Ramírez (Merlin Properties): «La inestabilidad fiscal ha evitado que Madrid sea la nueva City»

Fernando Ramírez, director de Merlin Properties, ha hablado con OKDIARIO sobre el futuro de la Socimi que dirige, sobre la situación que atraviesa nuestro país a nivel económico, el independentismo o el ‘Brexit’.

Pregunta: Madrid, Barcelona y Lisboa son vuestros nichos de mercado en lo que a edificios de oficinas se refiere. ¿Ampliaréis a más ciudades?

Respuesta: Dentro del sector de oficinas son los tres mercados troncales que miramos. Seguirá siendo así. Son mercados lo suficientemente amplios como para que la compañía siempre se mantenga activa en los tres, pero es que además es donde más oficinas se concentran en el mercado ibérico.

Ahora, por lo caro que está el mercado en Madrid y Barcelona, estamos siendo más activos en Lisboa, gracias a la versatilidad que nos permite estar también en Portugal.

P: En Barcelona es donde más ha crecido el precio de la renta.

R: Sí. Es donde hemos tenido las alzas más grandes, del 17%. Pero cuando nosotros decimos que el mercado está caro no nos referimos tanto a las rentas, sino a lo que es la actividad inversora. El problema es que si hoy te quieres comprar algo en la Castellana o en la Diagonal te lo tienes que comprar a un precio muy elevado, o a una rentabilidad sobre el alquiler que es muy baja, de en torno al 4%. Sin embargo, si vas a las principales avenidas de Lisboa, todavía puedes encontrar cosas que tienen una rentabilidad del 6%.

P: ¿Os ha perjudicado la crisis en Cataluña?

R: Después del referéndum ilegal, tuvimos un par de meses en los que se resintió la actividad en Barcelona, ya que se pararon las grandes decisiones porque había mucha incertidumbre en el mercado. Entonces, las oficinas que teníamos pendientes con algunos inquilinos, de bastantes metros cuadrados, quedaron paralizados. Pero, una vez entramos en enero de 2018, la cosa se fue enfriando, en gran parte gracias a la intervención del Estado español (Artículo 155) y se volvieron a tomar estas decisiones y, sorprendentemente, hemos tenido unos primeros nueves meses del ejercicio muy buenos en lo que tiene que ver con Cataluña, sobre todo en el mercado de oficinas. Ha crecido mucho la ocupación y, sobre todo, se ha incrementado la renta.

P: Aproximadamente tenéis una cuota de mercado del 11% en Cataluña. Ya me ha dicho que no os ha afectado la crisis catalana en exceso pero, esta cuota, ¿os ha podido afectar en Bolsa?

Desde el 1 de octubre del año pasado hasta el 1 de enero sí. A partir de 2018, todo fue mejor. De hecho, nosotros tuvimos un rendimiento de la acción desde el 31 de diciembre de 2017 hasta la segunda segunda de mayo de 2018, cuando tocamos máximos del año las tres grandes socimis. A partir de ahí, hemos empezado a caer todas en general. No es tan atribuible a Cataluña, sino por una combinación de factores que tiene más que ver con el mundo que con nosotros mismos.

Se ha instalado en la mente del inversor que las bolsas están caras, sobre todo la Bolsa americana, además tenemos la subida de tipos de interés de la Reserva Federal (FED), que hace que sea menos rentable invertir en Bolsa. También hay incertidumbre en Europa: el ‘Brexit’, Italia pasando de Europa, etc. El inversor no es muy sofisticado, y el simple hecho de que haya ruido en Europa hace que no quieran estar aquí.

P: ¿Y la inestabilidad política en España?

R: Sí. Hay inestabilidad política en España. Vivimos en una situación en la que el inversor, que huye de la incertidumbre, no sabe exactamente cuál es el mapa electoral de este país. Desde que tuvo lugar la moción de censura y llegó Sánchez al Gobierno no hay mes que pase sin que se hable de cuándo se van a convocar elecciones. Entonces, eso al final genera un cuadro de inestabilidad que al inversor no le gusta. Al inversor lo que le gusta es saber dónde se sienta y dónde cae de pie. Y, en cuanto esa seguridad no la tienen, ven riesgos. Y todo eso lo explica. Pero ninguna empresa del Ibex 35 pensamos que las caídas que venimos sufriendo desde mayo tengan que ver con Cataluña.

P: Recientemente hemos publicado en OKDIARIO el frenazo que se ha producido en la llegada de empresas de Londres por el ‘Brexit’. ¿Habéis notado algo en este sentido? Porque lógicamente afecta al segmento de oficinas…

R: Las empresas que han empezado a moverse, desgraciadamente para el mercado español, se han ido a Milán, Ámsterdam, Dublín o París, que nos han pasado por la izquierda. Esto se debe a que tienen unos regímenes fiscales mucho más interesantes para el expatriado, mucha más estabilidad política, sus regímenes fiscales son mucho más seguros y su tratamiento fiscal es mucho menos lesivo. Y, además, han sabido hacer lobby en Europa. Aquí, la Comunidad de Madrid iba por un lado, el Ayuntamiento por otro, el Estado por otro… Y así es imposible porque no hablan con una sola voz.

Primero iba el Ayuntamiento a hacer un comisionado, luego, al mes, iba la Comunidad de Madrid, al otro mes iba el Estado… Así, difícil.

P: El negocio en centros comerciales os ha crecido un 4%, ¿vais a seguir creciendo en ese segmento?

R: El crecimiento futuro de la compañía en actividad inversora será, sobre todo, a base de crecer en logístico y crecer en nuestra presencia en Portugal. Por eso, casi todo lo que se ha comprado este año ha sido en logístico y en Portugal. En Portugal, hemos comprado el tercer mayor centro comercial del país, que es un cohete, es un centro lleno al 100%, que produce 25 millones de euros de renta bruta. Se nos presentó la oportunidad a un precio estupendo y por eso hemos crecido ahí. Hoy, los centros comerciales representan un poco por encima de lo que queremos.

P: En los últimos años habéis hecho grandes operaciones corporativas que os han hecho crecer bastante (Testa y Metrovacesa), ¿seguís mirando oportunidades?

R: Casi todas las que podía haber ya han sido. Hemos tenido la suerte de cerrar dos de las pocas oportunidades que han surgido. Pero eso ya pasó, y no hay nada en el mercado de este perfil corporativo.

P: Pero, ¿ya ha acabado la concentración en el sector?

R: Eso se suele dar en mercados con ochenta compañías, como ha pasado con los bancos. Que han pasado de unos sesenta a unos diez.

P: Pero, no paramos de ver salidas al mercado de inmobiliarias que se convierten en socimis…

R: Sí, pero las del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) son distintas. Hay que distinguir muy bien entre las que salen al MAB y las que salen al mercado continuo. Las del continuo son las socimis en las que el inversor internacional entra, y juegan a una liga que es la Bolsa líquida y donde el inversor institucional grande toma participación en el capital. Las del MAB tienen un tamaño muy reducido y muchas de ellas cotizan sólo un 5% y pertenecen normalmente a una familia; son compañías que salen al mercado porque hay un régimen al que quieren acogerse. Son compañías pequeñitas que salen únicamente por los beneficios fiscales.