La falsa recuperación de la vivienda: la ley hipotecaria y la demanda embalsada maquillan la crisis

El mercado inmobiliario no se recupera del impacto causado por la crisis del coronavirus. Al menos, no lo hace a la velocidad a la que a simple vista anticipan el avance de la Estadística Registral Inmobiliaria de septiembre. La encuesta elaborada por el Colegio de Registradores desvela una leve caída de la compraventa de viviendas del 0,7% interanual, hasta las 35.694 operaciones, lo que supone el menor descenso desde febrero, antes de que estallara la crisis. En cuanto a las hipotecas, se formalizaron cerca de 4.000 operaciones más que el mismo mes del año anterior, pero ¿qué hay detrás de estas cifras? El resultado se explica por el impacto de la Ley hipotecaria de 2019 y por la demanda embalsada surgida tras el estado de alarma.

Tanto las operaciones de compraventa de viviendas como la firma de hipotecas se vieron alteradas por la nueva Ley hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019. Ese cambio legislativo provocó el retraso de muchas operaciones, dando lugar a un número de contratos anormalmente bajo. «Hay recuperación sí, pero no es tanta como pudiera parecer, especialmente en cuanto a las hipotecas sobre viviendas, que han pasado de las 21.400 operaciones en septiembre del año pasado a más de 25.000 ese mismo mes de 2020. El dato de este año es bueno, pero hay que tener en cuenta todos los matices”, explica Jose Miguel Tabares, vicedecano del Colegio de Registradores. En términos globales, las hipotecas constituidas arrojan un incremento anual del 22,1% después de seis meses con importantes descensos. Sólo en el mes de julio llegaron a bajar un 20,1%.

El segundo factor a tener en cuenta para entender la Estadística Registral es el de la demanda embalsada. Es decir, las operaciones que se habían concertado antes del estado de alarma, pero que no habían podido formalizarse hasta ahora. Como resultado el gráfico anual -tanto de compraventas como de hipotecas- arroja una clara recuperación en V, lo que significa que se ha producido un parón brusco de la actividad, pero que la recuperación también es rápida.

¿Qué ocurrirá en los próximos meses? Los registradores de la propiedad anticipan que octubre cerrará con cifras similares a las de septiembre, pero la incógnita es saber qué pasará en los últimos meses del año. En ese caso, ninguna previsión vale. Todo dependerá de cómo evolucione la segunda ola de la pandemia y su impacto en la economía nacional.

Por comunidades autónomas, los datos de los registradores confirman que las operaciones de compraventa de viviendas se han hundido con especial fuerza en País Vasco (-24,6%), Baleares (-15,2%) y Navarra (-14,4%). Por el contrario, las mayores subidas se han registrado en Asturias (+52,6%), Extremadura (+44,8%) y La Rioja (+32%).

Un verano aciago 

Los últimos datos del INE correspondientes a julio confirman que la compraventa de viviendas se hundió un 32,4% el pasado mes de julio en relación al mismo mes de 2019, hasta sumar 32.654 operaciones, su mayor cifra desde el pasado mes de marzo, cuando se declaró la pandemia.

Sin embargo, en términos mensuales -julio sobre junio-, la compraventa de viviendas se disparó un 20%, su mayor crecimiento en un mes de julio en al menos cinco años. Con ese retroceso interanual, la compraventa encadenaba cinco meses consecutivos de tasas interanuales negativas después de haber caído en marzo un 18,6%, en abril un 39,2%, en mayo un 53,7% y en junio un 34,3%.