Confirmado: este artículo legal permite tomar medidas contra vecinos morosos (y casi nadie lo usa)

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 27/10/2025 08:45
  • Actualizado: 27/10/2025 08:45

La morosidad en las comunidades de vecinos es un problema tan común como incómodo. Cuotas sin pagar, derramas eternas o vecinos que siempre se escaquean mientras el resto asume los gastos. Pero desde este año, existe una herramienta legal más clara y directa para actuar frente a los vecinos morosos, aunque todavía pocos la conocen: el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), reformada en enero de 2025 y vigente desde el pasado 3 de abril.

La nueva versión, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 24 de julio, moderniza la gestión de las comunidades: digitalización de juntas, regulación de pisos turísticos o instalación de paneles solares en zonas comunes. Pero uno de los cambios más relevantes está en cómo enfrentarse a los vecinos morosos, un tema que afecta a miles de comunidades en España y que ahora cuenta con un procedimiento mucho más claro. Esta actualización no sólo endurece las consecuencias del impago, sino que también ofrece un camino legal rápido y seguro para reclamar las deudas. Y, lo mejor de todo, sin necesidad de costosos juicios ni de grandes comunidades para aplicarlo.

Este artículo legal permite tomar medidas contra vecinos morosos

El texto legal es contundente: todo propietario tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes. Si no lo hace, la comunidad puede iniciar una reclamación formal. El artículo 21 permite incluso reclamar deudas inferiores a 2.000 euros por vía judicial, algo que antes quedaba en un limbo y muchas comunidades pequeñas no sabían cómo gestionar.

El proceso arranca con la aprobación en junta de la reclamación y la notificación al propietario moroso mediante burofax o comunicación notarial. Esa notificación debe quedar registrada en acta, ya que es la prueba que el juez o mediador pedirá en caso de llegar a la vía judicial. Si, tras el aviso, el vecino sigue sin pagar, la comunidad puede acudir directamente al juzgado o iniciar un proceso de mediación o arbitraje.

La ley también permite hacer pública la identidad de los vecinos morosos dentro del edificio, siempre respetando la Ley de Protección de Datos. Es decir, puede colocarse en el tablón interno un aviso con el nombre del propietario y la deuda, pero no difundirse más allá del ámbito vecinal.

Sin voto y con riesgo de embargo

Una de las grandes novedades es la pérdida del derecho a voto. Mientras exista una deuda pendiente, el vecino moroso no podrá volver a votar en las juntas, pero sí que puede asistir y participar. De este modo, la ley protege a las comunidades de decisiones influenciadas por quienes no están al día en los pagos.

Si el impago persiste, se podría llegar a pedir el embargo de bienes o cuentas bancarias, y además se aplicarán intereses por demora. Todo bajo respaldo legal y con las garantías necesarias, evitando conflictos personales o discusiones entre vecinos.

Qué cambia para las comunidades pequeñas

Hasta ahora, muchos edificios con pocos propietarios optaban por dejarlo pasar o buscar acuerdos informales por miedo al papeleo o a los costes judiciales. Con la reforma de 2025, estas comunidades tienen ahora un procedimiento simplificado y económico, pensado precisamente para los casos más habituales: pequeñas deudas que, con el tiempo, acaban generando un agujero importante en las cuentas.

Los administradores de fincas y los presidentes de comunidad pueden iniciar el proceso sin necesidad de abogado ni procurador cuando la cuantía sea reducida. Solo deben conservar la documentación de la junta, la notificación al deudor y los justificantes de los gastos comunes impagados. De este modo, el trámite resulta más ágil y accesible para todos.

Lo importante que es dejar constancia de todo

Uno de los errores más comunes es no documentar de forma correcta las decisiones de la comunidad. Sin que haya una acta clara ni una notificación formal, cualquier reclamación puede quedarse en el aire. Por eso, los expertos recomiendan que se registre cada acuerdo y mantener copia de cualquier comunicación que se haga, especialmente las que se envían a vecinos morosos.

Ese registro, protege legalmente a la comunidad y de paso, facilita el trabajo de los juzgados y evita interpretaciones ambiguas. En definitiva, cuanta más transparencia se tenga en la gestión, podremos ahorrarnos más problemas en el futuro.

Una ley que apuesta por la mediación

Otro de los puntos clave del artículo 21 es dar prioridad a la mediación y el arbitraje. La idea es que los conflictos se puedan solucionar de forma más rápida y menos costosa. Si el propietario muestra voluntad de pagar o llegar a un acuerdo, el proceso puede cerrarse sin juicio.

Esto no sólo reduce los gastos, sino que ayuda a preservar la convivencia. Al final, el objetivo de la ley no es castigar, sino garantizar que todos cumplan con sus obligaciones sin romper la relación vecinal.

Por qué casi nadie la está usando todavía

A pesar de que la norma lleva meses en vigor, pocas comunidades la están aplicando. La razón es sencilla: muchas desconocen que este artículo se ha reforzado o siguen recurriendo a métodos antiguos. En algunos casos, los administradores aún no han actualizado sus protocolos, y en otros, los vecinos prefieren evitar el conflicto.

Sin embargo, los expertos lo tienen claro: el artículo 21 ofrece herramientas reales para proteger la economía de las comunidades y asegurar una gestión más justa. Solo hace falta conocerlo y ponerlo en marcha.