El Supremo deja en manos de los jueces decidir la abusividad del IRPH de las hipotecas

• Alicia Bonilla
• Periodista especializada en Economía. Graduada en periodismo por la Universidad Complutense de Madrid.
• • 13/11/2025 11:20
  • Actualizado: 13/11/2025 11:20

El Tribunal Supremo ha descartado este miércoles declarar de forma general la nulidad por abusiva de las cláusulas hipotecarias referenciadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), y ha encomendado a los juzgados la tarea de determinar, en cada caso, si estas condiciones superan o no el control de transparencia. El Alto Tribunal opta así por una resolución de equilibrio, en la que evita sentar una doctrina unívoca y establece un catálogo de pautas que orientarán a los órganos judiciales en la valoración de la posible abusividad de cada contrato.

La sentencia, publicada este miércoles, subraya que “la superación o no del control de transparencia de las cláusulas que contienen el IRPH como índice de referencia no admite una respuesta única”, de modo que será necesario examinar las circunstancias concretas de cada préstamo y la información que recibió el consumidor antes de firmar la hipoteca.

Con esta decisión, el Supremo responde a uno de los asuntos más esperados en el ámbito financiero y jurídico. Miles de familias mantenían sus reclamaciones paralizadas a la espera de un pronunciamiento que clarificara si las entidades financieras habían actuado conforme a la normativa de transparencia bancaria o si, por el contrario, impusieron un índice de cálculo opaco y desfavorable frente al Euríbor.

El control de transparencia es la clave

La clave, según el Alto Tribunal, está en el control de transparencia. Este no se limita a la mera existencia formal de una cláusula en el contrato, sino que implica que el consumidor medio “esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo del IRPH más el diferencial, y de valorar así, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas potencialmente significativas de la cláusula de intereses remuneratorios”.

En este sentido, la sentencia detalla que será necesario comprobar si el préstamo litigioso estaba sujeto a la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre la transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, o si, por su fecha o cuantía, quedó fuera de su ámbito de aplicación. En este último caso, se aplicará la normativa sobre condiciones generales de la contratación y de protección al consumidor. También aclara que el conocimiento por parte del consumidor sobre la composición y evolución del IRPH puede considerarse garantizado cuando la información fue publicada en el Boletín Oficial del Estado a través de las circulares del Banco de España de 1994 y 2012, aunque advierte de que no basta con citar la circular de 1990, ya que esta nunca fue publicada oficialmente.

La resolución da además orientaciones sobre la entrega del folleto informativo previsto en la citada Orden de 1994 y sobre la aplicación del denominado diferencial negativo. En caso de que el banco no hubiera proporcionado esta información de manera clara y accesible, el juez deberá valorar si esa omisión pudo suplirse por otros medios de comunicación eficaces. Si la entidad financiera no explicó con claridad la composición del IRPH, sus diferencias respecto a otros índices como el Euríbor o la existencia de un diferencial negativo que compensara la mayor media del IRPH, entonces la cláusula podría considerarse no transparente y, por tanto, abusiva.

Cada afectado puede luchar contra el IRPH

Para los despachos especializados en derecho hipotecario, la sentencia no cierra el debate, sino que confirma que cada litigio deberá resolverse individualmente. Así lo explica Ángel Sánchez, abogado y socio de Asoban Abogados, quien subraya que “el Tribunal Supremo no ha declarado de forma general la abusividad del IRPH, sino que ha establecido que debe analizarse caso por caso, en función de las circunstancias concretas de cada préstamo y de la información que recibió el consumidor”. A su juicio, esta resolución “mantiene abierta la vía judicial y confirma la base fundamental de la falta de transparencia que apuntó previamente el TJUE” y serán los juzgados “los que determinen, en cada caso, si la información ofrecida por el banco fue suficiente o no para que el consumidor tomara una decisión informada”.

El fallo del Supremo precisa que los préstamos sujetos a la Orden de 5 de mayo de 1994 deberán acreditar que se cumplieron las exigencias de información establecidas en aquella norma, mientras que en los anteriores al 9 de diciembre de 2007, con un capital superior a 25 millones de pesetas, unos 150.253 euros, será necesario comprobar si las entidades siguieron las circulares del Banco de España y las normas de consumo. El IRPH fue empleado por la mayoría de las grandes entidades españolas, especialmente por antiguas cajas de ahorro que posteriormente se fusionaron y por bancos como UCI, CaixaBank, BBVA, Santander, Kutxabank o Sabadell. En su momento se ofrecía como una alternativa más “estable” al Euríbor, aunque en la práctica acabó siendo un índice más caro y menos transparente para el consumidor. Algunas estimaciones cifran el posible impacto económico en unos 44.000 millones de euros si finalmente los tribunales estiman un volumen importante de demandas.

