La vivienda en alquiler en España: cae la rentabilidad y aumenta la morosidad

Las turbulencias del mercado de la vivienda derivadas de la pandemia han arrastrado a la baja la rentabilidad del alquiler y han disparado la morosidad de los inquilinos, lo que unido al ‘ruido’ de la futura ley de vivienda dibuja un panorama incierto para el aumento de la oferta.

Esta incertidumbre es la que ha empujado al 20% de los pequeños propietarios a los que vencía este año el contrato de arrendamiento a poner a la venta sus casas, cuando antes de la pandemia ese porcentaje no superaba el 2%, según datos de la Agencia Negociadora del Alquiler. Aunque algunos operadores hablan de fase de estabilización, la rentabilidad del alquiler ha caído un 30% desde 2018 para quedar en el 4,5% en la vivienda nueva y el 6% en la de segunda mano (la que concentra la gran mayoría de la oferta). Y la tendencia es descendente en todo el territorio nacional.

El informe Rentabilidad del Alquiler 2021, elaborado por Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (Instai), explica que el hecho de que los precios del arrendamiento no hayan subido a la par que los de compra está produciendo una contracción de la rentabilidad generalizada, aunque más acusada en la vivienda nueva (hasta cinco años de antigüedad).

Según este informe, los dos mayores mercados residenciales, Madrid y Barcelona, presentan una evolución dispar: desde 2018 en la capital española se ha reducido la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva un 33% y en la catalana el 14%. La desincronización del alza de los precios de la vivienda y de su alquiler es la razón de esa disparidad, ya que la rentabilidad se calcula dividiendo el importe bruto del alquiler (la renta mensual multiplicada por doce meses) entre el precio de la vivienda. Esto es lo que explica que en muchas ocasiones alquileres altos se correspondan con una baja rentabilidad y viceversa.

«En un contexto de fuertes subidas del precio de la vivienda, es comprensible que los precios del alquiler, que en los años previos se han incrementado más rápido que los de venta, tiendan a desacelerarse, impulsando la compresión de sus rentabilidades», explica Gumersindo Ruiz, consultor principal del Instai.

TENDENCIA A LA BAJA

Según este experto, cabe pensar que, al menos en el corto plazo, los precios de compra sigan subiendo y la rentabilidad del alquiler vaya reduciéndose.
«Con todo, y para la vivienda nueva, hablamos de unas rentabilidades del alquiler de en torno al 4 %, una cifra por encima de las habituales en muchos productos financieros», apunta.

Cantabria (5,8%), Navarra (5,8%) y Cataluña (5,7%) encabezan la clasificación de la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva, mientras que Canarias (4,3%), Castilla y León (4,3%), Madrid (4,2%), Aragón (3,9%) y Baleares (2,2%) lo cierran. En el caso de la vivienda usada, Murcia (7,5%), Comunidad Valenciana (7,1%) y Castilla y León (7%) tienen los alquileres más rentables, a diferencia de Canarias (5%), Madrid (4,8%) y Baleares (4,2%), que tienen los más bajos.

Entretanto el Covid-19 provocó que los impagos en los alquileres creciesen un 66,2 % en 2020 y alcanzasen cotas de morosidad mayores que en los años más duros de la crisis financiera (2009-2012), cuando los casos se incrementaron un 55,5 %. El decimotercer estudio del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) sobre «Morosidad en Arrendamientos urbanos en España», que se ha presentado esta semana, indica que los inquilinos dejaron a deber de media el año pasado 6.373 euros a sus arrendadores.

Madrid (8.974 euros), Baleares (8.718 euros) y País Vasco (7.269 euros) son las comunidades donde las deudas de los arrendatarios fueron mayores. Por su parte, Murcia fue el territorio donde más crecieron los impagos (93,6%), seguida de Madrid (80,7%) y Cataluña (80%).

Las previsiones indican que 2021 cerrará con unas «variaciones mucho menos acusadas», avanza el director de Estudios y Calidad de Fichero de Inquilinos Morosos, Sergio Cardona. «Durante los meses más crudos de la pandemia -añade- las incidencias de morosidad llegaron a triplicarse» respecto a los mismos meses del año anterior, pero la «buena comunicación entre propietarios e inquilinos posibilitó que llegaran a acuerdos negociando quitas o aplazamientos del pago».