivienda que sigue siendo insuficiente, con hasta 150 interesados por cada inmueble durante sus primeros 10 días en el mercado. A finales de agosto, el precio promedio del alquiler ascendía a 15,1 euros por metro cuadrado al mes, un 5,8% más respecto al mismo periodo del año anterior.

«El problema del alquiler ha dejado de ser exclusivamente una cuestión de precios. Estamos ante un problema de disponibilidad. Cuando decenas de candidatos compiten por una misma vivienda, el inquilino pierde capacidad de elección y el propietario puede seleccionar entre un número mucho mayor de perfiles. Mientras no consigamos ampliar de manera significativa la oferta estable, será muy difícil que desaparezca esta tensión», explica Sonia Campuzano, CEO de The Simple Rent, según El Mundo Financiero.

Prórroga obligatoria según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

En este contexto, cabe recordar que los inquilinos cuentan con una protección legal que, bajo determinadas circunstancias, les permite seguir viviendo en la vivienda aunque el propietario no quiera renovar el contrato. Esta garantía se encuentra en la conocida como prórroga obligatoria o forzosa, regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El artículo 9 de esta normativa establece que «la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo».

El inquilino también tiene la posibilidad de abandonar la vivienda, siempre que comunique su decisión con un mínimo de 30 días de antelación. Una vez alcanzados los cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, el alquiler puede prorrogarse obligatoriamente durante tres años más, también por periodos anuales.

Existe, sin embargo, una excepción: el propietario que sea persona física puede recuperar la vivienda antes de que finalice el periodo obligatorio si necesita destinarla a residencia permanente para él mismo, para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en determinados casos.

«Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto».

Prórrogas extraordinarias

El 30 de junio de 2023 finalizó la prórroga extraordinaria automática de seis meses para los contratos de vivienda habitual. Posteriormente, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la protección de los inquilinos.

En los casos de vulnerabilidad social y económica, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, manteniéndose durante ese periodo las condiciones del contrato vigente. Para acceder a ella debe acreditar su situación de vulnerabilidad mediante un informe o certificado emitido durante el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos.

Cuando el propietario es un gran tenedor de vivienda, esta prórroga debe ser aceptada, salvo que las partes hayan firmado un nuevo contrato de alquiler. También existe una protección específica para las viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado. Si finaliza la prórroga obligatoria o tácita mientras siga vigente la declaración de la zona, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de carácter anual durante un máximo de tres años.

Durante este periodo se mantienen, en principio, los términos y condiciones del contrato que estaba vigente. Esta prórroga debe ser aceptada por el propietario, aunque existen algunas excepciones. Entre ellas se encuentran que ambas partes hayan acordado otras condiciones, que se haya firmado un nuevo contrato sujeto, cuando corresponda, a las limitaciones de renta, o que el propietario haya comunicado su necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia o de determinados familiares.