Madrid Nuevo Norte se tambalea ante la falta de documentos que avalen la compraventa de los terrenos

• Jose de la Morena @josedelamorena
• Jose de la Morena, periodista especializado en economía desde hace más de 15 años, desarrolla su labor en el campo de la comunicación desde el prisma de las tendencias, los números y resultados de las distintas compañías. Una tarea que le ha llevado a conocer a fondo el mundo empresarial. Ha trabajado también en comunicación corporativa y como asesor para distintas marcas internacionales e institucionales.
• • 30/09/2025 05:45
  • Actualizado: 30/09/2025 05:45

Fuentes del ministerio de Transportes aseguran que “el documento que debía elevarse al Consejo de Ministros» para cambiar la concesión de los terrenos de Chamartín (Madrid Nuevo Norte) y convertirlos en una compraventa nunca se elevó”. Según estas fuentes, “nadie en el ministerio ha firmado algo así”, lo que derivaría toda la responsabilidad a Renfe primero y a Adif después. Esta ausencia de autorización formal cuestiona la validez de la novación de 2018, pieza clave sobre la que se asienta el macroproyecto urbanístico de Madrid Nuevo Norte, valorado en más de 20.000 millones de euros.

Una modificación que cambió el rumbo

Los escritos presentados por los reversionistas ante la Secretaría de Estado de Transportes sostienen que el acuerdo aprobado por el Consejo de Administración de Adif el 28 de diciembre de 2018 es nulo de pleno derecho, porque se adoptó “prescindiendo totalmente del procedimiento legalmente establecido” y modificó de forma sustancial el contrato de concesión otorgado en 1994.

El cambio transformó lo que era una concesión administrativa en una compraventa de suelo público. La operación, sin embargo, no contó con la preceptiva autorización del Consejo de Ministros que exigen la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas y la Ley del Sector Ferroviario. Además, supuso la eliminación de todas las previsiones relativas a los derechos de reversión, lo que trasladaba al Estado el riesgo de indemnizaciones superiores a los 1.000 millones de euros en caso de que los tribunales reconocieran la devolución de los terrenos a antiguos propietarios.

El dictamen inexistente y sus ventajas

La justificación de la eliminación de los derechos de reversión se basó en un supuesto dictamen de la Abogacía del Estado de 2002. Tanto la propia Abogacía como Adif dijeron primero, y por escrito, que dicho informe nunca existió. Para los recurrentes, se trata de un “dictamen fantasma” utilizado para otorgar ventajas injustificadas a la concesionaria, entonces controlada por BBVA a través de Distrito Castellana Norte (hoy Crea Madrid Nuevo Norte). Cuando, repentinamente, el informe de 2002 aparece, se comprueba que no avala ninguna eliminación de los derechos de reversión, como ya contó OKDIARIO.

La novación de 2018 introdujo otras condiciones ventajosas: un precio de casi 1.000 millones aplazado durante veinte años, con un interés del 3% y la única garantía de los propios terrenos; y la eliminación de la obligación histórica de que BBVA mantuviera una participación mínima en la sociedad. Esto le permitía retirarse del proyecto sin penalización alguna.

La batalla judicial en marcha

La Asociación No Abuso y Baraka Capital Group solicitaron el 7 de enero de 2025 la revisión de oficio y declaración de nulidad del acuerdo de 2018. Tras la desestimación por silencio administrativo, interpusieron un recurso contencioso-administrativo el 10 de julio. La Audiencia Nacional lo admitió a trámite el 8 de septiembre bajo el procedimiento ordinario 699/2025.

Los demandantes argumentan que la modificación de 2018 vulneró su derecho a la tutela judicial efectiva, ya que anteriores pleitos fueron rechazados porque el contrato vigente ya no contenía previsiones de reversión. Ahora, con la confirmación de que el dictamen que sirvió de base nunca existió, consideran que la nulidad es insostenible.

Consecuencias políticas y urbanísticas

El caso amenaza con abrir una grieta en el mayor desarrollo urbanístico de España. Si la Audiencia Nacional declarase nula la novación, el contrato volvería a su redacción anterior, lo que obligaría a replantear las condiciones jurídicas y financieras de Madrid Nuevo Norte. Esto podría generar retrasos e incluso reclamaciones millonarias, comprometiendo un proyecto presentado como motor económico y de empleo para la capital.

Políticamente, la situación tensiona la relación entre el Ministerio de Transportes y su empresa pública Adif. Mientras desde el ministerio insisten en que la firma de la novación fue una decisión autónoma de Adif, los documentos acreditan que la rúbrica corrió a cargo de Isabel Pardo de Vera, entonces presidenta del gestor ferroviario y persona de confianza del ministro José Luis Ábalos.

Los antiguos propietarios de los terrenos expropiados en los años 90, agrupados en la Asociación No Abuso, consideran que la eliminación de los derechos de reversión fue una maniobra deliberada para cerrar en falso cualquier posibilidad de recuperar los suelos o ser compensados.

Un futuro incierto

El proyecto Madrid Nuevo Norte arrastra más de dos décadas de controversias. Ahora, la falta de documentos que avalen la conversión de concesión a compraventa de terrenos amenaza con devolverlo a los tribunales y abrir un frente de inseguridad jurídica con potencial impacto económico.

Los socios privados de Crea Madrid Nuevo Norte observan con preocupación la evolución del caso, conscientes de que cualquier retraso judicial podría poner en riesgo el calendario de obras.

Por el momento, la certeza es una: el Consejo de Ministros nunca autorizó formalmente la compraventa de Chamartín. Y será la Audiencia Nacional quien determine si el contrato que sostiene el mayor desarrollo urbanístico de Europa se levanta sobre bases jurídicas nulas.