Verdades y mentiras de la dación en pago en España para saldar la deuda hipotecaria

El pacto firmado entre PP y Ciudadanos ha vuelto a poner sobre la mesa uno de los temas fetiche que nos ha dejado la crisis económica: la entrega de la vivienda al banco si no se puede pagar la hipoteca. El imaginario popular cree que esta forma de saldar el crédito hipotecario, que se denomina técnicamente ‘dación en pago’, no existe en España pero la realidad es bien distinta.

A pesar que las fuerzas políticas de izquierda reclaman la dación en pago como el bálsamo ideal para evitar que muchas familias se queden en la calle por no pagar sus cuotas hipotecarias, la verdad es que esta figura existe en el ordenamiento jurídico español y se puede realizar siempre y cuando la entidad financiera que concede el préstamo acuerde con el deudor la inclusión  de la misma en el contrato hipotecario.

En concreto, al artículo 140 de la Ley Hipotecaria indica que “podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”.

Es en los casos en los que no existe un pacto entre deudor y acreedor cuando el hipotecado debe responder a sus obligaciones con todos sus bienes (presentes y futuros), tal como establece el artículo 105 de la Ley Hipotecaria. Es decir, que la regulación permite la dación en pago siempre y cuando se incluya en el contrato del préstamo para la compra de vivienda.

“Introducir la posibilidad de la dación en pago es tan sencillo como que los bancos y cajas introduzcan en sus escrituras la cláusula conocida como pacto marciano, que consiste en acuerdos de adquisición de la finca hipotecada para los casos de impagos de las cuotas, siempre que el precio no se identifique con el valor de la deuda hipotecaria y se determinen los mecanismos de evaluación o tasación de la finca de forma objetiva. Es decir, que el banco se quede el inmueble y nos cancele la deuda, si bien en base a un precio tasado para evitar que se quedaran una vivienda que vale mucho más por una deuda menor”, señala Pau Montserrat, economista de IAHORRO.com.

Llegados a este punto podemos analizar la reforma que plantea el pacto firmado por PP y Ciudadanos. El acuerdo incluye referencias sobre la dación en pago en dos ocasiones. En primer lugar, en el punto número 35 las formaciones de Albert Rivera y Mariano Rajoy se comprometen a:

“Flexibilizar, con las salvaguardias adecuadas, los requisitos para que los deudores más vulnerables puedan cancelar sus deudas mediante la dación en pago de su vivienda habitual, manteniendo el derecho a permanecer en su casa durante tres años con un alquiler que no superará el 30 % de los ingresos de la unidad familiar del deudor.”

La reforma que plantean PP y C´s no cambia la Ley Hipotecaria

La redacción de este medida es ambigua, ya que no especifica cuáles son los requisitos que incluirá la redacción de la futura normativa y, además, establece que la flexibilización de los requisitos se hará “con las salvaguardas adecuadas”, lo que no compromete a nada en absoluto.

Fuentes de Ciudadanos consultadas por OKDIARIO indican que esta propuesta está destinada a evitar “casos extremos”, lo cual también es muy poco clarificador. Todo dependerá de dónde se ponga el listón. Lo que está claro es que no se aplicará en ningún caso con carácter retroactivo, ya que ello supondría un atentado contra la seguridad jurídica.

Posteriormente, en el punto número 64 del pacto, PP y Ciudadanos acuerdan  “facilitar la reestructuración de deudas de las personas y familias en situación de vulnerabilidad afectadas por los desahucios, otorgándoles el derecho a la dación en pago de la vivienda habitual con posibilidad de seguir habitándola durante dos años de forma gratuita”. Aquí existe una mayor concreción, aunque también el texto deja la puerta lo suficientemente abierta como para que no suponga un cambio cualitativo de la regulación.

El documento no explica cómo va a compensar a las entidades financieras a las que se obligue a aceptar la entrega del inmueble hipotecado como pago por la deuda pendiente, un factor que es esencial a la hora de adoptar reformas de este calado. Lo último que necesita ahora el sector financiero es enfrentarse a un agujero contable como consecuencia de la reforma de la Ley Hipotecaria y para evitarlo los bancos elevarían los intereses o reducirían el importe de los nuevos créditos para cubrirse ante el nuevo riesgo.

En España es muy normal reclamar supuestos derechos de los ciudadanos aunque violen contratos firmados por esos mismos ciudadanos con pleno conocimiento de causa. Todas las familias que contratan una hipoteca saben que tendrán que devolver el dinero prestado aunque su vivienda baje de precio y, si quieren incluir la dación en pago en sus préstamos, deberán pactarlo con la entidad financiera correspondiente. Esto no cambiará si PP y Ciudadanos logran impulsar un cambio en la legislación en línea con lo que plantean en su pacto: excepto en casos particulares las cosas seguirán siendo como hasta ahora.