La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma y el artículo 21 te avala: si tu vecino no paga la comunidad puedes apelar al BOE

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aprobada en enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril, es una normativa que regula la convivencia, la gestión y los derechos y obligaciones de los inmuebles de una comunidad. Entre otras cuestiones, regula la elección del presidente, la convocatoria de juntas ordinarias y extraordinarias o la realización de obras en el edificio. En este contexto, el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el impago de gastos comunes, estableciendo medidas preventivas, reclamación judicial de la deuda y vías de mediación o arbitraje. Además, permite reclamar deudas inferiores a 2.000 euros mediante un procedimiento que refuerza la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos del edificio.

El artículo 21.1 determina que «la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo».

Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal

Mientras, el artículo 21.2 establece que «la comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento».

Para llevar a cabo la reclamación, es necesario adjuntar a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, salvo que el secretario sea un secretario-administrador con la cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida y no intervenga profesionalmente en la reclamación judicial, en cuyo caso no es necesaria la firma del presidente. En dicho certificado es figurar el importe adeudado y su desglose correspondiente.

Además, junto con la petición inicial del proceso, es necesario aportar el documento acreditativo de la notificación al deudor, pudiendo realizarse de forma subsidiaria mediante su publicación en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad durante un plazo mínimo de tres días. En la solicitud inicial también se pueden incluirse las cuotas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como los gastos y costes derivados de la reclamación, incluidos los del secretario-administrador, que son a cargo del deudor.

Si el deudor se opone a la petición inicial del proceso, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará en todo caso dicho embargo sin exigir caución al acreedor. No  obstante, el deudor puede levantar el embargo mediante las garantías previstas en la ley procesal.

Cuando en la solicitud inicial del proceso se utilicen los servicios de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades adeudadas a la comunidad, el deudor debe asumir, dentro de los límites establecidos en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho».

La reclamación de los gastos de comunidad, del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir a los mismos podrá someterse igualmente a mediación, conciliación o arbitraje, conforme a la legislación vigente.

Normativa

Por tanto, tal y como indica el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, es posible reclamar las cantidades impagadas e incluso privar al propietario moroso del uso de determinadas instalaciones comunes de la urbanización.

Asimismo, el propio artículo detalla el procedimiento a seguir en caso de que sea necesario emprender acciones judiciales contra el vecino que no abona sus cuotas comunitarias. En este sentido, se especifica la forma que debe tener el escrito de reclamación, así como las personas que deben firmarlo. Finalmente, se establece que, cuando sean necesarios los servicios de abogado o procurador, conforme a lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, el deudor deberá asumir sus honorarios.