Miles de extranjeros extracomunitarios reclamarán a Hacienda por gastos de alquiler en España entre 2016 y 2018

• Jose de la Morena @josedelamorena
• Jose de la Morena, periodista especializado en economía desde hace más de 15 años, desarrolla su labor en el campo de la comunicación desde el prisma de las tendencias, los números y resultados de las distintas compañías. Una tarea que le ha llevado a conocer a fondo el mundo empresarial. Ha trabajado también en comunicación corporativa y como asesor para distintas marcas internacionales e institucionales.
• • 21/08/2025 13:28
  • Actualizado: 21/08/2025 13:28

Una tormenta de reclamaciones de extranjeros extracomunitarios se prepara para caer sobre Hacienda y la Agencia Tributaria española. Miles de extranjeros extracomunitarios se disponen a reclamar devoluciones millonarias por lo que consideran una discriminación flagrante en el tratamiento fiscal de los alquileres en España. La reciente sentencia de la Audiencia Nacional, que cuestiona las trabas impuestas a estos inversores para deducir gastos en sus rentas, abre la puerta a una avalancha de pleitos que amenaza con colapsar los tribunales económicos y contenciosos.

Esto es otro palazo más para el Gobierno, que el pasado abril eliminó la Golden Visa en una decisión polémica y controvertida, pues lo que iba a ser una restricción de beneficios a los que compraban vivienda en España para alquilar, terminó por acabar también con otras fuentes de ingresos que sí hubieran ayudado a las arcas españolas (como la compra de bonos y obligaciones del Estado). Ahora, la Justicia española, con este fallo de la Audiencia Nacional, vuelve a alinearse con los inversores extranjeros frente a Hacienda, mientras el Ejecutivo se empeña en enviarles el mensaje contrario. Y lo más importante: aún falta que el Tribunal Supremo se pronuncie, y si amplía el alcance de esta sentencia más allá de los casos concretos de 2016 a 2018, el efecto puede ser demoledor para Hacienda porque abarcaría todos los ejercicios no prescritos.

La decisión de la Audiencia Nacional no es un caso aislado. Se trata de una resolución que sigue la estela de la doctrina europea en materia fiscal. Ya en su día, la Justicia comunitaria tumbó el polémico modelo 720, que obligaba a residentes en España a declarar bienes en el extranjero bajo amenaza de sanciones desproporcionadas. Aquel régimen sancionador, tachado de confiscatorio, fue anulado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en defensa de los principios de proporcionalidad y libre circulación de capitales.

Ahora, aunque el contexto es diferente, la línea es la misma: proteger a los inversores frente a un trato fiscal desigual de Hacienda con los extranjeros extracomunitarios. La normativa española permitía a residentes de la Unión Europea deducirse ciertos gastos de sus alquileres en España, mientras que negaba ese mismo derecho a los extracomunitarios. La Audiencia Nacional lo ha dejado claro: esa discriminación no se sostiene.

Golden Visa: el contraste con el Gobierno

Desde el despacho Golden Partners, especializado en real estate y fiscalidad internacional, advierten de lo que está por venir. “Estamos ante un fallo histórico que abre la puerta a miles de reclamaciones. Los extracomunitarios que alquilaron inmuebles en España entre 2016 y 2018 podrán reclamar devoluciones que, en algunos casos, alcanzan cifras de seis dígitos”, señala uno de los socios del despacho.

Subrayan que esto representa un duro revés para el Gobierno, especialmente tras la eliminación de la Golden Visa en abril, que transformó un incentivo para la inversión en una barrera que golpeó la confianza de los inversores. “Es un despropósito ver cómo, mientras la justicia otorga derechos a unos, la política fiscal y migratoria los reduce drásticamente para otros, que son sostén de los ingresos tributarios”, lamentan los abogados.

