Aviso de Hacienda a los mayores de 65 que quieren vender su casa: la trampa de la que nadie habla

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 25/05/2025 08:00
  • Actualizado: 25/05/2025 13:27

Tras años de trabajo y esfuerzo, puede que al llegar a la edad de jubilación, una persona decida vender la vivienda en la que ha vivido toda la vida, y mudarse a un lugar de retiro que le guste o aquel que siempre ha soñado. Puede también que simplemente quiera venderse la casa y cambiar a otra mejor o con el dinero que gane, ayudar a un hijo o a un familiar. Sin embargo, Hacienda tiene algo que decir a todas las personas mayores de 65 años que quieren vender su casa ya que existe una trampa de la que pocas veces se habla.

La normativa española establece una serie de condiciones fiscales que, si no se cumplen al detalle, pueden traducirse en pagos inesperados al fisco. Esto ha generado preocupación, especialmente entre quienes confían en estar exentos de tributar al superar los 65 años. Pero no siempre es así. Y ahí está la trampa que mencionamos, y de la que casi nadie habla: una interpretación errónea o incompleta de la ley puede acabar costando miles de euros. El reciente aviso de Hacienda ha puesto en alerta a muchos ciudadanos, especialmente personas mayores de 65 años. Y es que vender una casa no es sólo una transacción inmobiliaria; es también un acto con implicaciones fiscales serias que conviene entender bien antes de dar el paso. Vamos a desgranar lo que dice la ley y, sobre todo, lo que no se suele contar.

Aviso de Hacienda a los mayores de 65 que quieren vender su casa

Una de las principales confusiones radica en pensar que cualquier mayor de 65 años que venda una casa está automáticamente exento de pagar impuestos. Pero esto no es así. La ley del IRPF establece que sólo quedarán libres de tributar por la ganancia obtenida quienes vendan su vivienda habitual. Y esa definición no es tan sencilla como parece.

Para que Hacienda acepte que se trata de la vivienda habitual, es necesario demostrar que se ha residido en ella de forma continuada al menos durante los tres años anteriores a la venta. Esto deja fuera muchas situaciones comunes: segundas residencias, casas que sólo se ocupan en verano o inmuebles adquiridos como inversión. Incluso viviendas en las que una persona haya pasado largas temporadas pero no figure oficialmente como residente habitual pueden ser motivo de revisión.

El problema se acentúa en las zonas costeras o rurales, donde muchas personas mayores viven a caballo entre dos domicilios: uno en la ciudad y otro en la playa o el campo. En estos casos, si el inmueble vendido no cumple con los criterios estrictos de residencia habitual, la Agencia Tributaria puede exigir el pago correspondiente por la ganancia patrimonial generada.

La plusvalía municipal

Más allá del IRPF, hay otro impuesto que entra en juego y que ha generado mucha controversia: la plusvalía municipal. Este tributo grava el incremento del valor del suelo desde que se adquirió la vivienda hasta su venta. Aunque recientemente ha sido reformado tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, sigue siendo un punto conflictivo para los contribuyentes.

En principio, si se vende la vivienda habitual y no hay ganancia (o esta es pequeña), no se debería pagar plusvalía. Pero la realidad es que los ayuntamientos siguen girando este impuesto en muchos casos, y para no pagarlo hay que solicitar expresamente su anulación y demostrar que no ha habido un aumento del valor. Este trámite no siempre es sencillo y puede implicar peritajes y recursos administrativos que los mayores muchas veces desconocen o no saben cómo gestionar.

Lo más preocupante es que esta carga fiscal puede aparecer meses después de la operación de venta, cuando ya no se dispone del dinero o se ha destinado a otros fines. De ahí la importancia de asesorarse correctamente y anticiparse a posibles reclamaciones.

La renta vitalicia

Existe una vía menos conocida que permite a los mayores de 65 años vender una vivienda y no tributar a Hacienda por ello: destinar el dinero obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada. Esta opción puede resultar atractiva para quienes buscan ingresos periódicos durante el resto de su vida, pero no está exenta de condiciones.

En primer lugar, la reinversión debe realizarse dentro de los seis meses siguientes a la venta. El contrato debe formalizarse con una entidad aseguradora, y el importe máximo que se puede destinar a esta renta sin tributar es de 240.000 euros. Todo lo que exceda de esa cantidad estará sujeto al pago de impuestos como cualquier otra ganancia patrimonial.

Además, Hacienda exige que la renta vitalicia no disminuya más de un 5% anual, que solo pueda tener un beneficiario después del fallecimiento del titular, y que los herederos no perciban cantidades mayores a las permitidas por ley. No cumplir con estos requisitos puede invalidar la exención fiscal, con lo que el contribuyente acabaría tributando igualmente por toda la operación.

Propiedades en usufructo o compartidas

Otro de los aspectos que genera confusión son las viviendas en nuda propiedad o aquellas en las que hay usufructuarios. Es habitual que personas mayores vendan sólo la nuda propiedad de su vivienda (es decir, la titularidad sin el derecho de uso) y se reserven el usufructo vitalicio para seguir viviendo en ella. En principio, esta fórmula también puede acogerse a la exención fiscal, pero de nuevo, sólo si se trata de la residencia habitual del usufructuario.

No obstante, cuando se trata de viviendas compartidas con otros herederos o familiares, la situación se complica. Hacienda exige que los mayores de 65 años, así como todos los titulares vivan en esa casa como residencia habitual. Si no es así, la ganancia obtenida por la parte que no cumple este requisito sí deberá tributar, aunque el vendedor tenga más de 65 años. Esta es una de las trampas más comunes y que más problemas está generando, especialmente en herencias.

Por eso, si hay varios propietarios o se trata de una herencia, conviene revisar detenidamente el uso y la titularidad del inmueble antes de proceder con la venta. De lo contrario, el susto puede llegar en forma de liquidación complementaria por parte de Hacienda.

En definitiva, vender una vivienda a partir de los 65 años no es sinónimo de estar libre de impuestos. Todo depende de factores concretos: si se trata de la residencia habitual, si se reinvierte en una renta vitalicia en los plazos establecidos, si la titularidad y el uso del inmueble son claros y ajustados a lo que exige la ley. Lo que parece sencillo puede volverse un laberinto legal si no se presta atención.

Por todo ello, antes de firmar una escritura de compraventa, conviene consultar con un asesor fiscal especializado y recopilar toda la documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos. Una decisión informada puede marcar la diferencia entre disfrutar de un ingreso extra sin sobresaltos o enfrentarse a una desagradable factura de Hacienda meses después. Como siempre, el conocimiento es la mejor herramienta para evitar trampas ocultas.