Aviso urgente del Gobierno: mucho cuidado si tienes más de 65 años y una casa a tu nombre

Vender una vivienda implica papeleo, impuestos y que tengamos que hacer cálculos, pero lo cierto es que la cosa se complica un poco si tienes más de 65 años, ya que esa casa a tu nombre que deseas vender puede acabar dándote un buen susto cuando hagas la declaración de la renta. Muchas veces al superar la mencionada edad, pensamos que ya no debemos tributar por la venta de la casa, pero lo cierto es que es mejor estar bien informado.

Para quienes están pensando en vender su casa o ya lo han hecho, es fundamental conocer bien qué dice la normativa, cuáles son las excepciones reales, qué impuestos se aplican y en qué casos Hacienda te puede exigir declarar una ganancia patrimonial. Conozcamos entonces a continuación, que marca la ley y cuáles son las condiciones concretas con respecto a la venta de una casa cuando se tienen más de 65 años, ya que no cumplirlas puede suponer tener que pagar una suma considerable en concepto de IRPF, plusvalía municipal o incluso IBI.

Mucho cuidado si tienes más de 65 años y una casa a tu nombre

Si tienes más de 65 años, casa a tu nombre y deseas venderla, la ley contempla una exención fiscal, pero sólo en circunstancias muy específicas. El beneficio principal se aplica cuando se vende la vivienda habitual, es decir, aquella en la que el titular reside de forma permanente y ha vivido durante al menos tres años. Si se cumple esta condición, la ganancia obtenida no tributa en el IRPF, incluso si se transmite la propiedad mediante fórmulas como la nuda propiedad, siempre que se conserve el derecho de uso vitalicio.

Pero hay un matiz importante: esta exención no se extiende a segundas residencias. Es decir, si tienes una casa en la playa, un piso heredado o cualquier inmueble que no sea tu residencia habitual, y decides venderlo, sí tendrás que tributar por la ganancia patrimonial generada. Lo mismo ocurre con propiedades en las que conviven usufructuarios y nudo propietarios, algo muy habitual tras una herencia. En esos casos, Hacienda no perdona: hay que declarar.

Además, incluso si no se alquila, cualquier vivienda que no sea la habitual genera lo que se conoce como imputación de renta inmobiliaria, un ingreso ficticio que también debe incluirse en la Declaración. Así que no basta con no tener beneficios reales: el hecho de ser propietario ya puede implicar una obligación tributaria.

¿Qué otros impuestos se deben pagar al vender una casa?

Más allá del IRPF, hay otros tributos que también entran en juego al vender un inmueble. El primero es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que debe pagarse proporcionalmente entre comprador y vendedor según el tiempo que cada uno haya sido propietario ese año. Es un detalle que a veces se olvida, pero que puede generar conflictos si no se deja bien pactado en la escritura.

Otro impuesto relevante es la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo urbano. Este tributo debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles tras la venta, y el pago suele corresponder al vendedor, salvo que en el contrato se especifique lo contrario. Aunque en algunos casos se puede reclamar su anulación si no ha habido ganancia real, Hacienda exige documentación muy precisa para justificarlo.

Por último, está el ya mencionado Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en el que debe reflejarse cualquier ganancia patrimonial obtenida con la venta. Aquí es donde entran en juego las exenciones para mayores de 65, pero también para quienes reinvierten el dinero en otra vivienda habitual o en una renta vitalicia, como veremos a continuación.

Renta vitalicia para no pagar impuestos

Si no se trata de la vivienda habitual o si se quiere asegurar una fuente de ingresos estable, existe una alternativa que puede evitar el pago de impuestos: reinvertir el importe de la venta en una renta vitalicia asegurada. Este mecanismo está pensado para mayores de 65 años y permite transformar el capital obtenido en ingresos periódicos de por vida, lo que puede ser una solución práctica y fiscalmente ventajosa.

Eso sí, para que Hacienda reconozca la exención, se deben cumplir varios requisitos. El contrato de renta vitalicia debe formalizarse en un plazo breve tras la venta, el capital máximo exento es de 240.000 euros y las condiciones del seguro deben ser estrictas: no puede haber una caída de ingresos superior al 5% anual, y el beneficiario posterior no puede recibir más de lo establecido legalmente.

Además, sólo puede haber un beneficiario principal, y aunque se puede designar un sucesor, los herederos no pueden acceder libremente al capital acumulado. Esto significa que quien opte por esta vía debe estar seguro de que es la mejor opción para sus necesidades presentes y futuras. No es una decisión que deba tomarse a la ligera.

Casos especiales: dependencia, dación en pago y reinversión en otra vivienda

También hay otras circunstancias en las que se puede quedar exento del pago del IRPF. Por ejemplo, las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, según el grado reconocido oficialmente, no están obligadas a declarar la ganancia patrimonial en la venta de su vivienda habitual. Es una medida pensada para proteger a colectivos especialmente vulnerables.

Otra opción es la reinversión en otra vivienda habitual. Esta posibilidad se aplica cuando el dinero obtenido con la venta se destina a comprar otra vivienda que también será de uso habitual. Pero cuidado: la nueva vivienda debe adquirirse en un plazo máximo de dos años antes o después de la venta, y ambas propiedades deben cumplir con los requisitos de residencia habitual. Además, el contribuyente debe haber vivido en la vivienda vendida al menos tres años.

Un tercer supuesto poco conocido es el de la dación en pago, que permite saldar una deuda hipotecaria entregando la vivienda al banco. En este caso, si se acredita la situación de insolvencia y la falta de otros bienes, también puede obtenerse una exención del IRPF. Pero Hacienda exige que se justifique bien cada extremo, por lo que es imprescindible tener asesoramiento especializado.