Gómez-Acebo (Urbanitae): «Nuestra obsesión es proteger el capital del inversor»

Urbanitae se ha consolidado como uno de los grandes referentes de la financiación alternativa en el sector inmobiliario español. Transparencia, análisis exhaustivo y protección del inversor son los pilares sobre los que se apoya la plataforma, que ya supera los 600 millones de euros financiados y opera en varios países europeos. José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae, explica cómo funciona este modelo de coinversión, por qué nunca han registrado pérdidas y qué papel juega la financiación alternativa en un mercado marcado por el déficit de vivienda y la cautela bancaria.

Para que los lectores se ubiquen bien. A grandes rasgos: ¿qué es Urbanitae y cómo funciona?

Urbanitae nace en el 2017, luego tarda dos años en conseguir la licencia de la CNMV, ya que una plataforma de crowdfunding está regulada, y desde ese momento empezamos a poner en contacto a promotores con necesidad de capital con inversores que querían invertir en promoción inmobiliaria. Vimos que había una necesidad real en el mercado, porque a raíz de la crisis de 2008 se cambiaron las reglas del juego: antes los bancos financiaban desde la etapa de suelo, desarrollo, etc., sin embargo, dieron un paso atrás y ahora sólo financian las operaciones de promoción inmobiliaria.

De modo que los promotores se encuentran con el escenario de tener que comprar suelo, pero hacerlo con fondos propios que en muchas ocasiones –por no decir siempre– no tiene. Pueden ver la oportunidad de desarrollar promoción de viviendas, pero para ello debe comprar el suelo al propietario… y eso puede suponer dos, tres, cinco o diez millones de euros y el promotor no lo puede hacer de su balance y el banco no se lo financia, ahí aparece Urbanitae como un socio para ese promotor que es capaz de aportarle inversores que asumen con él el riesgo de comprar ese suelo, desarrollar la promoción, venderla y salirse.

«Diseccionamos por completo todos los proyectos que presentamos a nuestros inversores»

Esa razón de ser cubría un hueco en el mercado muy claro y daba la oportunidad de participar en esas operaciones a inversores desde 500 euros. Ahí es donde empezamos a montar proyectos de equity, en los cuales los inversores de Urbanitae se convierten en socios de un promotor en una operación que nosotros hemos analizado de arriba abajo, la hemos diseccionado y hemos calculado todos los costes, así como los tiempos de licencia, hemos visto que no hay problemas urbanísticos, si el banco nos va a financiar o no con préstamo promotor, si comercialmente vamos a poder vender en los precios que indicamos. En definitiva, si todo está okay, y es en ese momento cuando se lo ofrecemos a nuestros inversores con el objetivo de obtener una rentabilidad aproximadamente del 15% o 20% anual, es decir, un 50% o 60% en un plazo de tres años.

Luego, además, le dimos una segunda vuelta a las operaciones y decidimos entrar en nichos de mercado donde los bancos no financian. Por ejemplo, si tú construyes una vivienda de lujo, la vas a vender con el inmueble acabado porque el comprador quiere entrar a vivir, pero el banco lo considera especulativo y no te va a financiar la construcción de dicha vivienda si no hay un cliente final. Por tanto, esa financiación tiene que ser financiación alternativa, no bancaria, y nosotros también se la ofrecemos a los promotores captando dinero de nuestros inversores.

¿De qué rentabilidades hablamos?

Son operaciones entre uno o dos años y ofrecemos a nuestros inversores rentabilidades en torno al 10%, 11% o 12% anual. Es decir, el de Urbanitae es un modelo de inversión en equity en el que invierto como socio capital del promotor o inversiones en deuda en las cuales los inversores son prestamistas con garantía hipotecaria. Es decir, como si fuera un banco del promotor.

Más tarde, le dimos una tercera vuelta de tuerca y hemos empezado también a comercializar unidades completas, pisos completos, viviendas completas en las cuales encontramos buenas oportunidades. No somos un idealista, un portal donde ofrecemos de todo, no; sólo ofrecemos aquellas operaciones que entendemos que están bien de precio, que no tienen problemas urbanísticos, y que no tienen problema logístico. Es decir, intentamos hacer un primer filtrado para que aquellos inversores que quieran comprar una vivienda como producto de inversión y que, por supuesto, puedan hacerlo con la seguridad de que aquello va a obtener una rentabilidad razonable, y sin sorpresas ocultas.

