Aragonés se salta la Ley de Vivienda para que la Generalitat controle el precio de los alquileres

La Generalitat de Cataluña se salta la Ley de Vivienda para poder controlar el precio del alquiler en los 140 municipios de la región que pretende declarar como zonas tensionadas. Ante ello, varias entidades del sector inmobiliario han presentado alegaciones a la resolución de la secretaría de Vivienda del Departamento de Territorio de la Generalitat, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña el pasado 22 de junio.

En concreto, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña asegura que no existe una memoria justificativa para declarar área tensionada ninguno de los 140 municipios. Mientras que el artículo 18.2a de la Ley de Vivienda establece que es necesario presentar un procedimiento preparatorio para obtener información sobre la situación del mercado residencial, para así poder justificar la declaración de zona tensionada y, por ende, proceder al control del precio de los alquileres.

La Ley de Vivienda permite a las comunidades autónomas declarar una zona tensionada cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Por otro lado, la resolución de la Generalitat de Cataluña establece que el sistema de índice de precios de referencia a aplicar en las zonas tensionadas es el elaborado por la Agencia de Vivienda de Cataluña. Sin embargo, «este índice de referencia es un grave error de la resolución, ya que la Ley de la Vivienda, recoge, de manera muy clara, que el sistema de índice de precios de alquiler que se debe utilizar debe ser el elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA)», aseguran los agentes inmobiliarios.

Asimismo, la citada fuente considera que en el «improbable» caso que el Ministerio homologue el índice catalán, la nueva ley pide que el sistema de índices recoja las características y condiciones de la vivienda y del edificio en el cual se ubica. Esta petición sólo se da si se tienen en cuenta los márgenes superiores e inferiores del índice catalán. Por tanto, «sería ilegal usar únicamente el valor central que responde exclusivamente a superficie y localización», aseguran.

Otro de los puntos que genera controversia es la falta de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda, tal como recoge el artículo 18.4 de la Ley de la Vivienda. De hecho, «el propósito de la declaración de zona tensionada no es, en sí mismo, controlar el precio de los alquileres, sino orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda», explican los agentes inmobiliarios. Por tanto, el plan específico debe ser un elemento integrado de la declaración e indispensable para declarar una zona como mercado residencial tenso.

Ayuntamientos, al margen

El acuerdo de declaración de zona tensionada de 140 municipios se ha hecho sin haber consultado ni informado a los ayuntamientos de las localidades, lo que vulnera el principio de autonomía local que establece el artículo 140 de la Constitución. «Es una incongruencia una actuación concertada de Generalitat-municipio sin contar con la participación activa de los municipios, conocedores de la realidad de la problemática de la vivienda en su ámbito», apuntan los agentes.

Las entidades del sector inmobiliario, en paralelo a las alegaciones presentadas, reconocen la existencia de crecientes desequilibrios entre oferta y demanda de vivienda de alquiler en el Área Metropolitana de Barcelona y en grandes ciudades. No obstante, el sector inmobiliario considera que el control de precios del alquiler no es una solución óptima.

Este hecho ya ha quedado probado por varios estudios. En diciembre de 2020, Cataluña comenzó a limitar el precio de los alquileres durante un año y medio, hasta que la norma quedó parcialmente anulada por una sentencia del Tribunal Constitucional de abril de 2022. Esta limitación provocó la reducción del precio del alquiler en las viviendas más caras y una subida en las más baratas; así como una importante reducción de la oferta, según un informe elaborado por Esade.

Vivienda pública

Uno de los principales problemas de la vivienda en Cataluña es que la Administración no ha producido viviendas de protección oficial. De hecho, entre el 60% y el 80% de las viviendas de protección oficial han sido impulsadas por promotores privados.

Además, durante el periodo de enero de 2014 a abril de 2023 en Cataluña sólo se han calificado 1.883 viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, de las cuales el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL) sólo ha iniciado un 30%.