Inversores y turistas ‘go home’

Elegir justo la semana previa a la celebración de la mayor feria del turismo mundial Fitur, un gran evento que se celebra en Madrid con la asistencia de 150.000 profesionales, para anunciar medidas y lanzar mensajes encaminados a reducir el número de turistas futuros a España parece un acto de torpeza, de soberbia o de ambas.

Tras el gran pánico que produjo en nuestro sector turístico el parón del Covid-19 con una caída de los gastos de los turistas en el año 2020 hasta los 19.787 millones de euros, el año 2024 nos ofrece cifras muy positivas, según Turespaña. España cerró el ejercicio pasado con los mejores datos en la historia del turismo, tanto de llegada de viajeros extranjeros, 94 millones como de gasto turístico que se eleva en un 16%, más de 126.000 millones de euros dando empleo además a 2,6 millones de personas.

Lo hace además en un contexto en el que se están consolidando plataformas de ciudadanos organizados que fomentan de forma agresiva la turismofobia realizando incluso eventos públicos de acoso a los turistas convenientemente divulgados por nuestros competidores y que se hacen fuertes en plazas como la ciudad de Barcelona, las Islas Baleares o Canarias.

En este último caso, a dicha corriente de posible deterioro de la actividad turística, se suma a la tormenta perfecta el también alza de los datos de llegada de 46.843 inmigrantes en situación administrativa irregular en las islas concentrándose en instalaciones públicas y en establecimientos turísticos. Todas estas personas han llegado en unas 600 embarcaciones, una especie de Cayucos, SA gestionada por las mafias y suponiendo ya un incremento del 17,4 % con respecto al año anterior, de acuerdo con los datos publicados por el Ministerio del Interior.

Demonizar a los turistas

No me gusta cómo se está intentando demonizar a quienes vienen a visitarnos alojándose en un apartamento turístico o a quienes viviendo en el extranjero no comunitario invierten en una vivienda en España, recordemos que este grupo se encuentran los británicos y los latinoamericanos, dos tradicionales e importantes mercados. Incluso algunos ayuntamientos como el Ayuntamiento de Barcelona anunciaron en junio de 2024 que no renovarían las más de 10.000 licencias de vivienda de uso para los turistas a partir del año 2028, con el efecto directo sobre el número de turistas que ello representará y sobre la economía local. 

A nadie se le ocultan las verdaderas claves para acabar con la posible masificación. La desconcentración de visitantes hacia los destinos de interior y rurales de la España vaciada, la diversificación de productos para turistas ligados a la gastronomía, el ocio y la cultura, así como promover la desestacionalización de los periodos de mayor concentración promoviendo las llegadas fuera de temporada alta, ampliando las rutas a los mercados emisores de mayor radio como los EE. UU, Japón o Latinoamérica con un mayor poder adquisitivo.

En este punto recuerdo las afirmaciones de un inversor de Nueva York en mi etapa de CFO de la Comunidad de Madrid y en plena crisis financiera en 2012, me dijo en una reunión de trabajo «nunca invierto en países en los que no pueda vivir o visitar».

En 2024, del total de operaciones de compraventa realizadas en nuestro país 640.000, solo unas pocas son de extranjeros no residentes en la Unión Europea, que además de ser un 4 % o 27.000, son muchas menos de las 63.034 adquisiciones que se cerraron allá por el año 2022. En un país de 48 millones de habitantes dichas cifras tienen una relevancia bastante escasa. 

El gobierno anunció un castigo fiscal que se concretará mediante un incremento del 100% el gravamen fiscal que deben pagar los no europeos que no residan en nuestro país cuando compran una casa en España, priorizando que las viviendas disponibles sean para los residentes. El Financial Times lo recogía afirmando que España es uno de los muchos países europeos donde la ira pública está aumentando por la dificultad de encontrar viviendas asequibles, ya que los precios se disparan y la construcción está muy por detrás de la demanda. Esta medida es de alguna forma complementaria con la eliminación de las establecidas en 2013 Golden Visa por la compra de una propiedad de más de 500.000 euros para la atracción de inversión y talento que dejarán de otorgarse en abril de 2025.

Sin embargo, nada se dijo en la comparecencia gubernamental donde se presentaron las futuras medidas del gobierno, sobre las 80.000 viviendas okupadas y dentro de las mismas sobre las 25.000 inkiocupadas.

Sí se manejaron, una vez más, las cifras de las viviendas vacías, 4 millones, según datos del Instituto Nacional de la Vivienda. Muchas están en sitios donde no se necesitan, el Banco de España cifra el 45 % de esa cantidad que están en poblaciones de menos de 10.000 habitantes. Un gran bloque de estas no está realmente disponibles porque o son segunda residencia o requieren de una importante rehabilitación para incorporarlas al mercado de venta o alquiler, dado que su estado de conservación las hace poco atractivas. 