 “Se pueden hacer inversiones con Urbanitae a partir de 500 euros”

En 2024, Urbanitae superó los 200 millones de euros de financiación. ¿Cómo os ha ido en 2025? 

Hemos hecho nuestras primeras operaciones en Italia, a la vez que seguimos financiando proyectos en Portugal y estudiando operaciones en Francia. España sigue siendo nuestro mercado principal.

Trabajamos para seguir siendo referencia para todos aquellos promotores que necesitan capital, queremos ser el primer punto, el primer espacio donde busquen ese capital. Ellos saben que en Urbanitae somos exigentes, que queremos operaciones muy seguras, que estén todas muy avanzadas y que haya pocas incertidumbres, y que también tenemos capacidad elevada para conseguir esa financiación que necesitan.

Operáis en España, Portugal, Italia y Francia. ¿Durante los próximos años estáis poniendo la vista en otros países de Europa o vais a trabajar en la maduración de los mercados que ya tenéis?

Nuestra vocación es internacional y estamos mirando cosas en Alemania. No sé si nuestro crecimiento será orgánico o corporativo, ya que estamos sopesando la compra de alguna plataforma local que nos ayude en la diversificación geográfica.

En este momento, tanto el mercado español como el italiano están tirando mucho; mientras que el francés está muy parado, y aunque tenemos estructura y equipo en Francia no estamos haciendo cosas porque no queremos justificar la existencia de ese equipo levantando operaciones de inversión en las que no creemos. Es un escenario complicado, hemos encontrado algunas operaciones con las que creemos que podemos ir a más, pero con mucho cuidado. Lo mismo nos pasa en Italia, son mercados que no conocemos tan bien como el español, de modo que entramos sólo si vemos las cosas muy muy claras.

Acabamos de financiar algunas villas de lujo cerca de Roma, pero como digo, deben ser cosas muy controladas, donde no haya sorpresas y donde no tengamos la más mínima incertidumbre.

Nosotros en nuestro comité de inversión descartamos sistemáticamente la mitad de los proyectos que nos llegan, queremos proteger mucho el capital de nuestros inversores y mantener ese track record que tenemos hasta ahora. Nunca hemos perdido dinero en ninguna operación.

En el ADN de Urbanitae está el concepto «mínimo riesgo», por ello ni siquiera presentáis los proyectos que no diseccionáis hasta el extremo. Esa garantía y esa transparencia, ¿crees que os hace caballo ganador y os brinda la opción de seguir creciendo?

Efectivamente. Creo que tenemos el mejor equipo ahora de análisis inmobiliario en España. A través de un grupo de 25 personas, iniciamos la operación, la diseccionamos, hacemos los modelos financieros y todos los estudios pertinentes, y si todo es correcto lo pasamos a nuestro comité de inversión, que puede dar o no dar el OK a la operación. En caso positivo, hablamos de un OK provisional, ya que tras ello pasamos a la segunda fase del análisis (due diligence) llevada a cabo por expertos internos y externos: investigación urbanística, comercial y de costes. Una vez estamos seguros del proyecto, lo ofrecemos a nuestra base inversora. Además, una vez que la operación está en marcha, tenemos un equipo independiente, que es de Asset Management, que hace un seguimiento mensual de la marcha de la operación: cómo vamos en ventas, el ritmo de la construcción, los asuntos de licencias, etc.

En principio, en Urbanitae tenemos una actitud de no meternos; ahora bien, si vemos que la operación no avanza como queremos, tenemos la capacidad y los recursos para entrar, desembarcar y ayudar al promotor, incluso llegando en ocasiones a promover el cambio de promotor si creemos que quien lo está liderando no lleva las cosas donde queremos que vayan. Todo ello con el único objetivo de proteger el capital de nuestros inversores; para nosotros eso es básico.

El tener el currículum de cero operaciones en pérdidas no quiere decir que seamos perfectos. Puede llegar a pasar que una operación se tuerza hasta el punto de que se pierda el capital, pero cuando compras suelo a buen precio (que es nuestro punto de partida) es difícil que se pierda todo el valor. En el peor de los casos, se podría llegar a un 10% – 15% de la inversión, pero hasta ahora no ha pasado ni creemos que pase. Lo que sí podemos decir es que nunca se va a perder todo el capital, eso no va a pasar.

“Nunca hemos perdido dinero en ninguna operación y siempre hemos conseguido devolver la inversión con ganancias”

Una curiosidad: ¿los inversores pequeños qué perfiles tienen?

