Rubén Zaballos, empresario inmobiliario (39 años) con más de 200 viviendas: «La mayoría de los pisos los he conseguido a través de Idealista»

Rubén Zaballos, empresario salmantino de 39 años, contó en el podcast Vivir de Rentas, que presenta Germán Jover, cómo ha reunido una cartera que él mismo cifra en unas 200 viviendas, incluidas las que están en construcción. Su testimonio circula en plena discusión sobre los grandes tenedores y el acceso a la vivienda.

El empresario defiende que aporta valor a cada inmueble y no presume de golpes de suerte. Su relato mezcla un negocio digital, hipotecas repartidas entre siete bancos, hoteles rurales y una red de intermediarios en cada provincia.

Cómo encuentra Rubén Zaballos sus pisos a través de Idealista

Cuando Jover le preguntó de dónde salían los contactos que le ofrecen lotes de inmuebles, Zaballos dio una respuesta poco sofisticada. «Igual parece simplista, pero de Idealista, literalmente, y lo sigo utilizando», explicó el empresario, que asegura comprar inmuebles que ya estaban anunciados.

El mecanismo es sencillo. Detrás de cada anuncio suele haber una inmobiliaria o un bróker, y Zaballos aprovecha la llamada para contarle qué perfil de inversión busca, aunque ese piso no le encaje. El intermediario guarda el contacto y más tarde le ofrece otras operaciones. El sistema funciona como una agenda que crece con cada llamada, y hoy el empresario cuenta con dos o tres brókeres por provincia.

Para Zaballos, el margen extra no sale de chollos ocultos. «Yo creo que no he hecho ningún pelotazo en mi vida», resumió, antes de defender el 3% que cobran los intermediarios. Los tres hoteles que ha comprado llevaban más de dos años a la venta, y por uno el vendedor pedía 2,5 millones de euros y él pagó 1,3 millones.

Qué implica su modelo para el alquiler de larga duración

El crecimiento de Zaballos depende de la financiación. «Lo primero que tienes que asegurarte es que el banco te quiera», recordó en el podcast, donde contó que trabaja con siete entidades y que sus últimas hipotecas cubren el 70% de la compra a 15 años. En La Mesa, de Antena 3, el empresario ha añadido que paga más de 100.000 euros mensuales.

Con los pisos turísticos, Zaballos admite que la rentabilidad ha bajado por la inseguridad jurídica, ya que no sabe si acabarán pagando un impuesto sobre el valor añadido (IVA) del 21%. Por eso compra ahora hoteles, que considera más fáciles de gestionar, con menos metros, menos baños y sin cocina.

El empresario también pone límites a su método. Su única operación con pérdidas fue un piso reformado en Barcelona, vendido siete años después por unos 5.000 euros menos. En Málaga lleva ocho años con un edificio cerrado, a la espera de que el Ayuntamiento y la Junta de Andalucía acuerden el ancho de la acera, y la justicia andaluza le ha reconocido 25.000 euros de indemnización.

Zaballos y el negocio digital que pagó sus primeros pisos

Zaballos estudió Arquitectura Técnica en la Universidad de Salamanca y, cuando iba a trabajar como ingeniero en Alemania, decidió emprender con 3.000 euros en la cuenta. Así nació La Mente es Maravillosa, un blog de psicología que llegó a 21 idiomas y 100 millones de visitas mensuales.

Los beneficios de las webs le permitieron rehabilitar una ruina del casco histórico de Salamanca para instalar sus oficinas. Una multa de 80.000 euros de la Inspección de Trabajo por el número de becarios le llevó a convertir la mitad en apartamentos turísticos. Después llegaron los lotes de pisos vacíos que compraba a fondos de inversión en la España vaciada, muchos por menos de 40.000 euros.

Durante la pandemia, los ingresos de las webs cayeron a la mitad y Zaballos abrió una tienda online de colchones y sartenes, que desgastaban sus huéspedes. Ese negocio factura 20 millones de euros al año. En los hoteles, en cambio, ha recurrido a la compra con pago aplazado: en uno entregó 50.000 euros de entrada y pagará el 70% restante dentro de cinco años.