Hacienda confirma el giro para los mayores de 65 años y avisa: ya se puede donar sin tributar el IRPF

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 29/01/2026 08:30
  • Actualizado: 29/01/2026 08:30

Durante años, el hecho de tener una casa y querer cederla ha provocado muchas dudas y también se ha hablado mucho de si se trata o no, de donaciones. Algo que pocas veces se aclara del todo y que como decimos, genera dudas para muchos contribuyentes. De este modo no es raro que, al plantearse qué hacer con la vivienda familiar, aparezca la misma pregunta: ¿qué ocurre en el IRPF si se dona la casa a los hijos? Hasta ahora, la respuesta no siempre era clara y solía generar cierta inquietud entre quienes, superados los 65 años, querían organizar su patrimonio sin sorpresas fiscales pero parece que Hacienda sí que tiene una respuesta, y queda claro ya que se podría donar o dar esa casa sin necesidad de tener que tributar por ello.

En concreto, la Dirección General de Tributos ha despejado toda la incertidumbre que rodea la donación de una casa, con una resolución reciente que cambia la forma de interpretar estas transmisiones. El caso analizado es sencillo, casi cotidiano: un matrimonio mayor de 65 años quería donar su vivienda habitual a sus hijos y necesitaba saber si esa operación iba a incrementar su base imponible del IRPF. La consulta vinculante, fechada el 9 de julio de 2025, ofrece una respuesta directa. Hacienda confirma que los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual sin tributar por la ganancia patrimonial. Es un matiz importante porque, aunque la exención existía, no siempre se había interpretado de manera uniforme en el caso de las donaciones.

Hacienda confirma el giro para los mayores de 65 años

Tributos recuerda que cualquier donación implica un cambio en el patrimonio del donante. Y, en condiciones normales, ese cambio genera una ganancia patrimonial que se declara en el IRPF. Sin embargo, la ley contempla varias excepciones y una de ellas afecta precisamente a las personas mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual.

Lo que aclara esta resolución es que la exención no se limita a las ventas. También se aplica cuando la transmisión es gratuita, tanto si se dona el pleno dominio como si se cede la nuda propiedad. Si se cumplen la edad y la condición de vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda automáticamente fuera del impuesto. Es decir, que la operación se registra, pero no incrementa la renta del donante de modo que no implica ningún coste fiscal por ese lado.

Los hijos sí tributan en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Otra parte importante del criterio de Tributos tiene que ver con el receptor de la vivienda. La exención sólo afecta al IRPF del donante. Los hijos que reciben el inmueble deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, en este punto, cada comunidad autónoma aplica sus propias reducciones y bonificaciones.

Esto significa que la operación continúa siendo una donación a efectos del ISD, pero desaparece el miedo a que la transmisión genere una ganancia patrimonial elevada para los padres.

Qué entiende Hacienda por vivienda habitual

Por otro lado, debemos tener claro que esta exención no se puede aplicar a cualquier inmueble. Para Hacienda, la vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente ha residido durante un periodo continuado de al menos tres años. La consulta recuerda también un detalle que suele pasar inadvertido y es que el inmueble sigue siendo considerado vivienda habitual aunque la persona ya no viva en él, siempre que lo haya sido en algún día de los dos años anteriores a la transmisión.

Ese matiz resulta muy útil para mayores que se han mudado recientemente por razones de salud o de convivencia. Mientras la casa haya sido su residencia habitual dentro de ese plazo, la exención se puede aplicar sin problema y de hecho, se debe aplicar.

Seguridad jurídica para miles de contribuyentes

El pronunciamiento no introduce cambios legales, pero sí fija un criterio interpretativo claro. Muchos contribuyentes mayores de 65 años habían asumido que donar la vivienda habitual iba a suponer un coste fiscal en el IRPF. Con esta resolución, Hacienda elimina esa duda y confirma que la exención opera también en donaciones.

Así para quienes están pensando en ordenar su patrimonio familiar, el mensaje es más claro que nunca: la donación de la vivienda habitual no tributa en el IRPF si se cumplen los requisitos. El impacto fiscal, a partir de ahí, depende del régimen autonómico del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En definitiva, y con esta aclaración, la administración facilita un paso que cada vez es más frecuente en las familias españolas. La donación de la vivienda habitual en vida es una operación habitual y, a partir de ahora, cuenta con un respaldo interpretativo que elimina la incertidumbre sobre el IRPF. El resultado es un marco más claro, menos confuso, que permite decidir con mayor tranquilidad cómo transmitir la vivienda familiar sin que ello implique una carga fiscal inesperada para los mayores de 65 años.