Pues hay de todo. Hay estudiantes que meten sus primeros 500 euros de un trabajo con nosotros, y hay también ahorradores que están hartos de tener su dinero en cuentas corrientes del banco al cero interés. En general, lo que intentamos con esos inversores más pequeños y minoristas es llevar a cabo una labor muy de formación, de tutela. Para ello, tenemos un equipo de relación con el inversor que no es una máquina y que no es inteligencia artificial, sino personas reales que atienden las dudas y las consultas.

Además, cada vez que publicamos una operación en la plataforma, damos una información completísima de todo, y hacemos un webinar para que los inversores puedan hacer las preguntas que quieran en directo para que no les quede ninguna duda. Somos supertransparentes en todo lo que hacemos y eso también nos hace diferentes, un gestor de fondos es muy difícil que te enseñe las tripas de su historia, nosotros cada mes publicamos todas las operaciones que hemos financiado, la rentabilidad que hemos obtenido, las que hemos cerrado respecto a la que preveíamos, el plazo respecto al que preveíamos y en los casos de operaciones abiertas, la rentabilidad que pensábamos que íbamos a sacar, la que pensamos que vamos a sacar ahora y los plazos que vamos a tardar. Todo eso está disponible a la vista de cualquier inversor que quiera invertir. Aquí no hay trampa ni cartón. Todo está publicado.

Desde que publicáis el proyecto a financiar hasta que cerráis el cupo de inversores: ¿cuánto tiempo puede pasar?

Creo que el récord es el que nos ha marcado la tecnología. Ha habido operaciones que se han cerrado en uno o dos segundos. Al final, uno de nuestros retos fue el ser capaces de aumentar en cadena los servidores que dan servicio a nuestra web para que entraran 1.000 o 2.000 inversiones por segundo, y que no se colapsara.

Tenemos un equipo de tecnología fantástico que ha sido capaz de resolverlo, ya que podría haber traído problemas de duplicar inversiones. Nos hemos sentido alguna vez como vendiendo entradas de los Rollings, que todo el mundo está conectado intentando comprar una entrada. Hemos canalizado más de 250.000 inversiones y en cualquiera de nuestras operaciones pueden entrar en promedio un máximo de en torno a 2.000 inversores, porque el volumen que nos pone el regulador es que no podemos levantar más de cinco millones de euros por operación y año.

“Hay operaciones que cerramos en apenas unos segundos”

¿Por qué cinco millones?

No lo sabemos. La regulación de la Ley de Financiación Participativa es del año 2015, cuando con cinco millones hacemos exactamente la mitad de las viviendas que hacías entonces. Por tanto, es una regulación algo arbitraria que limita la inversión vía plataforma.

Entonces, lo que es vía plataforma estamos limitados. Por eso, lo que está haciendo Urbanitae es buscar alternativas para que, cuando nos lleguen operaciones, podamos financiar una parte a través de la plataforma y otra sea por otros canales capaces de completar esa financiación que necesita el proyecto sin el techo que nos ha puesto el regulador sobre la parte de crowdfunding.

Comentabas al principio ese espacio de financiación donde los bancos tradicionales no entran y el análisis de riesgo tan estricto que tienen a la hora de conceder capital para el desarrollo inicial de las promociones de viviendas. ¿Cómo es la relación de una herramienta como Urbanitae con los bancos?

Hemos pasado de una cierta distancia, de alguna forma los bancos nos miraban como raro, a tener una espléndida relación con los directores de Riesgos de los principales bancos como Banco Sabadell, Banco Santander, BBVA, etc., porque han entendido que no competimos con ellos, sino que les ayudamos en diversas acciones, por ejemplo, a capitalizar, a poner recursos propios en operaciones que ellos financiarían, pero que les pilla, quizá, cortos de capital.

La relación, en definitiva, es excelente, somos complementarios y para ellos, además, el que una operación venga analizada y aprobada por nosotros ya es una garantía de que es un buen proyecto y que es una buena operación.

“La relación con los bancos es excelente. Para ellos, además, que la operación venga analizada por nosotros es una garantía”

En cuanto a la financiación alternativa que desarrolláis en España, ¿cómo está nuestro país en este aspecto si lo comparamos con mercados como EEUU o Reino Unido? ¿En qué os fijáis?

