El Gobierno declara la guerra a los propietarios: si subes el alquiler, prepárate para pagar mucho más a Hacienda

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 21/02/2026 08:00
  • Actualizado: 21/02/2026 08:00

En un momento en el que encontrar un piso de alquiler que esté disponible ya es complicado, el Gobierno vuelve a abrir un frente con los propietarios. La discusión viene de lejos, pero ahora sobrevuela una idea que inquieta especialmente al mercado y que consiste en endurecer el trato fiscal en el IRPF para quienes firmen nuevos contratos y decidan subir el precio. No es casualidad que el aviso llegue justo cuando la tensión en la vivienda vuelve a marcar récords y las agencias inmobiliarias reconocen que el flujo de viviendas disponibles nunca había sido tan escaso.

La medida, todavía en fase de debate interno, consistiría en lo contrario de lo que pedían los pequeños caseros, ya que en vez de aliviar la fiscalidad para incentivar que más inmuebles salgan al mercado, el Ejecutivo estudia reducir la bonificación general que se aplica hoy a los alquileres de larga duración. Es un gesto que apunta directamente al bolsillo, aunque se presente como una modulación de las deducciones actuales. La propuesta se suma a la bonificación del 100 % para quienes mantengan o bajen el precio, anunciada meses atrás, lo que crea un escenario híbrido con premios para unos y castigos para otros.

El sector inmobiliario lo interpreta como otro movimiento que incrementa la sensación de inseguridad y que puede terminar reduciendo aún más la oferta de viviendas en alquiler en España. Varios expertos llevan tiempo advirtiendo que la política de penalizaciones rara vez genera el efecto deseado y que el impacto, esta vez, podría notarse antes de lo que el Gobierno imagina.

Guerra a los propietarios: si subes el alquiler, prepárate para pagar mucho más a Hacienda

La idea que estudia el Ejecutivo es la de rebajar la reducción fiscal del 50 % que hoy permite a cualquier propietario restar la mitad de los ingresos del alquiler en su declaración del IRPF. Esa bonificación es la que compensa en parte los riesgos del alquiler residencial convencional frente al turístico o al de temporada.

Con la nueva propuesta, quien suba el precio en un nuevo contrato no sólo perdería parte de esa reducción, sino que vería aumentada su carga fiscal efectiva. No se plantea eliminar la bonificación por completo, pero sí recortarla hasta un punto que incremente notablemente el impuesto final. Para Hacienda, sería un mecanismo para contener precios. Para los propietarios, un aviso de que cualquier subida tendrá consecuencias tributarias inmediatas.

El malestar del sector

Las reacciones no se han hecho esperar. José María Alfaro, presidente de la Federación de Agencias Inmobiliarias (FAI), explica que el mercado está en un momento de saturación absoluta. Las agencias se encuentran con tanta demanda y tan poca oferta que muchos anuncios deben retirarse a los pocos minutos de publicarse. Y eso sucede, según él, porque la sensación de inseguridad es más fuerte que nunca.

El miedo a impagos, ocupaciones, procesos judiciales interminables y cambios normativos constantes está llevando a muchos propietarios a replantearse su posición en el mercado del alquiler. «Cuando no hay certidumbre jurídica, lo normal es que el propietario opte por retirar su vivienda del alquiler tradicional», lamentan desde el sector. La conclusión es preocupante: cada nueva penalización empuja a más particulares hacia alternativas como el alquiler por habitaciones, el de temporada o directamente la venta.

El problema de fondo

La gran inquietud no es sólo fiscal, sino también estructural. La oferta de vivienda en alquiler ya venía cayendo desde hace años y estas medidas, lejos de revertirla, podrían acelerarla. Los expertos recuerdan que la anterior Ley de Vivienda ya provocó un desplazamiento hacia modalidades menos reguladas, y que el sistema de bonificaciones aplicado hasta ahora, el 50 %, 60 %, 70 % o incluso 90 % en casos concretos, buscaba precisamente equilibrar el riesgo del alquiler residencial.

Si se recortan esas bonificaciones, el resultado es el mismo que subir impuestos y con ello muchos pequeños propietarios, especialmente jubilados o familias con un sólo inmueble en alquiler, verán cómo la renta obtenida pasa a un tramo superior del IRPF. Es algo que ya ha explicado Julián Salcedo presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, poniendo como ejemplo a un pensionista con unos 22.000 euros al año  que podría saltar de tramo lo que elevaría el impuesto sobre toda su base imponible.

¿Compensa mantener el precio congelado?

El Gobierno quiere entonces incentivar justo lo contrario, que los propietarios no actualicen las rentas y mantengan los precios de contratos que están a punto de renovarse. Para ellos, plantea una bonificación del 100 % en el IRPF, de modo que los ingresos por ese alquiler no tributen.

El problema es que, según los cálculos del propio sector, esta fórmula no es atractiva. Con subidas medias del alquiler por encima del 10 % anual, muchos propietarios concluyen que el beneficio fiscal no compensa la diferencia entre mantener el precio o ajustarlo al mercado. «Quien haga números verá que pierde más manteniendo la renta que actualizándola», explican desde la FAI.