Mira bien tu contrato de alquiler: puedes quedarte 7 años en tu piso aunque el casero no quiera

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 30/01/2026 11:30
  • Actualizado: 30/01/2026 11:30

En 2025, la oferta de alquiler residencial disminuyó un 4,7%, con la pérdida de 33.418 inmuebles, mientras que el precio medio del arrendamiento se situó en 1.184 euros al mes, un 5,9 % más que en 2024. Según datos del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro del cuarto trimestre de 2025, la presión de la demanda se mantuvo en niveles significativos: por cada vivienda que salió al mercado, contactaron 135 personas de media. En este contexto, la Ley 12/2023, conocida como la Ley por el Derecho a la Vivienda, ha introducido una serie de cambios en el contrato de alquiler para garantizar la «estabilidad y protección de los inquilinos».

Una de las modificaciones más relevantes es que los inquilinos pueden permanecer en la vivienda alquilada hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, aunque el propietario no desee renovar el contrato. Para los contratos que ya superen los plazos de cinco o siete años, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar el contrato, el arrendamiento se prorrogará automáticamente por un máximo de tres años adicionales.

Prórroga en el contrato de alquiler

El artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece lo siguiente: «Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato».

Se establece una prórroga obligatoria de 5 años, o de 7 años si el arrendador es persona jurídica. Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador, si es persona física, sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o para su familia si esto estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.

Además, existe una prórroga tácita de 3 años, con un periodo de preaviso de cuatro meses por parte del arrendador y de dos meses para el arrendatario para el comienzo de dicha prórroga. Se contemplan también prórrogas extraordinarias, de un año en situaciones de vulnerabilidad social y económica acreditada, y de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado, según lo establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

En cuanto a la revisión de la renta, se limitan las subidas anuales al incremento del IPC. Durante la vigencia de un mismo contrato, la renta del alquiler no podrá incrementarse más allá del IPC, aplicable a todos los contratos de arrendamiento de vivienda, volviendo así al mismo límite de la LAU de 1994, aunque se mantiene la libertad de pactos sobre el mecanismo de revisión.

Asimismo, también se establece que las subidas anuales de la renta se pueden limitar al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Durante la vigencia de un mismo contrato, la renta del alquiler no podrá incrementarse más allá del IRAV, aplicable a todos los contratos de arrendamiento de vivienda, establece el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Inquilinos

Si eres inquilino o inquilina, la Ley 12/2023 establece varias garantías importantes que protegen tus derechos. Una de ellas es que, en caso de venta de la vivienda arrendada, desde 2019 los contratos tienen efectos frente a terceros aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Esto significa que el comprador de la vivienda debe respetar el contrato de alquiler vigente, esté o no inscrito.

Además, las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al firmar el contrato están limitadas a un máximo de dos meses de renta. Antes de 2019, no existía un límite, por lo que en ocasiones se daban prácticas abusivas.

Por otro lado, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización deben ser asumidos siempre por el arrendador, según lo establecido en la Ley 12/2023. Esta medida reduce la carga económica del inquilino al firmar el contrato de arrendamiento.

Finalmente, se ha eliminado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para el alquiler de vivienda habitual desde 2019. Con el objetivo de reducir cargas tributarias, se introdujo un nuevo supuesto de exención aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente, de modo que el inquilino ya no tiene que pagar este impuesto.

Por último, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana «establece un programa de medidas de impulso de la oferta de vivienda, con objeto de avanzar en determinadas acciones encaminadas a aumentar la oferta de vivienda en alquiler a precios asequible, que abarcan desde la movilización de suelo público, la adopción de medidas de agilización de trámites, el fomento de la financiación al alquiler, o la optimización de las ayudas públicas, entre otras».