Los ciudadanos esperan que la vivienda siga al alza, mientras los analistas anticipan que bajará este año

La vivienda y las expectativas que despierta entre consumidores, promotores y especialistas muestra mejor que cualquier otro bien que una cosa es la economía real y otra la percepción que el ciudadano tiene de ella. Según la última encuesta de consumidores elaborada por el Banco Central Europeo (BCE), los europeos se muestran más pesimistas en febrero respecto a la evolución del precio de la vivienda. Si a principios de año la convicción era que la vivienda subirá de precio el 2,5% en los doce meses siguientes, en febrero esa estimación es ya del 2,6%.

Bien es cierto que la oferta parece no responder adecuadamente a la demanda residencial por el efecto de la inflación y el aumento de los costes, pero expertos como los de CaixaBank Research consideran que la tendencia es a la baja y que continuará así.

Frente a ello, la encuesta del BCE -entre 14.000 consumidores mayores de 18 años- establece que el aumento en el precio previsto por los consumidores «refleja principalmente mayores expectativas de los encuestados menores de 55 años, mientras que los encuestados de mayor edad esperan una mayor desaceleración en el crecimiento del precio de su vivienda. Las expectativas de tipos de interés hipotecarios a 12 meses suben ligeramente hasta el 5%»; es decir, 1,7 puntos porcentuales más que lo previsto a principios de año.

Al mismo tiempo, el acceso al crédito percibido por los ciudadanos europeos en los últimos 12 meses y las expectativas de acceso al crédito en los doce próximos mejoran ligeramente en comparación con enero.

El pesimismo de los europeos se basa también en una menor previsión de mejora salarial. Si a principios de año esperaban que su ingreso nominal crecería el 1,3% durante los próximos doce meses, en febrero es ya del 1,2%. Esta variación refleja, según el BCE: «Las expectativas más bajas de los consumidores en hogares con ingresos medios o inferiores a la media».

Sin embargo, la percepción de aumento del gasto nominal para los doce meses siguientes aumenta al 6,6%, desde el 6,3% de enero. Por contra, las expectativas de subir el gasto nominal pasan al 3,9% en febrero desde el 3,8% de principios de año.

Corrección mantenida

Con todo, el último informe de CaixaBank Research muestra que «la tendencia descendente del precio de la vivienda debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de la política monetaria se traslada a la economía real». Es más, para estos expertos, «la velocidad e intensidad del ajuste en los distintos mercados inmobiliarios dependerán en gran medida de los desequilibrios que se hayan acumulado en la fase expansiva del ciclo inmobiliario».

Dicho de otro modo, el precio de la vivienda caerá más en aquellos mercados donde se encareció por encima de la renta de las familias (mercados sobrevalorados); en aquéllos donde el endeudamiento de los hogares es elevado y en aquéllos donde el coste de las hipotecas ha subido más con las subidas de tipos de los últimos trimestres.

La estimación de CaixaBank Research para el conjunto de mercados internacionales que ha analizado es que la vivienda puede verse sujeta a «correc­­ciones potenciales» próximas al 15%. Aunque no será una rebaja lineal, ya que se prevé que la corrección de los precios no será «abrupta, sino que se estima que se puede producir en un horizonte de dos años».

Además, hay más potencial de bajada de precios en las economías anglosajonas (EEUU, Australia y Canadá) frente a «cierta heterogeneidad» que se espera para los diferentes mercados europeos. Respecto al inmobiliario español, CaixaBank considera que es un mercado que está «en una buena posición, tanto en términos relativos como absolutos».

En ese sentido, los analistas consideran que el mercado se ve favorecido por factores como «el buen desempeño del mercado laboral, generalizado entre las economías analizadas, y que ofrece apoyo a la renta de los hogares» y que, por tanto, ayuda a mitigar la accesibilidad a la vivienda y limita las ventas forzadas.

Asimismo, la economía de las familias está más saneada que en crisis anteriores, del mismo modo que «los bancos cuentan con amplios colchones de capital para absorber las potenciales pérdidas sin que se activen me­­canismos de retroalimentación de caída de precios».

La subida de tipos y la merma en la renta real disponible por parte de las familias llevó, a mediados del año pasado, a que los previos empezaran a moderarse en varias economías avanzadas. Los mercados con mayores bajadas en el precio de la vivienda son: Australia (–9,7%), Suecia (–9,6%), Canadá (–10,4%), EEUU (–5,9%), Alemania (–5,7%), Nueva Zelanda (–5,0%) y Noruega (–2,8%). Pese a todo, la vivienda sigue por encima de los precios de antes de la pandemia.

Crisis limitada

La recesión inmobiliaria de buena parte de estos mercados se evidencia en el hecho de que las operaciones de compraventa caen en tasas de dos dígitos en términos interanuales en países como Australia (–47%), Noruega (–38%), Suecia (–35%), EEUU (–33%) y Nueva Zelanda (–31%).

Las señales de enfriamiento son algo más modestas en el Reino Unido y Países Bajos, con caídas de precios inferiores al 5%, pero el retroceso de la actividad empieza a ser evidente (caída interanual de compraventas del 18,2% en el Reino Unido y del 15,5% en Países Bajos en febrero de 2023).

El análisis de CaixaBank Research abarca 25 países, en los que el ajuste promedio del precio de la vivienda en los próximos dos años podría ser de alrededor del 13%. Sin embargo, las diferencias entre países son reseñables. EEUU y Nueva Zelanda son los mercados en los que estimamos que el ajuste del precio de la vivienda debería ser mayor (cercano al 20%) para recobrar la ratio de accesibilidad de finales de 2019.

Por contra, en Italia el precio tiene margen para crecer en los próximos dos años, ya que el aumento previsto de la renta de los hogares permitiría facilitar el acceso a la vivienda que llegaría a finales de 2024 al nivel de 2019.

Para España, los analistas de CaixaBank no creen necesario un ajuste material en el precio de la vivienda. Mientras que Suecia, Australia y Canadá, que se en­­cuentran entre los mercados que más se llegaron a sobrecalentar, destacan por haber realizado ya más de la mitad del ajuste.

En cambio, Luxemburgo y Países Bajos, con un potencial de ajuste similar (alrededor del 15%), solamente habrían completado una cuarta parte del camino.