Falsa recuperación: el espejismo en el sector inmobiliario tras el confinamiento acabará en agosto

El sector inmobiliario siguen haciendo cuentas del castigo que ha supuesto el coronavirus en su negocio y avisa de que en las últimas semanas se ha producido un espejismo, lo que se podría llamar una falsa recuperación.

Aunque las operaciones de compraventa de junio y julio arrojan cifras que podrían llamar al optimismo, lo cierto es que la mayor parte de los movimientos que se están produciendo atienden a una demanda ‘embalsada’. Es decir, son operaciones que se habían aplazado por el confinamiento y el cierre obligado de negocios, y que ahora se están ejecutando. Esta falsa recuperación terminará a finales de agosto y se extenderá, como mínimo, a final de este año.

«En el momento en que ha sido posible realizar las visitas de forma presencial se ha generado un efecto “overshooting” inmobiliario; es decir, un rebote de la actividad muy por encima de la media en número de visitas y ventas, lo cual ha provocado una falsa sensación de que todo va bien o muy bien», explica Javier Ortega, CEO y cofundador de la agencia inmobiliaria Century 21 New Estate.

La agencia inmobiliaria explica que la «lógica» bajada de la demanda estará condicionada por la magnitud de la crisis económica. Sólo comprarán las personas que realmente lo necesiten; el resto, esperará a que la situación sea más estable y tranquila. En este contexto, los inversores podrán encontrar un nicho de negocio, aumentando el porcentaje de inversores locales y reduciéndose el de los internacionales.

¿Cuándo llegará la recuperación del sector inmobiliario? Aunque en estos momentos es muy difícil hacer una previsión ajustada, la mayoría de los ‘players’ del sector inmobiliario creen que habrá que esperar hasta 2022 para que la actividad recupere los niveles previos a la crisis. Las estimaciones de Century 21 New Estate señalan que el mercado tocará fondo en el primer trimestre de 2021, para recuperarse plenamente a finales de 2024, siempre que no haya brotes graves de coronavirus. La vacuna también también será vital para insuflar optimismo en la economía y por extensión, en el sector inmobiliario.

Por el momento, los últimos datos elaborados por el INE (Instituto Nacional de Estadística) confirman que la compraventa de viviendas se desplomó un 53,7% en mayo respecto al mismo mes del año anterior, hasta sumar 22.394 operaciones, lo que supone la cifra más baja de ese mes desde que se inició la serie histórica en 2007. También es el resultado más bajo de cualquier mes desde noviembre de 2013. El resultado fue consecuencia del retroceso de las operaciones sobre viviendas usadas en un 54,7%, hasta 18.122 transacciones, y del recorte en un 48,7% en la compraventa de viviendas nuevas, hasta 4.272 operaciones. Ya en marzo, la caída de las operaciones de compraventa se redujo un 18,6% y en abril del 39,2%.

Descenso de precios

A pesar de la caída en picado de las operaciones de compraventa de inmuebles, la crisis del coronavirus todavía no ha tenido un efecto significativo en los precios de la vivienda – ni en la vivienda de segunda mano ni en la de obra nueva-. Sin embargo, este escenario cambiará en los próximos meses debido a la mayor incertidumbre económica. La recuperación del sector inmobiliario puede tardar.

«Los precios no han bajado fruto de una euforia compradora en los meses de junio y julio, pero sin duda van a bajar. De hecho, este mes en curso ya se percibe la intención de moderación en los nuevos vendedores que salen al mercado. Los propietarios están más receptivos a escuchar ofertas por si en los próximos meses bajan los precios y ya no puedan recibir una oferta igual de buena», explica Ortega a este periódico.

Un reciente estudio de Caixabank Research señala que los precios podrían experimentar un ajuste acumulado de entre un 6% y un 9% durante 2021 y 2021. El informe destaca que la evolución de los precios «será diferente» en función del área geográfica y el tipo de vivienda, por lo que las zonas turísticas y las viviendas de segunda mano serán las que sufran un mayor impacto.

Desde Century 21 New Estate creen que los precios del mercado de segunda mano resistirán mejor a la crisis que los de la obra nueva. Lo explican así: «Un propietario puede decidir no vender en un momento dado, o alquilar y esperar o buscar algo más barato -o incluso negociar a la baja- si tiene que vender para comprar. Sin embargo, la obra nueva lo tiene un poco más complicado. Están obligados casi siempre a vender para obtener la rentabilidad esperada o al menos, a no perder dinero», explican los expertos. A su entender, para en el caso de la obra nueva, la huida es hacia adelante. «Resistirse a no bajar precios, es arriesgarse a tener que esperar a la recuperación o buscar alternativas temporales como el alquiler», dicen.