Santiago Thomás de Carranza: «Casa 47 es un bluf y España está a años luz de construir la vivienda que necesita»

• Jose de la Morena @josedelamorena
• Jose de la Morena, periodista especializado en economía desde hace más de 15 años, desarrolla su labor en el campo de la comunicación desde el prisma de las tendencias, los números y resultados de las distintas compañías. Una tarea que le ha llevado a conocer a fondo el mundo empresarial. Ha trabajado también en comunicación corporativa y como asesor para distintas marcas internacionales e institucionales.
• • 18/09/2026 05:45
  • Actualizado: 18/09/2026 05:46

Santiago Thomás de Carranza, abogado, economista y especialista en Derecho inmobiliario, analiza en una entrevista con OKDIARIO la crisis de vivienda que atraviesa España y señala directamente a la falta de oferta como el principal problema. Socio director de Thomás de Carranza Abogados desde 2003 y profesor de Derecho Administrativo, y ha participado durante los últimos años en operaciones inmobiliarias por valor de 300 millones de euros.

Thomás de Carranza considera que las políticas aplicadas durante los últimos años no han solucionado el problema y sostiene que algunas han conseguido precisamente el efecto contrario: reducir la oferta disponible. En conversación con este periódico, califica Casa 47 como «un bluf», rechaza la prohibición de que los fondos compren vivienda y cuestiona los topes al alquiler.

PREGUNTA.- La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas para los españoles. ¿Qué está ocurriendo?

RESPUESTA.- En compra, la tasa de esfuerzo media está en torno al 26%, pero hay un dato que se oculta: necesitas entre un 20% y un 30% de fondos propios, de dinero ahorrado, para poder pagar la entrada, los impuestos y acceder a una hipoteca. Eso, desgraciadamente, está excluyendo a una parte muy importante de la clase media española del mercado de compra. Y con respecto al mercado del alquiler, la tasa de esfuerzo está en el entorno del 40%.

P.- Esta semana se ha intentado sacar adelante en el Congreso una iniciativa para prohibir a los fondos de inversión comprar vivienda. ¿Serviría para solucionar el problema?

R.- Prohibir a los fondos de inversión comprar viviendas es una barbaridad. Se habla de los fondos de inversión en general y se les ha calificado desde la izquierda radical como fondos buitre o especulativos. No todos son fondos buitre ni todos son especulativos. Un fondo de inversión que invierte en vivienda para alquilar a largo plazo es todo lo contrario a un fondo especulativo.

Cuando estás invirtiendo para alquilar a 20 o 30 años, con márgenes de beneficio en el entorno del 3%, 3,5% o 4% anual, eso no es especulativo. Y es importante que esas inversiones tengan lugar porque facilitan el acceso a viviendas de alquiler. Los grandes propietarios representan una parte absolutamente mínima del mercado español de la vivienda.

«Casa 47 es un bluf»

P.- El Gobierno ha puesto en marcha Casa 47 como uno de sus grandes proyectos para afrontar el problema de la vivienda. ¿Qué opinión le merece?

R.- Esto es un bluf. Lo que ha ocurrido en este país es que el problema de acceso a la vivienda es un problema estructural, no coyuntural. Es estructural porque no se ha construido vivienda durante los últimos años. El Estado, las comunidades autónomas y las administraciones públicas no han invertido en vivienda, no han considerado la necesidad de vivienda como un servicio básico y esencial. Esa es la realidad.

P.- ¿Hasta qué punto hemos dejado de construir?

R.- Entre 1960 y 1975 se construyeron tres millones y medio de viviendas sociales. Entre los años 80 y 90 estamos hablando de más de dos millones, unas 100.000 al año. Todavía en los primeros años del siglo XXI, entre 2000 y 2007, estábamos hablando de 300.000 o 400.000 viviendas. En los últimos diez años no se han construido 100.000 en toda España. Lo que antes se construía en un año hemos tardado diez años en hacerlo ahora.

Cuando se dice que falta vivienda, es una realidad. Cuando el Banco de España dice que faltan 700.000 viviendas, es una realidad. Y cuando se dice que estamos a la cola en vivienda social, es verdad. España está invirtiendo en políticas de vivienda aproximadamente una cuarta parte de la media europea.

P.- ¿Por qué no se ha hecho?

