Juanjo Cercadillo, promotor: «Entre el 30% y el 35% del precio de una vivienda son impuestos»

Comprar una casa en España se ha convertido en una anomalía. Para millones de jóvenes —y no tan jóvenes— ya no es una meta alcanzable, sino una aspiración difusa que se aleja cada año. Los precios suben, la oferta no llega y el sistema parece diseñado para funcionar siempre tarde. Detrás de esa sensación de bloqueo hay algo más que mercado o especulación. Hay estructura. Y, sobre todo, hay tiempo. Porque en España transformar un suelo en vivienda puede tardar entre quince y veinte años. «El problema no es que falte suelo, es que no hay suelo listo para construir», explica Juanjo Cercadillo, consejero delegado de Ercesa, promotora con más de 30.000 viviendas construidas. Entre informes, trámites, aprobaciones y recursos, un desarrollo urbanístico puede acumular hasta 170 procesos distintos. A veces, incluso, con criterios contradictorios entre administraciones.

El resultado es sencillo: si el suelo tarda décadas en llegar al mercado, el poco que llega se encarece. Y con él, todo lo demás.

Pero el tiempo no es el único coste invisible. Según Cercadillo, entre un 30% y un 35% del precio final de una vivienda corresponde a impuestos y cargas acumuladas en el proceso. Una cifra que cambia la percepción del problema. «Una familia puede pasar cerca de la mitad de su hipoteca pagando impuestos», resume. El promotor adelanta ese incremento, pero quien paga es siempre el comprador final.

Y aun así, reducir impuestos no resolvería el problema de inmediato porque la clave está en otro desequilibrio más profundo: España construye menos de la mitad de las viviendas que necesita. En torno a 100.000 al año, frente a una demanda estimada de hasta 300.000 o 350.000. Mientras esa brecha exista, los precios seguirán resistiéndose a bajar. «Mientras haya más demanda que oferta, los precios no van a bajar», admite Cercadillo.

A ese desajuste se suma el encarecimiento brutal de la construcción. En dos décadas, los costes se han duplicado. Energía, materiales, transporte… todo impacta. Y lo hace en un contexto de incertidumbre geopolítica que convierte cada promoción en una apuesta cada vez más ajustada.

También falta algo más básico: manos. El sector sufre una escasez creciente de mano de obra cualificada. No hay relevo generacional suficiente y muchos proyectos se ralentizan no por falta de financiación o demanda, sino por falta de profesionales. Electricistas, fontaneros, pintores. Oficios esenciales que hoy escasean.

Y, en paralelo, las exigencias técnicas no dejan de aumentar. Las viviendas son más eficientes, más sostenibles, mejor aisladas. Pero también más caras. «Estamos aplicando estándares casi de vivienda de lujo a vivienda asequible», advierte Cercadillo. El resultado es una paradoja incómoda: se construye mejor que nunca, pero cada vez menos gente puede permitírselo.

En este contexto, la palabra «asequible» pierde sentido. «La vivienda más barata que hay hoy en el mercado no es asequible para una economía joven», reconoce. España no es el único país con este problema, pero sí uno de los que más lo ha enquistado. En ciudades como Londres, la crisis de vivienda es igual de aguda. Sin embargo, en otros modelos europeos el sistema funciona con mayor agilidad.

Países Bajos ha desarrollado un urbanismo más rápido y denso, capaz de generar oferta en plazos mucho más cortos. Alemania ha apostado por una mayor estabilidad normativa y un mercado del alquiler más estructurado. No son soluciones perfectas. Pero sí más rápidas. Ésa es, probablemente, la diferencia clave. Porque en España el diagnóstico está hecho. El propio sector reconoce que las soluciones pasan por liberar suelo, agilizar trámites, revisar estándares y garantizar seguridad jurídica. También admite que no hay una bala de plata; que el problema es complejo y que exige decisiones incómodas. Entre el diagnóstico y la acción se abre, de nuevo, el mismo abismo: la lentitud.

La vivienda se ha convertido en el síntoma más visible de una disfunción más profunda. Un sistema que reconoce el problema, pero no consigue resolverlo a tiempo. Y en ese desfase —entre lo que sabemos y lo que hacemos— es donde se encarece todo. También el futuro.