Tienen más tradición de financiación no bancaria, frente a eso, España siempre ha sido un país muy bancarizado. Nosotros nos fijamos en diferentes aspectos, uno de ellos es el porcentaje de alternativa sobre la bancaria porque es mucho más alta y lo ha sido en el transcurso del tiempo. Creemos que es un objetivo al que tenemos que llegar y no nos asusta que los bancos se queden en su nicho y sean mucho más seguros.

Es decir, hoy el sector inmobiliario español a nivel bancario es un sector supersaneado. Nadie puede decir que hay un riesgo de crisis inmobiliaria porque los bancos están financiando con tal nivel de seguridad que básicamente no tienen mora en el préstamo promotor bancario. Entonces, ahí hay un hueco para la financiación alternativa, que, por supuesto, es más cara porque asume más riesgos, pero te permite también sacar operaciones adelante en las que los bancos no van a entrar por su nivel de riesgo, ellos están en el mínimo posible y Urbanitae cubre ese gap (hueco), si no fuera así, muchos proyectos no saldrían adelante.

La rentabilidad, como decíamos, es de dos dígitos, entre un 11% – 12% más o menos. ¿Cuáles son los plazos?

Nosotros damos una rentabilidad de entre un 10% y un 12%, eso sí, insistimos mucho en que en el sector inmobiliario los plazos varían, por lo que los inversores deben ser flexibles. Si el inversor calcula que el dinero lo va a necesitar en una fecha concreta, es una mala opción para invertir porque hay cierta incertidumbre en los plazos.

Toda inversión tiene un riesgo, posiblemente es algo que todo inversor debe tener en cuenta, independientemente del sector. 

Claro, entender en qué estás invirtiendo es una cosa fundamental. A pesar de ello, creemos que en Urbanitae estamos bien posicionados si hablamos de una relación de riesgo-rentabilidad, ya que hay poca volatilidad. El suelo de la operación está muy cubierto y es complicado perder dinero, pero es esencial saber que los plazos son inciertos y que si necesitas el dinero para algo, es mejor que te lo pienses.

Las garantías que damos son muy altas. Si prestamos un dinero para construir una vivienda que vamos a vender por 20 millones de euros, a lo mejor hemos prestado ocho o diez y tenemos garantía hipotecaria. ¿Esto qué significa? Que si el promotor no consigue vender la vivienda, nosotros podemos forzar su venta, así como sacar al promotor, y venderla por 12 o 13 millones de euros. Estamos muy cubiertos y nuestra posición es cómoda, en ningún caso ponemos en riesgo el dinero de nuestros inversores.

Tenéis canales de atención al inversor diferentes, con el fin de que puedan exponer cualquier duda y tengan todo claro. También habéis creado Urbanitae Academy, un espacio de aprendizaje y formación donde el pilar fundamental es la educación financiera. ¿En qué consiste?

Desde que empezamos a trabajar en Urbanitae nos dimos cuenta de que la gente tenía un cierto despiste y desconocimiento de esta financiación alternativa. Incluso veíamos que hasta los grandes family offices hablaban de inversión inmobiliaria y no es eso, no es como comprar un hotel y recibir una renta. No es ese tipo de inversión, esto es inversión de promoción y tiene un perfil de riesgo y rentabilidad muy superior, y eso el inversor tiene que saberlo y saber, además, modularlo, porque estamos hablando de una inversión con un riesgo multifactorial.

“Ponemos mucha atención a que los inversores entiendan qué es la financiación alternativa y todo lo que conlleva”

¿Por ejemplo?

Las operaciones que hicimos en 2021 estaban bajo un plan de negocio razonable en aquel momento. ¿Qué pasó? La invasión de Ucrania trajo una subida de costes, la inflación poscovid era salvaje y, de repente, los costes de las obras se dispararon; las constructoras paraban los trabajos porque no podían pagar el coste de los materiales o los salarios. Y todo ello, generaba un retraso porque hay que llevar a cabo renegociaciones y ajustar rentabilidad. Simultáneamente, podían subir los tipos de interés, las hipotecas eran más altas, etc. Eso generó que los proyectos de 2021 tuvieran un estrechamiento y que se ganara menos de lo previsto.

En este caso, los inversores pueden protestar y decir que Urbanitae es una porquería porque dijimos que habría una rentabilidad del 15%, y al final fue del 5-6%; pero hay que entender la coyuntura del momento, hay razones que son imposibles de saber y debes jugar con esa hipótesis. Hay un riesgo implícito, pero si todo va bien la rentabilidad puede ser del 15% o el 20%.

