El intervencionismo estrangula la oferta inmobiliaria y eleva el precio de la vivienda, según la UFV

• Benjamín Santamaría @benjaefe
• Economista, analista, conferenciante y máster de educación con especialidad en Economía. Redactor de economía y empresas en OKDIARIO y autor de 'La economía a través del tiempo' en el Instituto Juan de Mariana. Miembro de la junta directiva del Centro Diego de Covarrubias.
• • 27/10/2025 14:22
  • Actualizado: 27/10/2025 15:48

El Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) afirma que hay «una demanda extranjera muy fuerte» en el mercado inmobiliario y que los hogares españoles tienen «mucho ahorro acumulado y poca deuda», algo que incrementa el precio de la vivienda. El informe, al que ha tenido acceso OKDIARIO, asegura que la crisis se remitiría si se soluciona «la escasez de suelo disponible, la complejidad regulatoria y la elevada fiscalidad».

La UFV ha analizado el mercado inmobiliario tanto en España como a nivel internacional. En el ámbito nacional, los profesionales han concluido que «la escasez de oferta derivada, en parte, de los límites regulatorios existentes, está ejerciendo presión al alza sobre» el precio de la vivienda.

«España mantiene un ciclo diferente al de los países de su entorno, con un crecimiento casi nulo en términos reales hasta 2023, que se incrementa notablemente a partir de entonces», explican los analistas. Las razones de que se dé esta situación son las siguientes:

• Escasez de oferta: Por una parte, la hay de nueva construcción, por falta de suelo, tramitaciones complejas, inseguridad jurídica y condiciones medioambientales. 
• Escasez de viviendas de segunda mano: los propietarios no venden debido a varios factores como que no hay estrés financiero debido al incremento de hipotecas a tipo fijo, (en 2022 el 75% las hipotecas se hicieron bajo esta modalidad), que hace que la subida de tipos no haya afectado al grueso de los hipotecados.
• Demanda creciente: Algo que se debe a una demanda extranjera muy fuerte (14,6 % de las compras las han hecho los extranjeros) y a que España tiene mucho ahorro acumulado y poca deuda. La tasa de endeudamiento de los hogares está en mínimos de 20 años (43,99 % del PIB el segundo trimestre de 2025, frente a 85% en 2010).
• Inversión extranjera: Esa fortaleza de la demanda se incrementa por el hecho de que, al mantener España un ciclo diferente y precios bajos con respecto al resto del entorno en el período anterior, ahora convierte al mercado español en un foco de inversión atractivo para los fondos.

El precio de la vivienda y los jóvenes

Por otro lado, la UFV pone sobre la mesa las dificultades que tienen los jóvenes para acceder a la vivienda, los cuales vienen motivados por los problemas anteriores: «La vivienda está gravada con una carga tributaria que se levanta como una barrera de entrada relevante para muchos compradores».

Por ejemplo, «si un joven ahorra y puede llegar a comprar una vivienda de 300.000 euros, si es que la encuentra por ese precio, tiene que reunir entre 18.000 y 30.000 euros más para Hacienda, vía pago de impuestos, que para vivienda nueva es un 10% de IVA y para vivienda de segunda mano el impuesto de transmisiones (TPO) oscila entre el 6% y el 13% al que puede llegar en alguna comunidad autónoma siendo el punto de partida indicado en su día por la AGE el 7%», indican desde el Observatorio Económico de la UFV.

«Cuando los ciudadanos van tan al límite para poder comprar, ese importe adicional tributario puede impedir que puedan comprar en ese momento, de manera que, si continúan ahorrando para pagar la parte tributaria, probablemente cuando consigan ese ahorro el precio habrá subido todavía más, incrementando el esfuerzo para poder pagar tanto el precio de la vivienda como el impuesto, ya que también habrá crecido en valores absolutos al ser un porcentaje sobre la base», explican.

«Y a eso hay que añadirle otro impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura de compraventa -aunque la escritura de las hipotecas, desde cambio de criterio del Tribunal Supremo en 2018, que derivó en una modificación legislativa en dicho año, hace que sea el prestamista-, que se mueve entre otro medio punto y punto y medio (siendo el punto de partida recomendado por la AGE el 1%), es decir, hay que añadir el pago de otros entre 1.500 y 4.500 euros», añaden.