Locura por el crédito promotor en la banca: el interés baja al 0,75% a tipo fijo

Las entidades bancarias se han lanzado otra vez de cabeza a la concesión de crédito promotor como vía de crecimiento. Algunos bancos están ofreciendo ya préstamos a un tipo de interés fijo del 0,75% a un plazo de 36 meses, cuando hasta hace muy poco se situaba por encima del 1%. Esto hace saltar las alarmas, puesto que el exceso de crédito promotor y su posterior impago fue lo que provocó la crisis financiera que comenzó en 2008 y acabó con el rescate de España en 2012.

En los últimos meses, la banca ha relajado notablemente las condiciones exigidas para la concesión del préstamo promotor, que financia la construcción de nuevas viviendas. Lo llamativo de esta locura por crecer en este producto es que se da en un momento en el que los supervisores -Banco Central Europeo (BCE) y Banco de España- han alertado sobre los primeros indicios de una posible nueva burbuja inmobiliaria.

Según explican fuentes del sector de la promoción residencial, las principales entidades bancarias prefieren ignorar las lecciones del pasado y se han lanzado otra vez de cabeza a la concesión de crédito promotor como vía de crecimiento. Algunos bancos se están peleando por dar préstamos al 0,75% a tipo fijo en 36 meses para algunos promotores, el nivel más bajo desde hace muchos años.

El riesgo es aún mayor porque estamos en vísperas de subidas de tipos por parte del BCE. Cabe destacar que se trata de un tipo fijo; es decir, si sube el Euribor, el banco no tiene capacidad para trasladar el alza al promotor y su margen -que ya es bastante reducido- se estrecha aún más. A este riesgo de rentabilidad se suma el riesgo de impago, ya que un tipo tan bajo incentiva la asunción de riesgos excesivos por parte de los promotores.

En el lado positivo, es sabido que dichos créditos sólo están vigentes durante la construcción de las viviendas (entre dos y tres años), lo que reduce el riesgo. Posteriormente, los compradores de los inmuebles se subrogan mediante hipotecas individuales.

La concesión de crédito promotor de manera indiscriminada por parte de las antiguas cajas (principalmente) y los bancos fue el principal motivo que originó la anterior burbuja inmobiliaria y su posterior estallido. En 1997, el saldo vivo del conjunto del préstamo inmobiliario de bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito suponía en España el 39,9% del crédito al sector privado de la economía y el 28,4% del PIB. Cuando pinchó la burbuja, a finales de 2007, la participación citada en el crédito privado era del 60,4% y su valor equivalía al 102,6% del PIB.

No hay temor a una nueva burbuja

Pese a este escenario, la banca no teme la llegada de una nueva burbuja porque ahora las entidades «son más prudentes en la concesión de créditos», según el mensaje generalizado del sector. En el negocio promotor, se analiza a fondo la viabilidad del proyecto a financiar, así como la solvencia y profesionalidad del demandante, al que se exige que asuma también parte del riesgo de la operación, explican fuentes bancarias.

Sin embargo, reconocen que «hemos empezado a observar cierta relajación en la concesión de financiación del préstamo promotor. Si antes un banco daba el 70% del valor de construcción, ahora está llegando incluso al 75% y esto se debe a la enorme competencia existente entre bancos».

Expertos del sector inmobiliario consideran que el mercado residencial español atraviesa una época dorada, tanto en vivienda habitual como en segundas residencias. Prueba de ello es que la compraventa de viviendas se disparó un 34,6% en 2021, hasta las 565.523 operaciones, la cifra más alta desde 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Construcción muy inferior a la de la burbuja

Otro de los motivos que se señalan para aplacar el miedo ante una posible burbuja es que la construcción de viviendas aún continúa muy lejos de las cifras anotadas antes de la crisis del ladrillo. En concreto, los visados de viviendas nuevas se situaron en 107.518 en 2021, un 22,6% más que en 2020 y una cantidad similar a la de 2019 -antes de la pandemia-, cuando se superaron los 108.700 visados, según datos del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España.

El máximo histórico de construcción de viviendas se registró en 2006, con más de 898.700 visados. Esta cifra es un 88% superior a la de 2021. Por el contrario, la cifra más baja se anotó en 2013, con casi 34.000 visados de obra nueva, tres veces menos que los firmados en el ejercicio pasado.