Castlelake exigirá a Neinor y a Apollo una prima del 10% para cerrar la OPA a Aedas

La operación para fusionar Neinor Homes y Aedas Homes avanza de forma inexorable, según apuntan fuentes del mercado. Aunque aún no se ha presentado una oferta formal por parte de Neinor y Apollo, como bien recuerdan algunos de los involucrados, lo cierto es que está a punto de nacer el mayor gigante inmobiliario de España. Según fuentes financieras próximas al proceso, Castlelake, accionista mayoritario de Aedas con cerca del 79% del capital, ha trasladado su intención de no vender por un precio bajo y exige que cualquier propuesta incluya una prima de entre el 8% y el 10% respecto a los 25 euros por acción que se manejan como primera aproximación.

Quiere vender, y ha cumplido su objetivo de inversión, pero creen que el descuento es demasiado fuerte.

El punto de vista de Castlelake

Castlelake no se opone a la venta. Al contrario, la operación encaja perfectamente en su horizonte de inversión a medio plazo, ya que la promotora ha alcanzado los objetivos de rentabilidad que el fondo se había marcado desde su entrada.

Pero ahora, tras haber visto cómo la acción de Aedas rozaba los 30 euros, el fondo estadounidense espera que Neinor y Apollo pongan sobre la mesa una propuesta en firme y mejorada. Su objetivo es elevar el precio hacia los 27 euros por título, para maximizar su salida sin romper la operación.

No se trata, por tanto, de facilitar una salida a los minoritarios ni de asegurar una fusión sin sobresaltos, sino de presionar por una valoración que refleje el recorrido bursátil reciente de Aedas, incluso en un contexto de moderación del sector.

La oferta aún no ha llegado

Desde Neinor, con el apoyo del fondo Apollo, trabajan en una propuesta que daría lugar a la mayor promotora residencial de España, con más de 16.000 viviendas en desarrollo y una cartera de suelo superior a los 11.000 millones en GDV. Las conversaciones son intensas, pero aún no se ha presentado una oferta formal. Los 25 euros por acción que se han filtrado corresponden a una primera toma de contacto, no vinculante.

Pese a ello, tanto Castlelake como el resto de actores implicados dan por hecho que la operación se cerrará con rapidez, siempre que se resuelva el asunto del precio. Una OPA de exclusión, dirigida al 100% del capital, permitiría culminar la integración de forma ágil y sin necesidad de procesos de fusión posteriores, algo que todas las partes consideran deseable.

Las cuentas récord de Aedas Homes

Al margen de los intereses de uno y otro, lo cierto es que los números que la promotora inmobiliaria Aedas Homes ha obtenido superan sus expectativas, con un beneficio neto atribuido de 149,7 millones de euros en su último ejercicio fiscal (de abril de 2024 a marzo de 2025), lo que supone un incremento del 37,5% respecto al año anterior.

Un beneficio que se debe, principalmente, al incremento de su actividad de entregas de viviendas de obra nueva. En concreto, según su última cuenta de resultados anuales, los ingresos alcanzaron un récord de 1.156,2 millones de euros, un 1% superiores, aunque su resultado bruto de explotación (Ebitda) fue de 164,5 millones, un 4,9% inferior.

Así, durante su último ejercicio fiscal, Aedas Homes entregó 3.151 unidades destinadas a la venta (tanto BTS como BTR) y 2.060 destinadas al alquiler asequible, resultando en una cifra histórica de 5.211 viviendas entregadas. Ahora quiere entregar 8.000 al año, lo que sería el mayor ritmo de la historia para ninguna inmobiliaria (sus tres competidores entregan esa cifra de manera conjunta).