La Ley del Alquiler lo hace oficial: los caseros van a tener que pagar a los inquilinos por esto

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 22/10/2025 08:00
  • Actualizado: 22/10/2025 08:00

Vivir de alquiler implica que se firme un contrato durante la duración que ambas partes pacten. La norma suelen ser cinco años pero con la nueva ley esa duración se puede alargar hasta los ocho años. Sin embargo, puede que se generen dudas cuando los caseros cambian y de repente la vivienda en la que están los inquilinos pasa a otras manos. O cuando el dueño nos llama y nos informa que tiene pensado vivir la vivienda. ¿Qué se puede hacer o qué sucede entonces?

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja bien definidos los derechos del inquilino cuando la vivienda pasa a otro dueño. Si el piso se vende mientras está alquilado, el nuevo propietario no puede hacer borrón y cuenta nueva. Nada de echar al inquilino de la noche a la mañana. En realidad, ese nuevo dueño se convierte, de forma automática, en el nuevo casero. Y con ello, hereda el contrato vigente, al menos durante un tiempo. Pero hay un matiz importante: si el contrato que se firmó en su día era más largo de lo que la ley obliga a respetar, ahí entran en juego otras condiciones. Y no sólo se trata de tiempo o de si te puedes quedar o no. Lo que muchos desconocen, y esto es clave, es que, en ciertos casos, el antiguo propietario debe compensar al inquilino económicamente. Sí, como lo lees. Si vendes un piso alquilado y el contrato excede unos límites, tú, como casero, podrías tener que pagar al inquilino por marcharse antes de lo pactado.

Qué pasa si el piso de alquiler se vende

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando una vivienda alquilada se vende, el contrato de alquiler sigue vigente. El nuevo dueño se convierte automáticamente en arrendador y debe respetar lo firmado. Esto protege al inquilino frente a situaciones inesperadas. Pero esta protección tiene un límite de tiempo: cinco años si el propietario es persona física, o siete si es una empresa. Durante ese plazo, el nuevo dueño debe mantener al inquilino, le guste o no.

A partir de ese límite, si el contrato establecía una duración mayor, el nuevo propietario ya no está obligado a mantenerlo. Es decir, puede ponerle fin al contrato, pero eso no significa que el inquilino se quede sin defensa. Aquí entra el concepto clave: la indemnización. Y es algo que muchos caseros pasan por alto al firmar contratos largos.

Cuándo se tiene derecho a una indemnización

Si el contrato de alquiler que firmaste dura más de cinco o siete años (según quién sea el propietario) y la vivienda se vende antes de cumplir ese plazo extra, la cosa cambia. En esos casos, si el nuevo dueño decide no seguir con el alquiler, el inquilino puede reclamar una compensación. ¿Y quién tiene que pagarla? No el comprador, sino el antiguo propietario, que fue quien firmó el contrato en su día.

La indemnización se calcula de forma sencilla: una mensualidad de alquiler por cada año de contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si firmaste un contrato de diez años con una persona física y te venden el piso en el año ocho, te quedarían dos años por cumplir más allá de los cinco protegidos. En ese caso, el anterior propietario tendría que pagarte dos mensualidades.

Es importante destacar que esta compensación sólo se aplica cuando el contrato va más allá de los plazos protegidos y el nuevo propietario decide no continuar con el arrendamiento. Si el contrato ya ha superado ese periodo o no se extiende más allá de él, no hay indemnización posible.

Existen contratos que permiten acabar el alquiler tras la venta

Hay una excepción relevante que conviene tener en cuenta. Si el contrato incluye una cláusula que indica expresamente que la venta extinguirá el arrendamiento, entonces el nuevo propietario podrá finalizar el contrato una vez pasen los cinco o siete años legales, sin pagar compensación alguna. Pero esta condición debe estar recogida por escrito y aceptada por ambas partes.

Eso sí, aunque esa cláusula exista, el nuevo dueño nunca podrá echar al inquilino antes de que se cumplan los años mínimos establecidos por ley. Es decir, el inquilino siempre está protegido al menos durante ese tiempo. Después, si hay una cláusula de extinción, no se puede reclamar nada más.

Por eso es fundamental leer bien el contrato de arrendamiento antes de firmarlo. Muchos inquilinos no se fijan en estos detalles, pero marcan una gran diferencia si más adelante el propietario decide vender.

Esta parte de la ley tiene más impacto del que parece. Para los inquilinos, conocer sus derechos puede evitar que pierdan su vivienda de forma injusta o sin compensación. Para los propietarios, sobre todo si están pensando en vender, es importante recordar que firmar un contrato largo tiene consecuencias. Si el nuevo dueño no quiere mantenerlo, ellos serán quienes deban indemnizar.

También es clave para quienes compran un piso con inquilinos dentro. La ley los protege de asumir contratos largos si superan el plazo legal, y deja claro que no son ellos los que deben pagar una posible compensación. De este modo, la LAU equilibra las relaciones entre las partes: garantiza la estabilidad del inquilino y evita cargas imprevistas para el comprador.