Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso: descúbrelo y ahórrate los abogados

Cada vez son más los españoles que ahorran y optan por vender su casa o piso. Como cualquier operación, la venta de una vivienda se encuentra sujeta a impuestos y ello conlleva unos gastos. Sin embargo, quizás puedas ahorrarte el coste de asesoramiento de tus gestores o abogados con este artículo. ¿Qué gastos hay que pagar? ¿Qué declaraciones hay que presentar? ¿En qué casos estás exento de tributar al vender tu vivienda?

Son tres los impuestos que debes abonar como persona física, es decir, como ciudadano normal, cuando vendes tu propiedad, no la de tu posible empresa.

IRPF, plusvalía e IBI

En primer lugar, en tu modelo 100 del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) tendrás que incluir la salida de tu patrimonio de la vivienda. En concreto, en la declaración que presentas en el año siguiente a aquél en que se produce la venta. Ello supondrá una ganancia patrimonial que probablemente incremente tu base imponible. Es decir, que el resto de ingresos se verán afectados por un mayor tipo impositivo al producirse esta venta -y entrada de dinero en tu cuenta-.

En segundo lugar, tributarás por la conocida como plusvalía municipal -su nombre técnico es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana-. Aunque si residieras fuera de España -más de 183 días con tu residencia en un país extranjero- la persona obligada al pago de este impuesto sería la adquirente.

Y por último, por el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El IBI anual suele ser pagado entre el comprador y vendedor, de forma proporcional al tiempo durante el cual se ostenta la propiedad. Por ejemplo, si ahora vendieses tu vivienda, normalmente se pactaría que tú pagaras el IBI correspondiente a los meses de enero a agosto y, el comprador, de septiembre hasta final de año.

Se trata de una cantidad en ocasiones difícil de determinar, dado que el pago se suele prorratear en dos durante el año. En consecuencia, a veces se toma el último recibo abonado por el propietario que vende la vivienda para determinar la cuota correspondiente a los meses restantes del ejercicio.

Cuánto se pagaría en IRPF

¿Cómo tributaría la venta de mi vivienda en mi declaración del IRPF? Imaginemos que queremos vender un apartamento que tenemos en propiedad con un precio de mercado de 120.000 euros. Los gastos de la venta ascenderían a unos 1.400 euros de plusvalía, unos 7.000 de la agencia inmobiliaria y, en caso de disponer de una hipoteca, también habría que sumar los gastos de cancelación registral de la misma (unos 500 euros). Pues bien, al precio de venta (120.000 euros) se le restarían estos tres gastos y tendríamos un valor de transmisión de 111.100 euros.

De otro lado, al valor de adquisición (por ejemplo, yo lo compré por 80.000 euros) habría que sumarle los gastos totales de compra (véase, 400 euros de notaría, 300 de registro y 4.800 de otro impuesto: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas que, en este caso, ascendería a 4.800 euros). Por tanto, nuestro valor de adquisición sería de 85.500 euros.

A efectos de IRPF, tendríamos una ganancia patrimonial de 25.600 euros que, al ser un resultado positivo, ha de ser contemplado en la declaración. Éste quedaría sujeto a una tabla (los primeros 6.000 euros al 19%, de entre 6.000 y 50.000 al 21% y continuaría, pero a efectos de nuestro ejemplo, se termina aquí). Es decir, que de nuestra vivienda de 120.000 euros, con los gastos citados, tributarían en el IRPF 5.256 euros. Estos se sumarían a nuestra declaración para sernos aplicado el tipo correspondiente, en función del total de nuestros ingresos (rendimientos del trabajo, es decir, salarios, y rendimientos de capital inmobiliario, es decir, intereses bancarios, entre otros).