En el año 2023 únicamente se concedieron 25.000 visados de rehabilitación, entre el 1 y 2 % del parque total y muy por debajo de la cifra de los países de nuestro entorno, dejando todavía un gran margen a la posible utilización de los fondos Nextgen, aunque ya casi en tiempo de prórroga. El balance correspondiente al año de 2023 por el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España cifra en 37.783 los visados aprobados para gran rehabilitación, menos de la mitad del objetivo previsto en el Plan Nacional de Energía y Clima (2021-2030).

Según la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana, unas 400.000 viviendas, es decir, un 10,5 % de las viviendas vacías, se localizan en ciudades de más de 250.000 habitantes y para que el propietario dé el paso, debe percibir una mayor seguridad jurídica que muchos hoy no reconocen. No hay garantías para cobrar las rentas impagadas y tampoco es rápido recuperar la vivienda en caso de impago. Algo se ha dicho sobre la deducción en el impuesto de IRPF, aunque muy ambiguo y sin concretar con aquellos propietarios que pongan nuevas viviendas en alquiler. Tendremos que leer los detalles y requisitos con la letra pequeña porque ya se avanza que las exenciones fiscales estarán condicionas al índice de referencia de zonas tensionadas. 

El control de precios y la intervención del mercado produce una escasez adicional a la necesidad de construir más de 600.000 viviendas con la positiva creación de empleo, pago medio de un 25 % en impuestos y el aumento de actividad económica que ello supone si las diferentes administraciones terminasen con la larga carrera de obstáculos que supone sacar adelante una promoción inmobiliaria en palabras de la patronal del sector Asprima. 

Además, es difícil entender que no se pueda construir más vivienda, con los datos de desempleo actual y cuando las cifras de demanda de vivienda son impresionantes, haciendo que los últimos seis años el precio de las compraventas se haya incrementado un 37% y el del alquiler en un 35%.

Las medidas fiscales van en dirección contraria. Se anuncia una reforma fiscal para que los pisos para turistas tributen como el resto de las actividades económicas incluyendo el IVA, pero se anuncia sin analizar el impacto de dicha medida sobre los datos de turismo y sin evaluar qué ocurriría con los miles de establecimientos en la llamada España vaciada donde esta actividad económica ha ejercido las últimas décadas de potente dinamizador rural. ¿Acaso piensan los responsables del gobierno que los 95 millones de visitantes recibidos en 2024 pernoctaron todos en establecimientos hoteleros?

Aprovecha de nuevo el gobierno la oportunidad para dañar la seguridad jurídica de la inversión inmobiliaria internacional al cuestionar el tratamiento fiscal actual de las Socimi, dedicadas a la vivienda. Un tratamiento similar, por otra parte, al que reciben las REITs, sociedades similares en Europa, que entre otros méritos, protagonizaron la reactivación del mercado inmobiliario a partir de 2013 tras la crisis financiera de 2009. Recordemos que este tipo de sociedades invierten directamente en inmuebles y no requieren el uso de apalancamiento, lo que les permite generar un flujo de caja estable. 

Además, las sociedades de inversión de capital inmobiliario reguladas desde el año 2009 por ley, tienen la obligación de destinar la mayoría de sus ingresos a los accionistas en forma de dividendos, lo que les permite mantener una alta tasa de dividendos y atraer cada vez a más inversores principalmente fondos de inversión dada la capacidad de generar rentas. La idea del gobierno es mantener la actual fiscalidad únicamente si se gestiona vivienda asequible, cambiando las reglas de juego en plena partida. 

No solo no se anuncian medidas para acabar con la exclusión social de las familias a la hora de acceder a una vivienda, sino que se agravan dichos problemas al dificultar la llegada de inversión internacional profesionalizada especializada en la gestión de este tipo de activos inmobiliarios dañando el éxito de la imprescindible colaboración publico privada para llegar a incrementar en cientos de miles de unidades la necesidad acumulada de vivienda.

Termino resaltando el gran contraste de estas medidas anunciadas y recogidas por la prensa especializada internacional, con las recientes declaraciones del presidente del gobierno en el Spain Investors Day celebrado en Madrid «invertir en España sale a cuenta. El compromiso del Gobierno es claro, dar un entorno regulatorio que genere confianza, certidumbre y buscar entendimiento y complicidad con el sector privado». Nada más lejos de la percepción de los inversores internacionales.

Visitatores contenti tándem investum

José Luis Moreno, economista, ha sido director de Economía en la Comunidad de Madrid y en el Ayuntamiento de Madrid. Analista económico y empresarial.