Miles de propietarios afectados: el aviso del Tribunal Supremo que sacude a las comunidades de vecinos

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 28/12/2025 11:30
  • Actualizado: 28/12/2025 11:30

El pasado 27 de octubre de 2025, el Tribunal Supremo emitió una sentencia que afecta directamente a millones de propietarios y comunidades de vecinos en España. El fallo aborda el cumplimiento de las normas de reparto previstas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en los títulos constitutivos de las comunidades, y establece cuándo un reparto puede considerarse desigual y, por tanto, ilegal. En este caso concreto, el Alto Tribunal ha anulado parcialmente las cuentas de los ejercicios 2014 y 2015, así como el presupuesto de 2016, de una comunidad de propietarios en Madrid, por no respetar el principio básico de reparto por coeficientes de participación.

El conflicto surgió cuando uno de los propietarios impugnó la aprobación de las cuentas. En su demanda alegaba que todos los gastos debían distribuirse «por coeficientes, sin exclusiones ni excepciones respecto de ningún capítulo de gasto», tal y como lo establece el principio general de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, en esta comunidad, ciertos gastos se asignaban sólo a determinados portales o se dividían a partes iguales entre todos los vecinos, independientemente del coeficiente de cada vivienda.

El Supremo anula parcialmente las cuentas de una comunidad de Madrid

En primera instancia, la sentencia dio la razón al propietario que presentó el recurso, confirmando que el reparto de gastos debía ajustarse estrictamente al coeficiente de participación de cada vivienda. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid revocó parcialmente esa decisión, permitiendo que algunos gastos se repartieran de manera igualitaria o por portales, basándose en interpretaciones del Título Constitutivo de la comunidad. Finalmente, el asunto llegó a la Sala Primera del Tribunal Supremo, que recordó que había resuelto un caso «sustancialmente igual» en 2022.

En esa sentencia, el Alto Tribunal estableció criterios claros sobre la interpretación de los títulos constitutivos en relación con el reparto de gastos: «El título constitutivo puede permitir la individualización de ciertos gastos por portales, escaleras o tipos de inmueble, pero dentro de cada grupo los gastos deben repartirse según el coeficiente de participación». En otras palabras, la diferenciación por tipo de inmueble o por portal sólo es válida si se respeta el principio general de proporcionalidad establecido por la LPH.

Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que «cada propietario debe contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

La sentencia del Supremo aclara que, aunque el título constitutivo pueda permitir la individualización de ciertos gastos, la comunidad no puede aplicar un reparto igualitario de forma arbitraria. En este caso, la comunidad había cargado partidas concretas de manera uniforme entre todos los vecinos, sin ninguna base legal suficiente para justificarlo. Por ello, el Alto Tribunal decidió estimar parcialmente el recurso del propietario y devolver el asunto a la comunidad para que rehaga las cuentas.

Entre los gastos más recurrentes en disputas de este tipo se encuentran: mantenimiento de ascensores, limpieza de zonas comunes, iluminación, jardines, seguros y servicios generales como la lectura de contadores de agua o gas. La sentencia subraya que, salvo que el título constitutivo indique expresamente otra cosa, todos estos gastos deben repartirse proporcionalmente.

Reparto por portales y coeficientes de participación

El Supremo también aclara un punto fundamental: el reparto por portales o escaleras es válido si el título constitutivo lo permite. Sin embargo, dentro de cada grupo, los costes deben seguir los coeficientes de participación. La sentencia cita textualmente: «Dichos grupos de gastos deberán rehacerse de manera que se distribuyan los costes según coeficiente de participación y no de forma igualitaria».

• Artículo 10 LPH: «Las cuotas de participación deben figurar en el título constitutivo y reflejar la proporción de participación en los gastos comunes». Esto implica que cualquier modificación en el reparto de gastos debe estar reflejada en el título constitutivo y no puede aplicarse arbitrariamente.
• Artículo 16 LPH: «Las cuentas de la comunidad y los presupuestos deben ser aprobados por la junta de propietarios conforme a las reglas del título constitutivo y respetando la proporción de participación».
• Artículo 17 LPH: este artículo permite que los propietarios impugnen acuerdos de la junta que consideren contrarios a la ley o al título constitutivo, como ocurrió en este caso.

La sentencia del Tribunal Supremo sobre la comunidad de propietarios de Madrid subraya la importancia de aplicar correctamente los coeficientes de participación en el reparto de gastos comunes. Si bien los títulos constitutivos pueden habilitar sistemas diferenciados, estos no pueden contradecir la regla general establecida por la Ley de Propiedad Horizontal.

Para los propietarios, la decisión garantiza mayor transparencia y seguridad jurídica; para las comunidades, refuerza la necesidad de respetar la normativa y documentar cualquier excepción. En definitiva, este fallo establece que la equidad en el reparto de gastos no es simplemente una cuestión de buena práctica, sino de cumplimiento legal. Gracias a ello, se evita que decisiones arbitrarias generen conflictos entre vecinos.