Mira bien la letra pequeña de tu hipoteca: puedes reclamar mucho dinero

Para evitar que te quiten tu casa, tienes que mirar bien la letra pequeña del contrato de tu hipoteca. En la mayoría de las ejecuciones hipotecarias que se produjeron en la crisis de 2008 no hubo posibilidad de examinar las escrituras en busca de cláusulas abusivas porque fue en 2013 cuando se legisló esa posibilidad.

Por ello, si has sufrido una ejecución hipotecaria antes de 2013, aunque ya no puede recuperar su casa, sí puedes recuperar parte del dinero adeudado injustamente. En concreto, la sentencia del Tribunal Supremo 526/2017 de 27 de septiembre es la que abre la puerta para poder revisar los miles de liquidaciones de intereses, y con ello otras cláusulas abusivas, como la cláusula suelo, que a tipos desorbitados, del 20% o incluso 29%, fueron aprobadas en infinidad de ejecuciones hipotecarias.

Este pronunciamiento deriva de uno anterior del TJUE que permite que «en cualquier momento se pueda plantear la nulidad por abusiva de cualquier cláusula contenida en el préstamo ejecutado». Así, los afectados pueden reclamar miles de euros en comisiones a pesar de que hayan pasado varios años desde la ejecución hipotecaria, según Asufin.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el que se cobran las deudas insatisfechas de una hipoteca. El acreedor, que será la entidad bancaria, podrá ejecutar la garantía cuando el deudor no se haya hecho cargo de sus responsabilidades contractuales durante un cierto tiempo, pudiendo llegar al embargo del inmueble e incluso al desahucio.

Sin embargo, el banco no puede instar la ejecución hipotecaria por no haber pagado alguna cuota. En primer lugar, la entidad bancaria tiene que aplicar la cláusula de vencimiento anticipado para proceder a la ejecución hipotecaria. No obstante, sólo podrá aplicar esta cláusula si el deudor debe al menos 12 cuotas o el equivalente el 3% del importe de la hipoteca, en caso de estar en la primera mitad del plazo de devolución. O bien, 15 cuotas o el equivalente al 7% del importe de la hipoteca, en la segunda mitad del plazo de devolución.

Pasos en una ejecución

Si se da alguno de los casos anteriores, la entidad tendrá que avisar al deudor con al menos un mes de antelación de las cantidades que debe, y de que iniciará la ejecución hipotecaria en su caso. Después:

• El banco podrá presentar en el juzgado una demanda ejecutiva para que de comienzo la ejecución hipotecaria.
• El juzgado enviará la notificación de la demanda al deudor, requiriéndole al pago de las cuotas impagadas, el importe pendiente, los intereses de demora y los gastos procesales.
• El juez solicitará un certificado de cargas del Registro de la Propiedad, documento que acredita la existencia de la hipoteca sobre la vivienda y demás cargas que pesen sobre la misma.
• Una vez obtenida la certificación de cargas, se señalará fecha y hora de celebración de la subasta.
• Llegada la fecha, el inmueble se subastará al mejor postor en el portal virtual de subastas del BOE. La propiedad saldrá a subasta por el valor indicado en la escritura de la hipoteca, y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación. Se quedará la vivienda quien más dinero ofrezca por ella. Si se trata de un valor más bajo o nadie puja por la vivienda, se la podrá adjudicar el banco por un valor del 70% del de lanzamiento, o por la cantidad que se le deba si es superior al 60% del valor de tasación.
• Finalmente, en el Registro de la Propiedad se inscribirá el nuevo propietario de la vivienda, quien podrá reclamar su entrega y posesión. Si el anterior propietario sigue en ella, acudirá una comitiva judicial al domicilio, para proceder al desahucio.