Mas vivienda pública y consejos (de administración) para todos

No podría imaginar el filósofo Confucio que 2.500 años después tendría tanta vigencia la frase de que cuando el sabio señala la luna, el necio mira el dedo. Una crítica a la superficialidad, hacer primar la forma frente al fondo, las apariencias frente a las realidades. La obsesión de construir un relato banal que busca cualquier excusa para dilatar la solución al problema de la emergencia social de falta de vivienda y las posibles soluciones.

El anuncio de crear una «gran» empresa pública estatal de vivienda para construir y gestionar viviendas desde la Administración General del Estado es sucesora de la creación del Ministerio de la Vivienda por el presidente Zapatero en 2004 con el objetivo de luchar contra la especulación del suelo y facilitar el acceso a la vivienda. Tras 6 años se transformó en Secretaria de Estado dependiendo del Ministerio de Fomento por el mismo presidente que lo puso en marcha dando la razón a quienes alegaban que se trataba de un ministerio vacío de contenido, al tener transferidas las competencias en estas materias a las comunidades autónomas.

En noviembre de 2023 se volvió a crear el Ministerio de la Vivienda con el encargo de desarrollar la aplicación de la polémica Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda que no se aplica en 11 CCAA y que según los inversores no ha afianzado la seguridad jurídica en el sector inmobiliario.

En un reciente encuentro sobre el futuro de la vivienda celebrado por Madrid Open Cities en el Colegio de Arquitectos de Madrid se demostró, con cifras actualizadas, que es un hecho indiscutible que falta vivienda nueva en España. Además, se necesitan cientos de miles de nuevas viviendas para ajustar la oferta a la creciente demanda que tensiona los precios y reduce la accesibilidad a la misma. También se señaló la importancia de dotar de mayor seguridad jurídica y de previsibilidad los procesos de puesta a disposición de suelo para construir vivienda.

Que una parte de esta nueva vivienda por construir pueda ser gestionada en régimen de alquiler por el propio sector público está en el centro del debate actual, como lo está el número de unidades necesarias para movernos en unos porcentajes similares a otros países de la Unión Europea donde la presión política y social por el déficit de vivienda es menor.

Si analizamos el entorno que se pone como ejemplo en los debates públicos, ya sea Austria, con su capital Viena a la cabeza donde un 60% de los ciudadanos viven en el parque público de viviendas, los Países Bajos o Dinamarca vemos que multiplican por 10 los datos de nuestro país que actualmente cuenta con un 2,5 % del parque total de vivienda con gestión pública ya sea estatal, autonómica o local frente al 9,3 % de media europea.

Los datos de población y demografía de los tres países citados representan una población que no llega a los dos tercios de la población española que ya alcanza los 50 millones de habitantes, y que además desborda el análisis si sumamos nuestros visitantes anuales, casi 95 millones de viajeros que supondrán un récord de turismo este año 2.025, por lo que no parecen los mejores para compararnos.

En este sentido, el dato de Francia que cuenta con cuatro millones y medio de viviendas públicas es más representativo para nosotros. Para tener una proporción similar, en España deberíamos aspirar a un parque de tres millones de viviendas públicas, es decir multiplicar por seis la cifra actual de 500.000 viviendas públicas para alquilar. Recordemos que según el dato del Banco de España solo el 14 % de las viviendas en nuestro país son en régimen de alquiler.

Esa cantidad de viviendas a construir pasaría a representar un 10 % adicional al parque actual de 27 millones de viviendas según los datos del propio Ministerio de Vivienda. En los documentos de estrategia pública se habla de alcanzar un 6 % antes de 2030, rehabilitando además 1,5 millones de viviendas. Pero la realidad es que el parque público de viviendas se ha incrementado en solo 244 unidades en los últimos 14 meses muy lejos de las 100.000 anuales que el Banco de España calcula que harán falta en los próximos 15 años. El Ministerio de Vivienda cuenta ya con 59.879 viviendas para alquiler social en distintas fases de desarrollo a las que se suman las 16.000 viviendas de SAREB/Arqura Homes procedentes de la restructuración bancaria, aunque recientemente están en cuestión por la incertidumbre provocada por una enmienda de Sumar proponiendo la suspensión de la venta.

