Hipoteca fija o hipoteca variable: ¿qué opción elegir?

La decisión de comprar una casa, salvo en contadas ocasiones, viene acompañada de otra decisión: la de qué hipoteca contratar. Dentro de la avalancha de ofertas del mercado toca elegir entre dos grandes opciones. Pagar lo mismo durante toda la vida del préstamos -es decir, a tipo fijo-, o pagar menos de entrada, pero enfrentarse a las oscilaciones del Euribor durante todos los años, -a tipo variable-.

Tomar partido por una u otra alternativa no es tarea baladí. Será una decisión a la que se deberá hacer frente durante los próximos 20 o 30 años. Los tipos de interés -en el 0% desde 2016- han provocado que el euríbor entre en terreno negativo. Es por ello por lo que los bancos se han lanzado en los últimos años ha intensificar sus ofertas a tipo fijo. Entre los últimos lanzamientos destacan el del neobanco de Andbank, My Investor o el de Ibercaja.

La propuesta del conglomerado de cajas consiste en un tipo de interés del 1,73% TAE para vivienda de, al menos, 150.000 euros. Por su parte, MyInvestor oferta dos modalidades, con y sin vinculaciones. En esta última, los tipos se sitúan en 1,49% TAE a 15 años, en el 1,79% a 20 y en el 1,88% a 25. En el terreno de las hipotecas variables, si nos fijamos en las opciones sin vinculaciones, MyInvestor ofrece un inicial fijo del 1,79% el primer año, para pasar el resto de los años (hasta 25) a un tipo de interés Euribor + 0,89%.

La seguridad de conocer qué cantidad habrá que desembolsar, tanto el primer año como el último de la vida del contrato, es la gran ventaja de las hipotecas a tipo fijo. Al frente, las de tipo variable ofrecen, pagar en principio menos intereses y amortizar capital a mayor ritmo. Eso sí, no hay que olvidar acontecimientos pasados, como los vividos en 2008 cuando el Euríbor se disparó y complicó el pago mensual de la hipoteca a muchas familias. Teniendo en cuenta esta posibilidad, lo cierto es que los expertos prevén que los tipos no vuelvan a estar en esos niveles en muchos años, pero a 20 o 30 años vista es prácticamente imposible aventurar lo que puede suceder.

Para este año y el que viene, según las previsiones actuales de Bankinter, los tipos se mantendrían en el 0%. Mientras, CaixaBank Research estima que el Euribor acabe este año en el -0,25 y que en 2021 ascienda hasta el -0,13. Sin embargo, no sería la primera vez en los últimos años que este indicativo tira por tierra las previsiones de estas, y otras, casas de análisis. En 2018, Caixabank Research predijo que el euríbor a un año subiría al 1,25% a cierre de 2020, lo que parece del todo poco posible. Por su parte, Bankinter vio como escenario más probable que subiera al 0,19% al cierre de 2019, algo que claramente no sucedió.

Con estos datos, el tiempo al que se firme el préstamo condiciona claramente que opción puede ser la más idónea. Así, para hipotecas de unos 15 años, diferentes expertos aconsejan optar por un tipo variable, mientras que para plazos más cercanos a los 30 la incertidumbre aumenta. Además, hay que tener en cuenta que los tipos llevan ya desde 2016 al 0%, por lo que los clientes que firmen ahora bajo estas condiciones ya habrán perdido cuatro años a estos niveles.  Esta calculadora permite conocer que opción resulta más interesante en cada caso.

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

Vinculaciones

A la hora de tomar en consideración cualquiera de las dos opciones siempre se deben estudiar las vinculaciones a las que muchas entidades asocian a la hipoteca: cuentas corrientes, tarjetas de créditos, seguros de vida y hogar, nóminas, incluso planes de pensiones o fondos de inversión, ya que su coste puede lastrar un buen tipo de interés. Aunque algunos productos, como la nómina o el seguro de hogar, puedan parece parecer vinculaciones nimias, hay que tener presente que de decidir no contratarlos a lo largo de la vida del préstamo el interés del préstamo aumentaría automáticamente. Si el seguro de hogar que se contrata empieza a dar un mal servicio, o se recibe una mejor oferta, es posible que se quiera cambiar. De igual modo, si un día se cambia de trabajo y la empresa exige pagar la nómina a través de un banco concreto también se perdería esa vinculación.

Lo más importante antes de firmar un préstamo hipotecario es visitar varias oficinas bancarias, incluso de la misma entidad ya que se pueden encontrar ofertas diferentes, y negociar. Actualmente, aunque no se vean estas condiciones por Internet, si se acude físicamente al banco y se negocia personalmente, resulta posible firmar préstamos por debajo del 1% a tipo fijo, lo que, sin duda, inclinaría la balanza hacia esta opción -sin dejar de tener en cuenta las posibles vinculaciones-.