La confirmación de Hacienda que afecta a los mayores de 65: esto es lo que va a pasar con el IRPF si donas tu casa

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 29/01/2026 11:30
  • Actualizado: 29/01/2026 11:30

La Dirección General de Tributos (DGT), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha confirmado que los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tener que tributar por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece lo siguiente: «Estarán exentas las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por el contribuyente que tenga 65 o más años de edad, así como en el caso de los contribuyentes que se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia, siempre que dicha vivienda haya sido su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años».

En España, las donaciones de bienes entre particulares suelen generar una ganancia o pérdida patrimonial que, en principio, debe tributar en el IRPF. En el caso de una vivienda, el cálculo de la ganancia patrimonial se realiza considerando la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble. Sin embargo, existen una serie de excepciones a esta regla, especialmente para las personas mayores de 65 años.

La exención en el IRPF para mayores de 65 Años

Para poder acogerse a esta exención, es requisito indispensable que el inmueble transmitido sea la «vivienda habitual», es decir aquella en la que ha residido el contribuyente de manera continuada durante, al menos, tres años, o durante al menos doce meses consecutivos después de haber sido adquirido o reformado. Sin embargo, la normativa no exige que  el donante resida en el inmueble en el momento exacto de la donación. Es suficiente con que haya sido su vivienda habitual recientemente para poder aplicar la exención fiscal en el IRPF.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) 

La exención de IRPF se puede aplicaren el caso de las donaciones de vivienda habitual por parte de mayores de 65 años, pero la operación sigue estando sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para los hijos que reciben la vivienda. Este impuesto, cuyo cálculo varía según la comunidad autónoma, grava la transmisión de bienes de forma gratuita, como en el caso de una donación. No obstante, muchas comunidades autónomas en España ofrecen bonificaciones o reducciones significativas para donaciones entre padres e hijos.

• Andalucía: se aplica una reducción fiscal de hasta un millón de euros para cada heredero del Grupo I. El excedente se bonifica al 99%, lo que hace que la tributación sea casi nula para herencias entre padres e hijos.
• Aragón: los descendientes pueden beneficiarse de una reducción del 100% de la base imponible hasta 3 millones de euros en el caso de los hijos menores de edad. Para otros descendientes y cónyuges, la reducción es de hasta 500.000 euros.
• Asturias: los descendientes y cónyuges están exentos de pagar impuestos hasta los 300.000 euros. Además, existe una bonificación del 99% en casos específicos como víctimas de violencia de género.
• Baleares: las herencias entre cónyuges, ascendientes y descendientes directos están completamente exentas, aplicándose una bonificación del 100%.
• Canarias: se aplica una bonificación del 99,9% de la cuota tanto para herencias como donaciones entre descendientes, ascendientes y cónyuges.
• Cantabria: existe una bonificación del 100% para herencias entre descendientes, ascendientes y cónyuges.
• Castilla-La Mancha: la bonificación varía según la base heredada, con un 100% de bonificación hasta los 175.000 euros, que disminuye progresivamente hasta el 80% para bases superiores a 300.000 euros.
• Castilla y León: los descendientes, ascendientes y cónyuges tienen una bonificación del 99%. Además, hay una reducción general de 60.000 euros para herencias entre familiares directos.
• Cataluña: los cónyuges tienen una bonificación del 99%. Para los hijos, se aplican reducciones de hasta 100.000 euros, más una adicional por cada año que falte para cumplir los 21 años.
• Ceuta y Melilla: se aplica la normativa estatal, con una deducción del 50% de la cuota, que puede llegar hasta el 99% dependiendo del grado de parentesco.
• Comunidad de Madrid: desde 2007, Madrid ofrece una bonificación del 99% para herencias entre descendientes, ascendientes y cónyuges, aplicándose solo un 1% de tributo. También se aplica una bonificación del 50% en herencias entre hermanos desde mediados de 2025.
• Comunidad Valenciana: se aplica una bonificación del 99% hasta 1.000.000 de euros entre padres e hijos, con una ampliación para los familiares del Grupo III a partir de 2026.
• Extremadura: los herederos del Grupo I y II tienen una bonificación del 100% hasta los 500.000 euros, con un 90% para cantidades superiores.
• Galicia: se aplica una reducción del 99% para herencias de hasta 1.000.000 de euros entre descendientes, ascendientes y cónyuges. Para otros familiares, se ofrece una reducción menor.
• La Rioja: desde 2025, la bonificación para herencias entre padres e hijos es del 99% hasta los 400.000 euros.
• Navarra: la Comunidad Foral ofrece una exención total sobre los primeros 250.000 euros para descendientes, ascendientes y cónyuge, tributando al 0,8% para importes superiores.
• País Vasco: en el País Vasco, las herencias recibidas por descendientes, ascendientes y cónyuges están exentas hasta los 400.000 euros, aplicando un 1,5% por encima de esa cantidad.
• Región de Murcia: la bonificación es del 99% para herencias y donaciones entre padres, hijos y cónyuges.