«El control de los alquileres del Gobierno es un error que sólo puede empeorar las cosas»

El coronavirus sigue agitando el mercado residencial español, aunque lo hace de forma heterogénea. En líneas generales, la compraventa de viviendas se ha estabilizado tras la brusca caída sufrida desde marzo, mientras que la oferta de alquiler se ha disparado a doble dígito debido -en gran parte- al trasvase de pisos de uso turístico al residencial.  En cuanto al alquiler, el 95% de la oferta está en manos de pequeños propietarios, mientras que el resto recae en socimis, fondos, promotoras o aseguradoras que han profesionalizado el sector. En ese escenario aparece Tectum, la compañía dedicada a la vivienda de alquiler asequible, que este año ha protagonizado una de las mayores operaciones ‘build to rent’ (construir para alquilar) en España. Vendió a Axa cerca de 1.000 viviendas ubicadas en la Comunidad de Madrid por 150 millones de euros.

Andrés Horcajada, consejero delegado de Tectum, analiza en OKDIARIO la situación del mercado inmobiliario y las medidas que las administraciones han aplicado en el sector. El responsable de la compañía es especialmente crítico con la intención del Gobierno de Pedro Sánchez de limitar el precio de los alquileres. Considera que es un «error» que empeorará la situación del mercado.

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario español?

El sector inmobiliario no es inmune a la crisis sanitaria que está provocando el covid-19 en el mundo. Actualmente es difícil hacer una previsión ajustada de lo que puede ocurrir los próximos meses, lo que es seguro es que el sector inmobiliario, tanto de venta como de alquiler, será un motor de la economía en los próximos años.

El alquiler está ganando peso frente a la compraventa debido a la pandemia, ¿esta crisis se ha convertido en una oportunidad para impulsar el modelo del ‘build to rent’?

En España, comprar sigue siendo la opción más demandada, por encima de la media de nuestros socios europeos, este hecho se basa en la creencia que el alquiler es un gasto y que la compra es una inversión. La tendencia al arrendamiento que se estaba manifestando los últimos años se asentará, debido principalmente al cambio sociológico que está experimentando la sociedad. Es evidente que existe un desequilibrio creciente entre las necesidades de alquiler y la oferta disponible, lo que se traduce en la necesidad de promover vivienda en alquiler asequible.

¿Cómo valoran la iniciativa del Gobierno para controlar el precio de los alquileres?

En una situación tan difícil como la actual y con unas perspectivas marcadas por la duda, no ayuda el tener que afrontar cambios regulatorios. Es una iniciativa con la que no estamos de acuerdo, pensamos, es un error y que sólo puede empeorar las cosas y generar más dudas a los actores actuales del sector y a posibles inversionistas. Desde Tectum consideramos que la aplicación de la regulación de precios solo va a generar una disminución de la oferta, ya que las políticas intrusivas que alteran reglas básicas en las relaciones privadas no van a solucionar el problema de acceso a la vivienda.

Una medida que ya se aplica en Cataluña y que ha generado muchas críticas por parte del sector 

La Ley 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, producirá un efecto contrario, reduciendo aún más la oferta, elevando los precios y ralentizando el mercado del alquiler, lo que afectará a los inquilinos más vulnerables. Tampoco podemos olvidar el efecto contrario que este tipo de medidas provocan, ya que afectan al desarrollo de nuevas viviendas en alquiler. Y supondrá, con toda certeza, desincentivación de la llegada del capital necesario que apueste por la creación de carteras de alquiler asequible, a semejanza de las existentes en Europa.

El intervencionismo de Cataluña contrasta con la liberalización que se está llevando a cabo en la Comunidad de Madrid a través de la nueva Ley del suelo, ¿qué opinión los merece la norma? 

La nueva norma introduce cambios relevantes en la regulación urbanística de la Comunidad de Madrid, y en nuestra opinión, hay que distinguir la aplicación de la medida para los particulares y para los promotores. En cuanto a los particulares la medida puede suponer un ahorro de tiempo y dinero repercutiendo, en este aspecto, en la eficiencia de las administraciones locales. Para los promotores, y de una lectura más detallada de la norma, señalar que la misma no supone la eliminación de las normas que ha de cumplir las edificaciones, por lo que un control a posteriori supone para el promotor una incertidumbre al desconocer si la edificación que pueda llegar a ejecutar es conforme a norma; lo que, debido a la arbitrariedad en la aplicación de la norma por parte de las Administraciones, puede suponer que la medida no cumpla con la efectividad esperada.

¿En qué se basa el modelo de negocio de Tectum y cómo ha impactado la crisis en él?

Tectum es una compañía de capital dedicada a la creación y explotación de una cartera de activos inmobiliarios destinados al alquiler residencial, con foco en el desarrollo y gestión de un parque de vivienda destinada al alquiler y caracterizado por la calidad de las viviendas, el carácter asequible de las rentas y la oferta de servicios de valor añadido para los inquilinos. En este sentido, la crisis no nos ha impactado especialmente, dado que el alquiler asequible es una necesidad, como comentaba, y el proyecto de Tectum da respuesta a esta necesidad.

A mediados de junio la compañía anunció que levantaría 1.900 viviendas de alquiler hasta 2021. ¿La pandemia ha modificado ese objetivo inicial? 

La aparición del covid-19 no frenará las intenciones de nuestra compañía de promover viviendas en alquiler asequible, ya que consideramos que es una necesidad social latente. Actualmente contamos con una cartera de 340 viviendas de alquiler asequible.

¿En España falta suelo de protección público?

La construcción de vivienda protegida en España sigue en mínimos históricos, la administración central, regional y local han puesto poco énfasis y esfuerzos en posibilitar la construcción de viviendas protegidas. España comparada con Europa tiene un bajísimo nivel de vivienda destinada a suelo de vivienda protegida.