Hacienda lo confirma: si tienes 65 años y has vendido una vivienda que no has habitado un mínimo de años no estarás exento del IRPF

Cuidado con los planes de venta si acabas de mudarte o has heredado una propiedad. Hacienda ha vuelto a dejar claro que cumplir los 65 años no es un cheque en blanco para evitar el pago de impuestos. Según una reciente resolución de la Dirección General de Tributos (DGT), para disfrutar de la exención del IRPF al vender la casa, es obligatorio que el inmueble haya sido tu residencia habitual durante un mínimo de tres años.

Si vendes antes de ese plazo, la ganancia obtenida pasará factura en tu próxima declaración de la renta, sin excepciones por edad.

El caso que ha puesto en alerta a los mayores de 65

La clave de este aviso del fisco surge de la consulta vinculante V0241-25. En ella, una mujer mayor de 65 años, que heredó una parte de una vivienda y compró la otra en 2022, pretendía venderla en 2024 creyendo que su edad la libraría de tributar. Sin embargo, Hacienda ha sido tajante: al no haber transcurrido los tres años de rigor desde que se instaló, la vivienda no tiene la categoría de «habitual».

Aunque la Ley del IRPF (artículo 33.4.b) dice que los mayores de 65 están exentos, el Reglamento aclara que el inmueble debe ser la residencia del contribuyente durante un plazo ininterrumpido de al menos 1.095 días (tres años). Sin ese tiempo de permanencia, la operación se considera una venta de patrimonio común y debe tributar por la ganancia generada.

El empadronamiento no es una prueba suficiente

Uno de los puntos más delicados de la resolución es el valor del padrón. Muchos ciudadanos creen que estar empadronados es prueba suficiente para Hacienda, pero la DGT recuerda que la residencia es una «cuestión de hecho». Esto significa que:

• El empadronamiento por sí solo no sirve para acreditar el uso efectivo.
• Hacienda puede exigir facturas de suministros (luz, agua, gas) para comprobar que realmente se vive allí.
• Se debe demostrar la residencia continuada, salvo que existan causas de fuerza mayor como un traslado laboral, un matrimonio o una situación de dependencia.

En el caso analizado, la contribuyente no pudo alegar ninguna de estas excepciones, lo que convirtió su beneficio fiscal en una deuda tributaria por la venta del inmueble.

¿Qué ocurre si se vende antes de tiempo?

Si no se cumple el requisito de los tres años, la ganancia patrimonial, la diferencia entre el precio por el que compraste o heredaste y el precio de venta, se incluye en la base imponible del ahorro. Esto implica pagar entre un 19% y un 28% de impuestos sobre ese beneficio, una cifra que puede ascender a miles de euros y que se habría evitado simplemente esperando a cumplir el trienio de residencia.