Hacienda lo hace oficial: los mayores de 65 años también pueden evitar pagar IRPF al donar parte de su vivienda habitual si cumplen este requisito

Donar una casa a los hijos o a la pareja puede suponer tener que pagar impuestos, incluso aunque no se reciba dinero a cambio. Sin embargo, los mayores de 65 años cuentan con una ventaja fiscal que les permite evitar el IRPF por la ganancia patrimonial si lo que transmiten es su vivienda habitual. Además, no tienen por qué donar la propiedad entera, tal y como ha explicado la Dirección General de Tributos (DGT), de modo que la exención también puede aplicarse cuando se entrega solamente el 50% del inmueble.

La respuesta de Hacienda a la duda que tenía un contribuyente que deseaba donar el 50% de su vivienda a su pareja, aclara una duda que puede surgir entre quienes quieren repartir su patrimonio en vida, especialmente si la propiedad se compró hace muchos años y ahora tiene un valor superior. Pero hay una condición que no se puede pasar por alto y es que lo que se dona debe cumplir los requisitos para ser considerada vivienda habitual. Tampoco hay que olvidar que librarse del IRPF no significa que la donación esté exenta de todos los impuestos.

Hacienda lo hace oficial: los mayores de 65 años también pueden evitar pagar IRPF al donar parte de su vivienda

La Dirección General de Tributos (DGT) ha resuelto esta duda en su consulta vinculante V0571-26, del 11 de marzo de 2026. El caso parte de una persona mayor de 65 años que quería poner a nombre de su cónyuge el 50% de la vivienda habitual mediante una donación. Su pregunta era si tendría que declarar alguna ganancia en el IRPF o si podía acogerse a la exención prevista para quienes ya han cumplido esa edad.

Hacienda considera que donar únicamente la mitad de la casa no impide aplicar la exención. La respuesta se apoya en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, que permite a los mayores de 65 años transmitir su vivienda habitual sin tributar por la ganancia patrimonial que pudiera producirse. Pero se debe tener clara una cosa, y es que aunque una donación se haga sin recibir nada a cambio, eso no significa que Hacienda no tenga en cuenta el valor del inmueble. Si una casa se compró hace años y ahora vale bastante más, esa diferencia puede generar una ganancia patrimonial para su propietario.

Pongamos el caso de alguien que adquirió su vivienda hace treinta años y ahora decide regalar una parte a su pareja. Aunque no vaya a recibir ningún dinero, la operación puede tener efectos en su declaración de la Renta. Sin embargo, al superar los 65 años, puede evitar tributar por esa ganancia si se trata de su vivienda habitual.

Esta posibilidad no queda reservada a las donaciones entre matrimonios. También puede aprovecharse cuando la propiedad, o una parte de ella, se entrega a los hijos o a otro familiar. Lo que Hacienda comprueba es que quien dona reúna las condiciones que exige la ley.

Cuáles son los requisitos

Una de ellas tiene que ver con el tiempo que se ha vivido en la casa. Para que se considere residencia habitual, la norma establece, como regla general, un mínimo de tres años de residencia continuada. Sin embargo, se pueden dar excepciones, por ejemplo, cuando determinadas circunstancias obligan a cambiar de domicilio antes de cumplir ese periodo.

También importa cuánto tiempo ha pasado desde que el propietario dejó de vivir allí. La Agencia Tributaria admite que la vivienda ya no sea su residencia en el momento de la donación, pero debe haber tenido la consideración de habitual en algún momento de los dos años anteriores. Esto permite que alguien que se haya mudado recientemente pueda donar su antigua casa sin perder necesariamente la exención. El problema llega cuando han transcurrido varios años desde el cambio de domicilio.

En la consulta V0217-26, la DGT estudió precisamente la situación de un mayor de 65 años que llevaba más de catorce años sin residir en una vivienda de su propiedad y que, además, la tenía alquilada. En este caso, Hacienda rechazó la aplicación de la exención porque el inmueble ya no cumplía el requisito de vivienda habitual dentro del plazo exigido.

Los impuestos que Hacienda sí puede cobrar al donar una vivienda

El ahorro en el IRPF puede ser importante, pero antes de formalizar la donación conviene hacer cuentas. Y es que la exención beneficia al donante, no elimina los impuestos que pueda tener que pagar quien recibe la propiedad. Y el primero a tener en cuenta es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. que lo paga quien recibe el inmueble y la cantidad dependerá, entre otros factores, del valor de la parte donada y del parentesco entre ambas personas.

También influye la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, ya que las bonificaciones no son iguales en toda España. Por eso, donar la mitad de una casa puede tener un coste fiscal muy distinto dependiendo de dónde esté situada. Y para acabar, otro impuesto que debe revisarse es la plusvalía municipal. Puede exigirse cuando se transmite un inmueble urbano y existe un incremento de valor del terreno sujeto a tributación. En las donaciones, normalmente debe abonarlo quien recibe la propiedad. No olvidemos además, que a estos pagos se añaden los gastos de notaría y, cuando corresponda, los del Registro de la Propiedad.