El número de contratos de alquiler se desploma un 50% cuando una zona se declara «tensionada»

• Benjamín Santamaría @benjaefe
• Economista, analista, conferenciante y máster de educación con especialidad en Economía. Redactor de economía y empresas en OKDIARIO y autor de 'La economía a través del tiempo' en el Instituto Juan de Mariana. Miembro de la junta directiva del Centro Diego de Covarrubias.
• • 16/03/2026 05:45
  • Actualizado: 16/03/2026 05:45

La declaración de una zona como «tensionada» no sólo no mejora el mercado del alquiler de una ciudad, sino que desploma el número de contratos que se firman, consolidándose así el fracaso de la Ley de Vivienda del Gobierno de Sánchez. Ésta es sólo una de las muchas escalofriantes conclusiones a las que ha llegado el Instituto Juan de Mariana (IJM) en su informe Dos años de control de alquileres en España: evaluación empírica de una política fallida. En los ejemplos analizados por los analistas, la cantidad de nuevos arrendamientos se desplomó entre un 45% y un 52%.

«Dos años después de la entrada en vigor de los topes al alquiler en 140 municipios de Cataluña», entre los que se incluye Barcelona, «los datos muestran una brecha significativa entre percepción y realidad».

«Aunque el 64% de los catalanes conoce la regulación y un 45% cree que limita los precios, otro 43% considera que ha reducido la oferta de vivienda y un porcentaje idéntico percibe el aumento de los alquileres temporales, lo que refleja la creciente distorsión del mercado», exponen los expertos del IJM.

Según lo analizado por los profesionales, «la caída aparente de los precios se explica, en gran medida, por efectos estadísticos». «Sobre papel, la renta media pasó en Barcelona de 1.193 euros mensuales en el primer trimestre de 2024 a 1.087 euros en el primer trimestre de 2025 (−8,9%), mientras que en Navarra descendió de 849 a 774 euros entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025 (−8,8%)», explican.

«Sin embargo, si se comparan periodos equivalentes ajustando el llamado efecto anticipación, el descenso es testimonial», exponen. «Esto se debe a que los propietarios subieron precios antes de la entrada en vigor de la norma, para anticipar el posterior impacto de la regulación», desvelan.

Por otro lado, «el ajuste real recae también sobre la calidad de las viviendas disponibles para alquiler, y no solamente en el precio por metro cuadrado». «En Barcelona, la superficie media ha pasado de 75 metros cuadrados en 2019 a 71,4 metros cuadrados en la actualidad», aseguran.

«De hecho, el precio por metro cuadrado alcanzó máximos históricos de 16,8 €/m2 en el tercer trimestre de 2025», defienden. Es más, «en Navarra ocurre un fenómeno similar», pues «el precio por metro cuadrado no baja de 9,2-9,3 €/m2 y la superficie media cae a 84,3 m2».

Caen los contratos de alquiler

La oferta de vivienda en alquiler se ha contraído de forma significativa en las zonas reguladas. En Barcelona, los contratos trimestrales pasaron de 9.825 en el primer trimestre de 2024 a alrededor de 7.400-7.800 en el periodo posterior, una caída del 22,5%, mientras que el total anual de contratos ha pasado de 38.683 en 2023 a 32.903 en 2024 (−14,9%). «Si se compara con los niveles de 2021, la contracción observada se aproxima al 43%», explican.

«En la zona tensionada navarra, los contratos pasaron de 1.204 en el segundo trimestre de 2025 a 672 en el cuarto trimestre», lo que supone una estrepitosa caída del 44,2%. Por su parte, en La Coruña, tras la declaración de zona tensionada en julio de 2025, los contratos cayeron de 718 en julio a 354 en diciembre, un desplome del 51% en apenas cinco meses».

«La conclusión general es que los controles de alquiler redistribuyen la escasez en lugar de resolverla», sentencian los profesionales del instituto. Los analistas consideran que estas políticas «benefician a los inquilinos con contratos ya existentes, pero dificultan el acceso a nuevos demandantes, que encuentran menos viviendas y de menor tamaño».

«La evidencia económica es abrumadora: una encuesta de la Universidad de Chicago muestra que el 95% de los economistas discrepa de que los controles de alquiler mejoren el acceso a la vivienda», lamentan.