Estos son los requisitos que debe cumplir el inquilino para que el casero pueda echarle antes de tiempo

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) destaca que la causa de necesidad es la excepción más comúnmente utilizada por los propietarios de viviendas alquiladas para recuperar la posesión de las mismas antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

Esta opción, contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), les permite evitar las prórrogas obligatorias y tácitas a las que tienen derecho los inquilinos en el alquiler tradicional. Sin embargo, esta posibilidad no es ilimitada y debe cumplir con requisitos específicos para ser considerada válida.

Causa de necesidad, la excepción a la que pueden acogerse los propietarios

La causa de necesidad es una excepción frecuentemente utilizada por los propietarios de viviendas alquiladas para recuperar la posesión antes del término del contrato. Sin embargo, su uso está sujeto a una serie de condiciones específicas, según señala la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

En primer lugar, esta causa debe estar estipulada en el contrato de arrendamiento y solo se puede invocar cuando el contrato entra en prórroga, no antes. Además, el propietario debe comunicar a los inquilinos su necesidad de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación.

Es crucial que la necesidad alegada sea genuina y verificable, y debe estar dirigida a ocupar la vivienda personalmente, no para su venta. Además, esta opción solo es válida para personas físicas, no para entidades jurídicas.

Los tribunales están siendo cada vez más estrictos en la admisión de causas de necesidad simuladas o de conveniencia, exigiendo que la necesidad del arrendador o de sus familiares sea legítima y debidamente acreditada ante los inquilinos.

El uso fraudulento de esta causa puede acarrear consecuencias significativas para los propietarios. Por ejemplo, si en un plazo de tres meses desde el desalojo de los inquilinos, la vivienda no es ocupada por las personas indicadas como necesitadas, los inquilinos pueden recuperar el uso de la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, además de ser indemnizados por los gastos ocasionados por el desalojo.

Alternativamente, si los inquilinos ya han encontrado otra vivienda y no quieren regresar, pueden exigir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de alquiler restante hasta completar cinco años.

Nueva Ley de Vivienda: situación de impago

Cuando un inquilino deja de cumplir con el pago del alquiler, es crucial tomar medidas rápidas para evitar que la situación se prolongue. Según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la falta de pago de la renta es motivo suficiente para la rescisión del contrato. Esto implica que, tras un solo mes de impago, el propietario tiene el derecho de rescindir el contrato de arrendamiento de forma automática, lo que obliga al inquilino a abandonar la vivienda.

La reciente modificación legislativa ha extendido los plazos de suspensión del desahucio para inquilinos en situación de vulnerabilidad. Ahora, los tribunales pueden establecer un periodo de suspensión de dos meses para personas físicas y cuatro meses para personas jurídicas, en comparación con los plazos anteriores de uno y tres meses, respectivamente.

Cuando se autorice un desahucio, se debe notificar tanto al inquilino como al propietario la fecha y hora exactas de la ejecución. En caso de que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad, la nueva ley exige informar a las autoridades competentes en vivienda y asistencia social para que puedan tomar medidas correspondientes.

Además, para que una demanda de desahucio sea procesada, se requiere proporcionar ciertos datos, como si el inmueble es la residencia habitual del inquilino, si el demandante es considerado un ‘gran tenedor’, y en caso afirmativo, si el demandante también está en situación de vulnerabilidad económica.

Venta de vivienda con inquilino

Cuando el propietario decide vender una vivienda alquilada, puede hacerlo incluso si el contrato de arrendamiento continúa en vigor. Sin embargo, es fundamental que el propietario notifique al inquilino con al menos 30 días de antelación antes de la fecha de venta, proporcionando detalles como el precio de venta y la fecha prevista para la transacción. El inquilino tiene derecho de preferencia para adquirir la vivienda en igualdad de condiciones si así lo desea, a menos que haya renunciado a este derecho en el contrato de alquiler.

El comprador también debe ser informado sobre la existencia del inquilino y del contrato de alquiler vigente, y está obligado a respetarlo hasta su vencimiento. El inquilino no está obligado a permitir el acceso al propietario para mostrar la vivienda a posibles compradores, aunque mantener una buena relación con el propietario puede ser beneficioso, especialmente si quiere continuar viviendo en el inmueble.

Si la vivienda y el contrato de arrendamiento están registrados en el Registro de la Propiedad, el comprador está obligado a respetar el contrato de alquiler. Si el contrato no está registrado, el nuevo propietario debe asumir los derechos y obligaciones del arrendador durante un determinado periodo de tiempo.