Con el objetivo de acelerar la construcción de viviendas públicas a nivel local y regional, hay importantes iniciativas de colaboración publico privada con 8.500 viviendas del Plan Vive de la Comunidad de Madrid o las que tiene en marcha la Junta de Andalucía, que sortean la dificultad de adquirir suelo edificable. Construidas principalmente por el sector privado a cambio de pagar un canon sobre suelo público con cesión entre 50 y 75 años, se garantiza al futuro inquilino un nivel de precios de alquiler asequible inferior al de mercado y las viviendas revierten a la administración pública al final de la concesión. Es también reseñable la autorización provisional aprobada por la Comunidad de Madrid, para transformar edificios de oficinas y suelo terciario en oferta de vivienda asequible.

Según los datos de The Living Property Telescope elaborado por EY, las administraciones locales promoverán en España un total de 79.600 unidades de viviendas en alquiler asequible bajo colaboración público privada en régimen de concesión durante 2024, con un incremento del 2 % sobre lo estimado en 2023. Estas mismas fuentes establecen que el mercado de inversión institucional de vivienda en España cerrara el año 2024 un volumen transaccional de 3.800 millones de euros, el 53% de los mismos en conceptos alternativos como vivienda flexible, branded residences, senior living y residencias de estudiantes.

Otras líneas de actuación están siendo menos fructíferas, el acuerdo cerrado con el Ministerio de Defensa de compra de 8 millones de metros cuadrados de terrenos en desuso a través de SEPES se ha concretado en once lotes para construir 650 viviendas muy lejos de las 20.000 anunciadas en el Senado hace 18 meses. Todas las medidas puestas en marcha ayudan, pero no solucionan el problema.

Llegados a este punto, nos preguntamos si constituir una empresa pública tendrá el gran impacto anunciado a la hora de solucionar el problema actual. La respuesta es negativa viendo las cifras de iniciativas similares que están operando en el sector inmobiliario desde hace décadas. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS Madrid) fundada en 1981 ha desarrollado políticas públicas de realojo y de rehabilitación siendo actualmente el mayor promotor municipal de España. Posee un patrimonio de 8.512 viviendas en régimen de alquiler asequible, contando con planes para construir 6.400 nuevas viviendas públicas. Las cifras siendo muy importantes vemos que no son suficientes.

La Luna que señalaba Confucio, consiste en aumentar la seguridad jurídica sobre la propiedad, animando la inversión y la disponibilidad de suelo en tiempo en un país con tramitaciones de más de 25 años para las grandes operaciones urbanísticas como Madrid Nuevo Norte, Valdecarros o Campamento. La reducción de las cargas administrativas y los plazos de ejecución y no cambiar las reglas de juego creando nuevos impuestos todos los años. Proponer una nueva gran sociedad pública sería el dedo que designará los integrantes de un nuevo consejo de administración.

Finalizo hablando de los más vulnerables y de la colaboración público-privada. La organización social Lázaro España, ha puesto en marcha pisos compartidos bajo el modelo Housing Led, en los que conviven personas sin hogar y jóvenes profesionales que se autofinancia con las rentas de inserción y el pago de un alquiler por los voluntarios. Un llamamiento a los inversores en fondos institucionales comprometidos con estrategias ESG para fijar su vista sobre este tipo de iniciativas encaminadas a reducir el sinhogarismo mediante vehículos comparables, también la Socimi techo es un ejemplo real con 120 pisos ya disponibles. El apoyo público mediante avales y una fiscalidad amable, impulsaría su viabilidad económica rehabilitando para ello además viviendas vacías en barrios castigados.

No se me ocurre una forma más comprometida de abordar el persistente problema de la vivienda trabajando también con el colectivo más vulnerable de nuestra sociedad, de las personas sin hogar que alcanzan las 28.552 según el Instituto Nacional de Estadística.

Domus prima solvendum est

José Luis Moreno, economista, ha sido director de Economía en la Comunidad de Madrid y en el Ayuntamiento de Madrid. Analista económico y empresarial.