R.- Ha habido varios problemas. Uno es la falta de gestión. Es verdad que durante los años de la crisis era más difícil, pero esto se ha mantenido. Ahora la tendencia está empezando a cambiar. Creo que los fondos Next Generation, sobre todo a partir de 2023, han permitido un empuje. Pero estamos lejísimos todavía de lo que necesitamos. Años luz.

Se está construyendo más vivienda social, pero mucha menos de la que necesitamos. Ahora ha salido el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, donde se prevé una inversión de unos 7.000 millones. Triplica la inversión del plan anterior, pero aun así estamos lejísimos.

P.- ¿Cuál sería entonces el primer paso?

R.- Lo primero que tenemos que hacer es construir vivienda. Y para construir vivienda es necesario un gran pacto de Estado, colocar la vivienda en lo que realmente representa para los españoles, que es un servicio básico y esencial de primer orden.

Hay que tener en cuenta que las competencias en materia de vivienda y urbanismo están en las comunidades autónomas, aunque el Estado también tiene competencias muy importantes que inciden en vivienda. Por eso es importante un gran pacto para que todas las administraciones tengan el mismo objetivo y trabajen en equipo.

Los topes al alquiler

P.- La Ley de Vivienda permite declarar zonas tensionadas y limitar los alquileres. ¿Está funcionando?

R.- Todo lo contrario. Siempre he dicho que las políticas que se desarrollaron en Cataluña, sobre todo a partir de 2015 y 2016, son el ejemplo de lo que no se debe hacer si quieres solucionar el problema de la vivienda.

El Partido Popular ha dicho que no quiere aplicar la Ley de Vivienda donde gobierna porque ha llegado a la conclusión de que eso no sólo no mejora el mercado del alquiler, sino que lo empeora. Ahí está el ejemplo de Barcelona. ¿Se han reducido los precios? No. ¿Hay más oferta en alquiler? No, ha bajado drásticamente.

P.- ¿Qué consecuencias tiene esa reducción de la oferta?

R.- La presión sobre el alquiler en Barcelona es de 432 personas por cada anuncio. La media en el resto de España está en torno a 100 y Madrid está en 106. Baja la oferta y sube la demanda.

Pero esa subida de precios también viene empujada por la falta de seguridad jurídica. Si una persona deja de pagarte, tardas un año y medio o dos años en poder recuperar la posesión de tu casa. Y si hay declaraciones de vulnerabilidad por medio, olvídate.

P.- ¿Eso está modificando también a quién están dispuestos a alquilar los propietarios?

R.- Claro. El propietario que decide seguir alquilando la vivienda para uso residencial hace el famoso scoring. ¿A quién se la alquila? Al que tiene más. ¿Qué están consiguiendo con eso? Están echando del mercado del alquiler a familias que necesitan vivir del alquiler.

Eso tiene mucho que ver con la falta de seguridad jurídica, con la falta de vivienda y con todas estas medidas. Además, muchos propietarios están huyendo del alquiler tradicional y buscando otras fórmulas: o no alquilan, o se van a alquileres temporales, alquileres habitacionales o alquiler turístico.

P.- Feijóo ha prometido construir un millón de viviendas en cinco años si llega al Gobierno. Pero el PP ya gobierna en buena parte de las comunidades autónomas. ¿Podría hacer más ahora?

R.- Efectivamente. Es algo que he venido sosteniendo mucho. El Partido Popular gobierna en muchas comunidades autónomas y podría hacer mucho porque tiene competencias en materia de vivienda y urbanismo.

También hay comunidades que sí lo están haciendo. Madrid está siendo una de las que más actividad está desplegando a la hora de construir vivienda, con liberalización de suelo y medidas para agilizar trámites y reducir procesos burocráticos.

P.- ¿La burocracia es realmente una parte tan importante del problema?

R.- Es uno de los dramas del urbanismo en España. Valdecarros o Valdebernardo empezaron en los años 90 y están dando ahora las primeras licencias. No es razonable que los desarrollos tarden 30 años.

Eso se traduce durante todos esos años en un encarecimiento salvaje del suelo y de la construcción. Has estado metiendo dinero ahí durante años y, de alguna manera, tienes que recuperarlo. Eso encarece muchísimo la vivienda. Creo que es uno de los factores más importantes.