La obra nueva de vivienda crece un 13% y batirá el récord de 2016 ¿burbuja o crecimiento sostenible?

La recuperación del sector inmobiliario español se ha basado hasta ahora en el impulso de las operaciones de compraventa de viviendas usadas, en el alquiler y en la nueva gestión de los solares y los edificios dedicados a oficinas, aspectos que han venido de la mano de las sociedades de inversión inmobiliaria (socimi), entidades que han profesionalizado el sector una vez superada la crisis. Sin embargo ahora la obra nueva cobra cada vez más protagonismo y, aunque todavía está lejos de los números previos a la recesión, está experimentando un crecimiento que algunos consideran el preludio de una nueva burbuja.

En concreto, según los últimos datos de los Colegios de Arquitectos Técnicos recogidos por OKDIARIO, en los primeros cinco meses de este año se han contabilizado 32.552 visados de obra nueva para viviendas, un volumen que supera en un 13,2% los registros del mismo periodo del pasado ejercicio. Esta subida se produce tras el gran repunte de 2016, año en el que se iniciaron 64.038 viviendas, lo que representa un aumento de casi el 30%. Si continúa la tendencia observada hasta mayo, en 2017 se batirá el volumen de visados de obra nueva residencial de 2016.

Es cierto que estamos todavía en cifras que son diez veces inferiores a las experimentadas en los años de burbuja de la primera década del año 2000, cuando se amontonaban los proyectos en las mesas de los arquitectos en una sobreoferta sin precedentes. Aunque en España se formaban alrededor de 450.000 familias cada año, las viviendas de nueva construcción llegaron a doblar esa cifra, sentando las bases para el ajuste posterior, que se produjo cuando estalló la crisis financiera y el tipo de interés al que se referencian la mayoría de las hipotecas (el Euribor) se disparó al 4,5% por la sequía del mercado interbancario.

Y es que el sector inmobiliario español está experimentando un notable crecimiento en los últimos meses gracias a los bajos tipos de interés y la expectativa de que los precios seguirán subiendo alimentados por la recuperación económica. Se trata de un cóctel peligroso que algunos analistas consideran el preludio de una nueva burbuja: en España se venden casi 1.500 viviendas al día.

Los inmuebles de segunda mano son los que están protagonizando esta recuperación del sector, con el 80% de las transacciones, pero los datos del INE confirman lo avanzado por la estadística de los arquitectos: en el segmento de obra nueva las compraventas crecen a un ritmo interanual del 20%.

Los analistas de BBVA Research no creen que estas cifras permitan asegurar que estamos volviendo a repetir los errores del pasado. En su último informe sobre el sector inmobiliario indican que el desplome del precio medio del 40% en términos reales experimentado en la recesión ha sido un elemento que previene ahora la creación de una nueva burbuja. Según sus estimaciones los promotores visarán unas 80.000 nuevas viviendas para satisfacer la demanda, lo que supondrá un crecimiento del 20% anual al cierre de 2017.

Sin embargo otros analistas no son tan optimistas y apuntan a que el entorno macroeconómico está sentando las bases para que se produzca otra vez la burbuja. La constatación de que los tipos de interés van a seguir bajos en Europa durante varios años y el crecimiento del empleo son dos elementos que sirven de caldo de cultivo para un repunte de los precios. De hecho, el importe medio registra subidas en los últimos trece trimestres con un repunte del 5,6% según los últimos datos del INE.

Se dispara la demanda de cemento

Otra estadística que hay que mirar cuando se analiza al sector inmobiliario es el consumo de cemento. Los fabricantes agrupados en la patronal Offcemen acaban de revisar al alza su previsión de crecimiento para este año, desde el 1% estimado hasta el 12%. La demanda prevista superará los 12 millones de toneladas: la mejor cifra de los últimos cinco años.

Por otra parte, existe un elemento desestabilizador que es un factor también a tener en cuenta: el elevado volumen de impagados que tienen las entidades financieras en lo relativo al crédito promotor y constructor. Un reciente informe del servicio de Estudios de CaixaBank revela que los préstamos a promotores inmobiliarios clasificados como morosos ascienden a 119.000 millones de euros y los relacionados con la financiación de la construcción residencial se sitúan en 39.000 millones de euros, con datos de cierre del primer trimestre del año. La morosidad de los préstamos otorgados a promotores es del 24,1% y la de los créditos a los constructores es aún mayor: del 27,2%.

La morosidad de los promotores supera el 24%

“El crédito al consumo sigue creciendo a buen ritmo mientras que el crédito al resto de segmentos todavía cae, pero cada vez a un menor ritmo. Por su parte, la tasa de morosidad siguió descendiendo de manera bastante generalizada en todos los segmentos. Con todo, cabe señalar que la morosidad en la construcción y en el crédito al promotor todavía continúan en cotas muy altas”, indica el Servicio de Estudios de CaixaBank.

Tampoco se puede olvidar que el sector inmobiliario es muy heterogéneo y es posible que se produzcan excesos en algunos barrios mientras que en otros todavía haya problemas para poder acabar con el stock acumulado tras el estallido de la crisis de 2008. “Con los actuales tipos de interés comprar una vivienda en Madrid o Barcelona sale cinco veces más barato que alquilarla”, asegura el profesor de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, que anuncia que España vivirá una nueva burbuja inmobiliaria en las zonas premium de la capital de España y la Ciudad Condal en 2018.