La ley de Propiedad Horizontal lo confirma: adiós a las deudas si tardas este tiempo en pagarlas

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 26/01/2026 08:30
  • Actualizado: 26/01/2026 08:30

Durante años, muchas comunidades de propietarios han acumulado deudas que parecían imposibles de recuperar. Desde cuotas atrasadas, a vecinos que se van sin pagar y procedimientos que se eternizan. Sin embargo, lo que varias juntas desconocían es que existe un plazo límite para reclamar judicialmente esos impagos. Y quien no actúe a tiempo, pierde el derecho. El Tribunal Supremo acaba de aclarar esta cuestión que afecta de lleno a miles de fincas así que toma nota, porque la Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: adiós a las deudas si tardas este tiempo en pagarlas

Hasta hace apenas unos años, el Código Civil marcaba un plazo de quince años para pagar las deudas de los propietarios. Esa referencia generó dudas durante un tiempo, sobre todo en casos en los que las deudas se acumulaban durante largas temporadas. Pero ahora, la Ley de Propiedad Horizontal indica qu el plazo para pagar las deudas se reduce a 5 años, así que si ya ha pasado ese tiempo ya no se puede exigir en un tribunal si la comunidad no inició antes algún procedimiento de cobro. La decisión no borra la deuda, pero sí la capacidad de reclamarla. Y aquí está el punto que más impacto tiene en la gestión de una comunidad. La obligación sigue existiendo, sigue apareciendo en las cuentas internas, pero la ley quita al presidente y al administrador la herramienta para recuperarla si nadie actuó a tiempo. De ahí que muchos profesionales del sector hablen de un antes y un después en la gestión de la morosidad.

La ley de Propiedad Horizontal lo confirma: adiós a las deudas

El caso que ha servido para fijar este criterio procede de una comunidad de Madrid. La finca reclamaba algo más de 6.400 euros a dos propietarios por cuotas impagadas entre 2007 y 2014. Los vecinos, sin embargo, sólo estaban dispuestos a abonar una parte, la correspondiente a los años más recientes. Argumentaban que el resto estaba prescrito y, por tanto, no podía reclamarse judicialmente.

El Supremo les dio la razón. La sentencia recuerda que, desde la reforma legal, las deudas derivadas de obligaciones periódicas prescriben a los cinco años. Las cuotas comunitarias entran de lleno en esa categoría, por lo que todo lo devengado fuera de ese plazo queda fuera de reclamación. Este fallo zanja cualquier interpretación que pretendiera mantener el viejo umbral de quince años del Código Civil.

La deuda existe, pero no puede exigirse

En definitiva aunque la cuota prescribe, la deuda no desaparece pero sí que deja de ser exigible ante un juez. La comunidad puede reflejarla en sus cuentas, puede recordársela al vecino y puede incluso intentar llegar a un acuerdo amistoso. Lo que no puede hacer es iniciar un procedimiento judicial para obligar al pago.

De este modo, la ley distingue con claridad entre la existencia de la obligación y la posibilidad de exigirla. La primera se mantiene, la segunda se extingue si no se actúa a tiempo. Por eso la gestión diligente es tan importante. La prescripción funciona como un reloj. Si no se envía un requerimiento fehaciente o no se inicia un procedimiento, el tiempo sigue corriendo.

Cómo reclamar las deudas actuales sin perderlas

Cuando un propietario deja de pagar sus cuotas, la comunidad tiene una herramienta rápida: el procedimiento monitorio. Es un proceso judicial pensado para reclamar cantidades claras, vencidas y bien documentadas. Con su presentación, la prescripción queda interrumpida y el plazo vuelve a comenzar. Si el impago continúa, será posible reclamar más adelante sin miedo a que los años lo hagan desaparecer del ámbito judicial.

Además del monitorio, la Ley de Propiedad Horizontal contempla medidas complementarias. Algunas comunidades pactan intereses de demora o restringen temporalmente ciertos servicios no esenciales al vecino moroso. Son mecanismos pensados para incentivar el pago, siempre respetando los derechos básicos de habitabilidad.

Lo esencial es registrar cada movimiento. Un burofax o una notificación por escrito y con acuse de recibo sirve como prueba de que la comunidad reclamó la deuda dentro del plazo. Sin esa constancia, los cinco años pasan rápido y la deuda se convierte en un simple apunte sin valor judicial.

Qué pueden hacer las comunidades para evitar la prescripción

La prevención empieza por un control riguroso de los impagos. Muchas comunidades trabajan con administradores colegiados que actualizan las cuentas, avisan en cuanto aparece un recibo sin pagar y ponen en marcha los requerimientos necesarios. Esta vigilancia continua reduce el riesgo de que la prescripción deje sin efecto cuotas elevadas.

Las juntas de propietarios también juegan un papel importante. En las asambleas puede revisarse la situación de morosidad, aprobar medidas de seguimiento y decidir si se inicia o no un monitorio. Todo ello permite anticiparse antes de que el plazo legal cierre la puerta a cualquier acción.

La confirmación del Supremo obliga a una gestión más ágil. Los cinco años parecen mucho, pero en la práctica las deudas se acumulan sin que nadie repare en ellas hasta que ya es tarde. Desde ahora, cualquier retraso prolongado puede convertirse en un dinero perdido para siempre. La Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro y el Tribunal Supremo lo ratifica: lo que no se reclama a tiempo ya no vuelve.