BBVA y Cerberus zanjan dudas sobre la valoración del ladrillo de su inmobiliaria tras una valoración de EY

BBVA y Cerberus ya tienen una hoja de ruta más clara respecto a sus activos inmobiliarios un año después de iniciada la pandemia. El banco y el fondo de inversión encargaron el pasado año a la auditora EY una valoración de las varias decenas de miles de viviendas cuya gestión comparten en Divarian, la nueva inmobiliaria constituida por ambos para dar salida a los antiguos activos ‘toxicos’ de BBVA, y heredera de la antigua BBVA Propiedad, S.A.

Según fuentes financieras, la sociedad necesitaba actualizar la valoración de su ‘ladrillo’ para ver si era necesario modificar alguno de los términos de su acuerdo fundacional en 2019, pero EY concluyó que, a 31 de diciembre de 2020, las viviendas y otros inmuebles que tiene Divarian en cartera no han sufrido ninguna depreciación de importancia como causa de la pandemia respecto a las valoraciones que se hicieron en su momento. Por tanto, no es necesario revaluar el acuerdo entre los dos socios y el proyecto para sacar rentabilidad a los inmuebles que BBVA obtuvo de promotores que no podían pagar, puede seguir su camino.

Esta auditoría ha permitido evitar discrepancias en el consejo de Divarian y certificar que no hay ningún deterioro causado por la pandemia en los inmuebles. No se ha disminuido el valor de los activos porque se considera que la crisis sanitaria no tiene que ejercer una presión a la baja sobre los mismos, según indican a OKDIARIO fuentes financieras de toda solvencia.

La valoración de los activos, que es una práctica habitual y periódica, se encargó por temas de ‘compliance’ a otra ‘big four’ que no fuera KPMG, que es quien tiene encargada la auditoría de cuentas anual. Y el resultado aporta tranquilidad en el consejo de administración de la sociedad, presidida por Konstantin Assen  y con Francisco Sancha como vicepresidente.

Fuentes oficiales de Divarian no han hecho comentarios a esta información.

Valoración de activos

BBVA no ha sido el único banco en optar por gestionar su ladrillo problemático junto a un fondo. La otra gran operación del mercado español ha sido la de Banco Santander junto a Blackstone, que constituyeron en 2018 Quasar para gestionar los inmuebles heredados de Banco Popular y que según informaba ‘El Confidencial’ sí que preparan una provisión millonaria al observar pérdida de valor de sus inmuebles, un punto que no ha sido confirmado por la sociedad. El banco de Ana Botín tiene más voz y voto en Quasar que BBVA en Divarian, pues controla el 51% de la sociedad frente al 49% de Santander mientras que en Divarian la proporción es de 80% el fondo y 20% el banco.

El trabajo de estas sociedades inmobiliarias es complicado de realizar, e implica tratar de sacar rendimiento a cada piso, con la complicación de que muchos de ellos están habitados por inquilinos ‘problemáticos’

El trabajo de estas sociedades inmobiliarias es complicado de realizar, y por ejemplo en el caso de Blackstone lo realiza un equipo especializado de decenas de profesionales que opera desde Barcelona. Su labor implica tratar de sacar rendimiento a cada piso, bien mediante venta o bien mediante alquiler, con la complicación de que muchos de ellos están habitados por inquilinos ‘problemáticos’, porque no están al corriente de pago o son directamente ‘okupas’. La negociación con inquilinos en ocasiones muy bien organizados y asesorados legalmente, dificulta la labor para sacar rentabilidad tal y como se previó en sus planes de negocio.

Por ejemplo, tal y como informó este periódico, BBVA y Cerberus afrontan problemas con los inquilinos de los inmuebles que ellos tienen en propiedad ya que tan sólo desde el pasado mes de noviembre, Divarian acumula 42 sentencias contra inquilinos y ‘okupas’ de sus distintas viviendas, de las cuales más del 80% se producen en Cataluña, epicentro del problema, con 34 sentencias de audiencias provinciales sólo en la comunidad autónoma.

Un traspaso millonario

El fondo estadounidense Cerberus Capital Management inició en 2017 una negociación con BBVA que acabó un año después con el traspaso de la mayor parte del negocio inmobiliario ‘problemático’ que todavía tenía el banco a una nueva sociedad, participada entre los dos, en una operación que valoró el ladrillo del banco vasco en unos 5.000 millones de euros. Cerberus tomó el 80% de la nueva sociedad y BBVA el 20% restante. La inmobiliaria Anida de BBVA se renombró como Divarian y adquirió en 2019 varias decenas de miles de inmuebles procedentes en su mayoría de créditos fallidos  con el objetivo de rentabilizarlos tanto con ventas como mediante alquileres. Cerberus fusionó en 2019 Divarian con Haya Real Estate son los , tras lo que el ‘servicer’ pasó a gestionar la cartera de unos 60.000 inmuebles que la entidad vendió al fondo, en su mayoría viviendas, pero que también incluye terciario, industrial y suelos, repartidos por todo el país.