El detalle del Código Civil que casi nadie conoce: adiós a ampararse en la Ley de Alquileres porque está todo claro

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 14/08/2025 11:30
  • Actualizado: 14/08/2025 11:30

En los últimos años, el número de hogares en régimen de arrendamiento ha aumentado de forma exponencial en España. En este contexto, una de las cuestiones que más dudas genera entre arrendadores y arrendatarios es quién debe asumir os gastos derivados de las reparaciones y averías que puedan surgir durante la vigencia del contrato. ¿Qué ocurre cuándo, por ejemplo, se avería la lavadora o se rompe una persiana? La respuesta no siempre es sencilla y depende de distintos factores que establece la legislación.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil español ofrece un marco normativo que regula las responsabilidades de ambas partes en relación con las reparaciones. El artículo 21 de la LAU establece que «el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad». Sin embargo, esta obligación tiene una serie de excepciones, sobre todo cuando el deterioro es imputable al arrendatario, según lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

¿Quién debe pagar las averías y reparaciones en un piso de alquiler?

El arrendador tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones adecuadas para su habitabilidad. Esto significa que, en principio, los gastos derivados de averías por desgaste normal o causas ajenas al uso del inquilino las debe asumir el propietario.

Además, la ley establece que el arrendador no puede aumentar la renta como consecuencia de estas reparaciones, ya que su objetivo es garantizar que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad y no convertirse en un motivo para aumentar la carga económica del inquilino. Esto incluye, por ejemplo, la reparación de humedades o la sustitución de elementos esenciales como la caldera.

Excepciones a la regla: responsabilidades del arrendatario

A pesar de esta obligación general, existen una serie de situaciones en las que el arrendatario puede ser responsable de los costes de reparación. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21, indica que «el arrendador no tiene la obligación de realizar reparaciones si el deterioro de la vivienda es imputable al arrendatario», en concordancia con los Artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

El artículo 1.563 del Código Civil establece que «el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya». Por su parte, el Artículo 1.564 señala que «el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa».

En términos prácticos, esto significa que si un daño se produce por un uso negligente o indebido del inquilino o de sus acompañantes, el propietario no tiene la obligación de asumir los costes de la reparación (Código Civil, artículos 1.563 y 1.564, aprobado por Real Decreto de 24 de julio de 1889, BOE n.º 208, de 7 de agosto de 1889, con posteriores reformas).

Algunos ejemplos de esta situación una ventana rota por un golpe accidental provocado por los inquilinos o un aire acondicionado que se ha estropeado por haberlo manipulado sin autorización. En este tipo de casos, el inquilino tiene toda la responsabilidad y, por lo tanto, es quien debe cubrir los costes de la reparación.

Reparaciones por desgaste ordinario

Dentro del marco legal, existe una diferencia entre las grandes reparaciones, cuyo coste debe asumir íntegramente el arrendador de la vivienda, y las pequeñas reparaciones que se derivan del uso normal de la misma, cuya responsabilidad recae sobre el arrendatario. Según el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cuenta del arrendatario», como la reparación de grifos que gotean.

Estas reparaciones deben ser asumidas por quien ocupa la vivienda, ya que forman parte del uso normal y cotidiano del inmueble. Sin embargo, la línea que separa una pequeña reparación de una más significativa puede ser difusa, razón por la cual muchos propietarios e inquilinos se ven obligados a acudir a los tribunales para que hagan una valoración objetiva y determinen sobre quién recae la responsabilidad.

Obligaciones adicionales del arrendatario

Finalmente, cabe señalar que el arrendatario tiene la obligación de mantener la vivienda en buen estado durante todo el periodo del alquiler y entregarla al propietario en las mismas condiciones en la que se la encontró. Esto implica un uso responsable y de la propiedad. En caso de que el arrendatario incumpla estas obligaciones, el propietario puede exigir la reparación de los daños ocasionados o, en situaciones graves, a resolver el contrato de arrendamiento de forma unilateral.

Uno de los aspectos más importantes para prevenir este tipo de conflictos conflictos es establecer un contrato claro en el que se especifiquen todas las circunstancias y mantener una comunicación clara y documentada entre arrendador e inquilino. Esto facilita la resolución de posibles disputas y contribuye a mantener una relación de arrendamiento basada en la transparencia, la confianza y el respeto mutuo.