El letrado experto en Derecho hipotecario considera que la sentencia no provocará una avalancha inmediata de reclamaciones, aunque sí prevé un repunte progresivo de demandas en los próximos meses. “Muchos afectados que habían paralizado sus casos a la espera de esta decisión volverán ahora a los tribunales, dado que el Supremo confirma que la validez del IRPH depende de la transparencia de cada caso concreto”, afirma. En cuanto a los plazos, aclara que “no existe un límite específico para iniciar la reclamación”, ya que se trata de una acción de nulidad de cláusula abusiva “que no prescribe mientras el préstamo siga vigente o incluso después de haberlo terminado de pagar”.

El fallo del Supremo no altera las cantidades que pueden reclamarse, pero sí refuerza las argumentaciones jurídicas. Según el abogado de Asoban, “esta sentencia no modifica las cuantías reclamables, sino que consolida la base legal de muchas demandas que ya están en curso”. En su opinión, “el Alto Tribunal insiste en que cada caso debe analizarse individualmente, atendiendo a la información que el banco facilitó al consumidor, pero eso no modifica lo que previamente manifestó el TJUE”. La resolución, dice, servirá para reafirmar las pretensiones ya planteadas y facilitar que muchos juzgados valoren con mayor detalle si el cliente pudo comprender el funcionamiento del IRPH.

Desde el despacho reconocen que han tenido algunos casos desestimados, aunque todos se encuentran recurridos porque el juzgado no atendió a las circunstancias concretas estipuladas por el TJUE, y que, ahora si confirma el Tribunal Supremos. “En algunos juzgados se entendió que el banco había cumplido su deber de información o que el consumidor conocía cómo funcionaba el IRPH”, explica Sánchez. “Sin embargo, estas resoluciones no son firmes, y todas se encuentran recurridas”. A juicio del abogado, la nueva sentencia del Supremo se suma al pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 12 de diciembre de 2024, que reforzó la exigencia de un control de transparencia real y efectivo. “Ambas resoluciones respaldan la tesis de que la transparencia no puede presumirse y fortalecen la argumentación central de las demandas presentadas”, añade. “Estos nuevos pronunciamientos nos permiten fortalecer los recursos ya interpuestos y plantear nuevas demandas con mayor seguridad jurídica”.

Para quienes tengan una hipoteca referenciada al IRPH, la sentencia supone una nueva oportunidad para revisar sus contratos. “Un consumidor con una hipoteca referenciada al IRPH tiene más herramientas que nunca para reclamar judicialmente”, sostiene Sánchez. Lo primero, dice, es “revisar si su contrato incluía una explicación clara de cómo se calculaba el IRPH, qué impacto tenía frente al Euríbor y si se mencionaba o no el diferencial negativo recomendado”. En caso de que esa información no se hubiera proporcionado, como ocurre en la mayoría de los casos según Asoban, el cliente puede solicitar la nulidad de la cláusula por falta de transparencia. Si el juez estima la demanda, el contrato se reconfigura aplicando otro índice como el Euríbor, y el banco debe devolver las cantidades cobradas de más. El TJUE ya ha establecido que el consumidor no puede quedar en peor situación tras la anulación, lo que implica que los tribunales españoles no podrán aplicar criterios restrictivos en perjuicio del cliente.

Las estimaciones de Asoban Abogados apuntan a que la media reclamada al adaptar el IRPH conforme a los criterios europeos es del 27,3%. Para una hipoteca de 150.000 euros, se podría recuperar alrededor de 41.000 euros, y para una de 400.000 euros, la devolución rondaría los 109.000. Según el letrado, “esta resolución no clausura la vía judicial; al contrario, la mantiene abierta. Los afectados por el IRPH pueden y deben defender sus derechos si consideran que no se les informó adecuadamente”.

El Supremo, por tanto, deja la puerta abierta a una batalla caso por caso. Y en esa contienda, el consumidor tendrá la última palabra.