Para los más conservadores, Urbanitae tiene una línea de inversión directa. 

Está pensado para aquellos que están acostumbrados a invertir en un producto propio, ya sea ladrillo o no. Pero que sea, digamos, algo tangible, y eso nos lo estaban demandando los inversores. Eso sí, nosotros seguimos usando la misma fórmula, y es sólo presentar proyectos de compra inmobiliaria directa que hemos analizado y estudiado a fondo.

Por ejemplo, si una vivienda sabemos que tiene que reformarse, en Urbanitae ya tenemos calculado el coste de la reforma, aunque el cliente puede o comprar el piso como está o pedirnos ayuda para la reforma o la gestión. Siempre sabiendo que no es una vivienda que sale de unas fotos de idealista, sino que le ofrecemos una inversión que creemos que es atractiva. Sólo seleccionamos operaciones en las que nosotros creamos firmemente.

Con respecto a la crisis de vivienda en España, que es uno de los principales problemas en este momento. Desde Urbanitae creen que no hay riesgo de una burbuja inmobiliaria como la de 2008, entonces, ¿qué está sucediendo?

Básicamente, lo que está pasando es que hay una producción sigue en los mismos niveles de 2008, cuando la producción nunca pasaba de las 100.000 viviendas anuales, cuando la demanda estaba en 110.000 – 120.000. Es decir, había un gap real, pero asumible. Pero como todo ha seguido así, el mercado se ha ido tensionando hasta llegar al momento actual, sin contar el momento del Covid, cuando la tasa de formación de hogares bajó o hubo personas que salieron de España. Por tanto, había menos hogares; sin embargo, al acabar la crisis sanitaria, todo volvió a subir en vertical y ya tenemos 200.000 hogares nuevos al año, pero seguimos con una producción de 100.000 viviendas.

Por tanto, hay un déficit de 100.000 viviendas construidas para esos 100.000 hogares que se están creando en España. ¿Por qué? Porque hay más inmigración y también porque hay hábitos familiares distintos. Por ejemplo, las familias ahora son más pequeñas, la gente se separa, etc. Aunque lo más relevante en este momento es que cada día hay más entrada de población extranjera que se viene a vivir a España, con todo lo que significa. Ya no estoy hablando de inmigración sólo procedente de América Latina, también hay inmigración del Norte de Europa que viene y compra un apartamento, pasando meses viviendo en España.

Hay muchísima entrada de familias que forman hogares nuevos en el país, pero, como digo, seguimos con 100.000 viviendas. Tenemos, en este momento, entre 400.000 y 600.000 viviendas sin cubrir porque no hay suficiente suelo finalista.

“No hay burbuja inmobiliaria en España, sino déficit de vivienda porque hay más población y también inseguridad jurídica en el alquiler”

¿Qué medidas se pueden tomar?

Hay medidas que se pueden tomar, pero las leyes no avanzan hacia delante, como la Ley de Vivienda. No está aprobada. El Gobierno está muy obsesionado con que el efecto de presión de la demanda sobre la oferta no genere un incremento de precios en los alquileres y, en este aspecto, comprendo que es una medida loable. Yo no quiero que la gente que vive en una casa tenga el shock de que un día el casero les diga que les sube el alquiler un 30%; entiendo que el Gobierno quiera defender a esos inquilinos, pero está creando un efecto contraproducente, que es que las familias vulnerables no encuentran quiénes les alquilen una vivienda. Muchas personas propietarias ven que hay inquiokupas, ese inquilino que deja de pagar el alquiler y cuesta sacarlo Dios y ayuda… Pues prefieren preservar el inmueble antes que tener algún inquilino que no les pague; eso a la misma vez que los fondos han dejado de invertir debido a la inseguridad jurídica.

Los fondos son percibidos como los grandes enemigos del sector. 

En primer lugar, no hay fondos que inviertan en vivienda que quieran sacar sólo un 5% de rentabilidad. Hay muy pocos inversores que sean tan poco exigentes con su retorno, así que ese fondo no va a invertir salvo que tenga una rentabilidad superior, se va y no se pone vivienda en el mercado.

Entonces, los fondos se van, los propietarios no ponen la vivienda en el mercado y los promotores no tienen suelo, y el poco que hay se encarece muchísimo, y los códigos técnicos de la edificación también hacen que la edificación sea más cara, etc. Si vamos metiendo costes a la operación, es normal que la vivienda de obra nueva cueste lo que cuesta.