Qué significa este fallo

La sentencia permite a los afectados solicitar la rectificación de las autoliquidaciones del IRNR (Modelo 210) correspondientes a los ejercicios 2016, 2017 y 2018. Esto incluye tanto la deducción de gastos relacionados con los inmuebles alquilados como la aplicación de la reducción del 60 % (o 50 % en determinados años) en los rendimientos netos. Además, podrán reclamar que se les aplique el tipo impositivo del 19 % en lugar del 24 % que se les venía exigiendo.

Golden Partners advierte de que el plazo de actuación no será eterno: “El periodo de prescripción corre en su contra. Si no actúan pronto, podrían perder la opción de recuperar cantidades relevantes”, explican.

Y desde el entorno jurídico se alerta a este periódico que si el Tribunal Supremo refrenda este criterio y lo extiende a todos los ejercicios no prescritos, el impacto fiscal será monumental. Ya no se hablaría de un puñado de miles reclamaciones puntuales, sino de cientos de miles de ciudadanos de todo el mundo con bienes inmuebles alquilados en territorio español.

Los bufetes ya reciben una avalancha de consultas. El precedente europeo empuja la confianza: si el modelo 720 fue considerado inconstitucional, ahora este fallo eleva la protección a los inversores extracomunitarios en materia del alquiler.

“Este caso constituye un punto de inflexión: habla de una justicia que corrige desequilibrios y protege el derecho a la libre circulación de capitales independientemente del origen del contribuyente”, aseguran en Golden Partners.

Hay una percepción clara: tanto la justicia nacional como la europea se posicionan, cada vez más, del lado de los inversores (sean españoles, comunitarios o extracomunitarios) frente a las políticas recaudatorias restrictivas de Hacienda.

Inversión extracomunitaria inmobiliaria

Para situar el alcance económico y social de este fenómeno, conviene repasar cuántos extranjeros, especialmente extracomunitarios, participan del mercado inmobiliario español. Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, más del 15% de las compras de vivienda en España en 2023 fueron realizadas por extranjeros, con cifras cercanas al récord del 14,6 % registradas en 2024. Casi 93.000 viviendas cambiaron de manos en ese periodo bajo criterio extranjero.

En términos de inversión global, entre 2020 y 2024 la vivienda residencial atrajo 13.900 millones de euros, un aumento del 87% respecto al lustro anterior. La mayoría de estas operaciones fueron impulsadas por capital internacional, especialmente estadounidense.

Este contexto subraya que los extracomunitarios no están al margen: son actores clave del mercado inmobiliario español, cuya influencia financiera es poderosa y creciente.

El impacto económico para Hacienda por las reclamaciones de los extranjeros puede ser de cientos de millones de euros. Si miles presentan reclamaciones, la recaudación sufrirá un golpe serio. Pero más allá del aspecto económico, está en juego la reputación de España como destino inversor.

La eliminación de la Golden Visa originó una importante incertidumbre en los mercados emergentes. Este fallo judicial ofrece ahora un respiro a los inversores extracomunitarios, reafirmando el mensaje de que sus derechos fiscales sí cuentan en tribunales.

El choque entre decisiones judiciales y políticas gubernamentales refleja un pulso de fondo: ¿España quiere seguir siendo una puerta de entrada para la inversión global o convertirse en un actor hostil como y sucede con los extranjeros que deseen acogerse a la Ley Beckham para venir a trabajar a nuestro país?

El fallo de la Audiencia Nacional marca el inicio de una avalancha judicial que puede redefinir la tributación frente a Hacienda de los alquileres en España para los extranjeros extracomunitarios. La justicia no solo corrige desigualdades, sino que envía un claro mensaje: los derechos fiscales son para todos. Como reflejan los datos, la inversión extranjera es clave en el sector inmobiliario español. Permitir que esos inversores sean discriminados no solo es injusto, sino inviable desde la perspectiva legal europea. Esta sentencia abre una puerta que, si se amplía, puede cambiar el mapa fiscal y atraer, de nuevo, la confianza de quienes siempre han defendido a España como aliado internacional.