Nueve claves sobre la moratoria de alquileres comerciales: ¿qué es y cómo funciona?

Miles de arrendatarios de locales comerciales atraviesan una situación agónica tras el cese de la actividad económica decretado tras el estado de alarma. Algunos han podido reabrir sus negocios, otros funcionan a medio gas y otros -la mayoría- permanecen cerrados desde hace más de 40 días. En este contexto, el Gobierno ha aprobado recientemente una moratoria de alquileres comerciales para pymes, autónomos y profesionales recogida en el Real Decreto 15/2020. En líneas generales, podrán solicitar el aplazamiento del alquiler si han cesado su actividad o han reducido su facturación a causa del coronavirus.

¿Qué requisitos debe cumplir el arrendatario? 

Para los autónomos, se exige que estén en situación de alta en la Seguridad Social en el momento en el que se decretó el estado de alarma, es decir, el 14 de marzo de 2020. Es importante señalar que no se requiere que siguiese en estado de alta hasta la promulgación del RD 15/2020. En cuanto a las pymes, deben cumplir los requisitos económicos del art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, aquellos que permitirán calificarlas como pymes.

En ambos casos se exige que los arrendatarios hayan visto suspendida o significativamente reducida su actividad por el decreto del estado de alarma. En este último caso, deberán acreditar que durante el mes natural anterior a aquel en que se solicita la medida, su facturación se vio reducida en, al menos, un 75% de la media mensual del mismo trimestre del año anterior.

¿Cuántos tipos de arrendadores hay?

El RD regula las medidas que se pueden adoptar en función de quien sea el arrendador, distinguiendo entre empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor, y los que no lo son.

A estos efectos, se entiende por gran tenedor aquel que sea propietario de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Evidentemente, ésta es una gran minoría de los arrendadores en España, según explica Catia Ferreira, abogada del despacho NOVIT Legal.

¿Cuáles son las medidas reguladas en el RD?

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes, una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las sucesiva prórrogas, así como las mensualidades siguientes si los efectos negativos de la crisis sanitaria persistiesen, hasta un máximo de cuatro meses desde la finalización del estado de alarma.

Las rentas aplazadas deberán abonarse de forma fraccionada en el plazo de dos años desde la finalización de la moratoria o, en todo caso, desde la finalización del plazo de cuatro meses siguientes al fin del estado de alarma. Este plazo será inferior si el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas es inferior a los dos años referidos en cuyo caso las rentas aplazadas deberán abonarse en el tiempo que reste hasta la finalización del contrato de arrendamiento.

Si el arrendador no es un gran tenedor, ¿qué se puede hacer?

Cuando el arrendador no sea un gran tenedor, el arrendatario podrá, dentro del plazo de un mes, solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

No obstante, el RD no especifica si este aplazamiento es de la totalidad de la renta, si podrá aplicarse también a las rentas de los meses inmediatamente posteriores a la finalización del estado de alarma o como se regularía el pago de las rentas aplazadas, según explican desde el despacho NOVIT Legal.

El RD deja abierta la posibilidad de que las partes alcancen un acuerdo diferente de lo allí planteado. 

¿Es legal imputar la fianza al pago de una mensualidad?

En una situación normal, el arrendador no puede utilizar el importe de la fianza para cubrir las mensualidades impagadas por el arrendatario. Sin embargo, el RD permite que las partes acuerden atribuir el importe de la fianza al pago de la totalidad o parte de las mensualidades que no se hayan abonado todavía debido a la situación de emergencia.

Según explica la abogada Catia Ferreira, los arrendatarios podrán pactar con el arrendador que las rentas de marzo y abril se abonen con cargo a la fianza y solicitar una moratoria para las rentas sucesivas (mayo y ulteriores meses a los que se alargue el estado de alarma).

Todo ello, siempre y cuando las partes no acuerden voluntariamente la suspensión de las rentas anteriores. En caso de que las partes adopten esta medida, el arrendatario deberá reponer la fianza en el plazo de un año desde la adopción del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato.

¿Las medidas son obligatorias para el arrendador?

Depende. Para el arrendador-gran tenedor la moratoria solicitada será obligatoria siempre que las partes no hubiesen ya alcanzado un acuerdo con anterioridad. En cambio, si nuestro arrendador no es gran tenedor –cuál es la mayoría de los casos- el RD no obliga al propietario a aceptar el aplazamiento temporal.

¿Cómo se acredita el cese o la reducción de actividad ?

El arrendatario deberá acreditar ante el arrendador que su actividad se ha visto paralizada o extremadamente afectada por el estado de alarma.
La suspensión de la actividad se deberá acreditar mediante un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria sobre la declaración de cese de actividad, mientras que la reducción se acreditará por medio de una declaración responsable donde conste la reducción de la facturas en un 75% respecto del mismo trimestre del año anterior.

En este caso, el arrendador podrá solicitar al arrendatario que le exhiba los libros contables para comprobar la reducción de la actividad.

¿Qué ocurre si el arrendador no acepta las medidas?

El RD solamente obliga al arrendador-gran tenedor a aceptar la moratoria solicitada por el arrendatario.

No obstante, si el arrendador que no es gran tenedor y se niega a alcanzar acuerdo alguno con el arrendatario no se prevé ninguna solución alternativa más allá de que este pueda solicitar que se impute la fianza al pago de las rentas impagadas y el arrendador lo acepte.

¿Qué pasa con los meses de marzo y abril, anteriores al RD 15/2020?

El RD no es de aplicación retroactiva, de forma que las rentas anteriores al mismo que se hayan devengado con posterioridad al estado de alarma y que se encuentren pendientes de abono deberán, en principio, abonarse, si no se llega a un acuerdo con el arrendador en otro sentido.