Zona de vivienda tensionada: los gastos sean un 30% de los ingresos y los previos crezcan más que el IPC

El texto de la nueva Ley de Vivienda contempla que podrán ser declaradas como zonas tensionadas aquellas en las que los gastos de la vivienda, incluido el alquiler, supongan más del 30% de los ingresos y en las que los precios de compra o alquiler hayan subido más de 5 puntos por encima del IPC autonómico en los cinco últimos años.

El texto de la nueva ley de vivienda, que limitará los precios del alquiler en las zonas tensionadas, explica la definición de un barrio en zona tensionada que será aquella que los precios de compra o alquiler hayan subido más de 5 puntos por encima del IPC autonómico.

La nueva ley, que será abordada este jueves por la comisión de subsecretarios previa al Consejo de Ministros y cuyos detalles han sido adelantados este jueves por la cadena SER, contempla también descuentos en el IRPF a los dueños que bajen precios y recargos en el IBI a las viviendas desocupadas.

Cabe recordar las distintas competencias autonómicas y municipales existentes en la materia y que, en última instancia, serán estas las que soliciten si quieren aplicar o no el control de precios en las zonas tensionadas.

En esas zonas y según el avance del texto legal, el inquilino puede pedir la prórroga del alquiler más allá del plazo general por otros tres años y en las mismas condiciones.

Subir precios

Además, en los nuevos contratos de alquiler no podrá subirse el precio, excepto que se hayan realizado mejoras en la vivienda siempre que se trate de un pequeño propietario. En este último caso, el propietario puede subir un 10% el alquiler.

En el caso de una rebaja del alquiler de al menos en un 5%, el propietario podrá desgravarse hasta el 90% del ingreso en el IRPF.

La desgravación general, indica la norma, será del 50% y no del 60% actual para los nuevos contratos de alquiler.

Con el objetivo de incentivar el uso de las viviendas vacías el texto faculta a los ayuntamientos para que apliquen un recargo del 50% del IBI a las casas desocupadas de forma permanente durante más de dos años, cuyo porcentaje aumenta para las que estén de esa forma más de tres años y, también, si se tienen dos o más viviendas en esa situación en el municipio.

La ley establece la anunciada reserva de hasta un 30% de suelo para vivienda protegida, pero añade algunos matices como el que apunta a que se aplicará ese porcentaje si se urbaniza una zona hasta entonces calificada como rural, que será del 10 % si se renueva una finca urbana.

Para nuevas promociones en suelo urbano, las administraciones deberán compensar a los dueños para alcanzar ese 30% y, en determinados casos, estos podrán aportar suelo en zonas próximas pero la mitad de la vivienda protegida ha de destinarse a alquiler asequible.

Vivienda vacía

El anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que el Consejo de Ministros aprobará el 26 de octubre, crea junto a la vivienda protegida la figura de la «vivienda asequible incentivada», como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos. En la norma se definirá la vivienda vacía como aquella que esté desocupada más de dos años, en caso de propietarios con un mínimo de cuatro viviendas, y se dará la posibilidad a los ayuntamientos de aplicarles un recargo de hasta el 150% de la cuota líquida del IBI.

Se da la circunstancia de que según la nueva Ley de Vivienda que ya proponía a principios de año Podemos para todos aquellos que posean cinco o más viviendas, Pablo Iglesias e Irene Montero ya eran «grandes propietarios» según la propuesta de norma. La pareja sumaba ya entonces 4 casas (el casoplón de Galapagar, un piso en San Blas, una casa de planta baja en Ávila y la casa-cabaña de Casavieja en esa misma provincia). Tras recibir las herencias que tienen aseguradas porque son hijos únicos ambos, superarán ampliamente el umbral fijado por Podemos: tendrán 8 viviendas entre los dos.

En la sesión parlamentaria del miércoles, y al hablar de la «vivienda asequible incentivada», la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, en una interpelación en el Congreso ha señalado que la limitación de precios del alquiler atendiendo a los índices de referencia «no va a ser una práctica universal ni generalizada».

«Hay supuestos en los que se aplicará y en otros supuestos se aplicará el sistema de incentivos fiscales», ha recalcado Sánchez en respuesta al diputado de Ciudadanos Juan Ignacio López-Bas, que le ha acusado de «decir una cosa y hacer otra» y de «claudicar ante las medidas populistas de Podemos».

La ministra de Agenda Urbana ha negado que el anteproyecto de ley se vaya a presentar «sujeto a presiones», y ha sostenido que es «fruto del consenso» y de «meses de análisis y trabajo riguroso para encontrar el equilibrio entre el derecho a la propiedad y el derecho de acceso a la vivienda».

Ha subrayado que la ley va a «garantizar la seguridad jurídica, remover ineficiencias y establecer el marco para que las comunidades autónomas puedan adoptar las disposiciones y programas más adecuados».

«Es una ley garantista, que se aborda extremando el rigor jurídico, sobre todo para que no quepa ninguna duda sobre su constitucionalidad», ha recalcado Sánchez, convencida de que considerar que la vivienda «no es un mero bien de mercado no significa que se vulnere el derecho a la propiedad».

A su juicio, ser propietario implica unos derechos pero también obliga a «hacer un uso adecuado de la vivienda conforme a su calificación y su estado y a no desviarla del interés y la función social que le corresponde».

En esa línea, la ley considerará el parque público de vivienda social como patrimonio sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado, como se ha producido en el pasado.

Vivienda vacía

Definirá la vivienda vacía como aquella que esté desocupada más de dos años, en caso de propietarios con un mínimo de cuatro viviendas, y que dará la posibilidad a los ayuntamientos de aplicarles un recargo de hasta el 150% de la cuota líquida del IBI.

La ley también pretende mejorar la situación de las familias vulnerables que son objeto de desahucios, garantizando la comunicación efectiva y rápida entre los jueces y los servicios sociales para protegerlas.

Otras medidas que ha destacado la ministra son la reserva del 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones para vivienda pública y, de ese porcentaje, la mitad para alquiler.

Ha confirmado, asimismo, que la declaración de zonas de mercado tensionado implicará a las administraciones competentes con la elaboración de un «plan de acción» para corregir esas situaciones, además de establecer sistemas de contención y bajadas de precios.