Una notaria pone fin a la duda: ¿Un hijo puede vivir gratis en una segunda vivienda de sus padres?

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 23/08/2026 08:30
  • Actualizado: 23/08/2026 08:30

Dejar una vivienda a un hijo sin cobrarle alquiler es una decisión bastante habitual dentro de una familia. Los padres mantienen la propiedad mientras el hijo puede instalarse en ella sin pagar una mensualidad. Como no existe compraventa ni arrendamiento, podría parecer que ese acuerdo queda exclusivamente dentro del ámbito familiar. Sin embargo, cuando se trata de una segunda vivienda, entran en juego algunas cuestiones fiscales que conviene conocer tal y como ha explicado una notaria.

María Cristina Clemente conocida en TikTok como @notariabuendia ha querido aclarar toda esta cuestión, después de las dudas surgidas sobre las posibles consecuencias ante Hacienda. La convivencia en la vivienda habitual no constituye una donación, pero la cesión gratuita de otro inmueble es un supuesto diferente. En este segundo caso aparece una figura jurídica denominada comodato, mediante la cual los propietarios permiten utilizar gratuitamente un bien sin transmitir su propiedad. El hijo puede, por tanto, vivir en la casa sin pagar un alquiler y los padres continúan siendo sus titulares. La cuestión está en que ese derecho de uso gratuito puede tener efectos fiscales para ambas partes.

¿Un hijo puede vivir gratis en una segunda vivienda de sus padres?

María Cristina Clemente ha abordado el asunto en un vídeo publicado en su cuenta de TikTok, ante las informaciones aparecidas sobre las consecuencias fiscales de que los hijos residan gratuitamente en inmuebles de sus progenitores. La notaria insiste en separar dos situaciones que pueden confundirse fácilmente. La primera es la convivencia familiar. Que un hijo siga viviendo en casa de sus padres sin pagarles no significa que esté recibiendo una donación. «Por supuesto que los hijos pueden vivir de gratis con sus padres en la casa de estos. Es lo que tiene ser familia, y por eso a este piso se le llama vivienda familiar habitual», explica.

La situación cambia si los padres poseen otro inmueble y se lo dejan al hijo para que viva allí sin pagar renta. «Que cedas gratis el uso de una residencia a tu hijo. A eso le llamamos técnicamente comodato», señala Clemente y consiste en un préstamo de uso gratuito  en el que la propiedad continúa perteneciendo a los padres, pero el hijo puede disfrutar de ella sin entregar dinero a cambio. Además, este acuerdo no necesita formalizarse necesariamente ante notario. Según explica Clemente, puede constar en un documento privado e incluso pactarse verbalmente.

Hacienda puede considerar una donación el derecho de uso

Para explicar las posibles consecuencias fiscales, Clemente recurre a una consulta de la Dirección General de Tributos del 5 de octubre de 2017. El caso planteado correspondía a un padre que había formalizado un comodato a favor de su hijo y quería conocer cómo debía tributar la operación. Tributos descartó que existiera una transmisión patrimonial onerosa, puesto que el hijo no pagaba por utilizar el inmueble. Sin embargo, según expone la notaria, sí consideró que podía existir una donación por el derecho de uso que estaba recibiendo gratuitamente.

Esto no supone que el hijo pase a ser propietario de la casa. Lo que se tiene en cuenta es la ventaja económica que supone disponer de una vivienda ajena sin pagar una contraprestación. De ahí que el tratamiento sea diferente al de un alquiler y también al de un hijo que simplemente continúa viviendo en la casa familiar. Ante esta situación, Clemente aconseja documentar el acuerdo. «Lo más seguro es otorgar un documento privado del comodato, autoliquidar el Impuesto de Donaciones y aplicar todas las bonificaciones y deducciones fiscales», señala. Estas ventajas fiscales dependerán de la normativa que resulte aplicable en cada caso.

Qué ocurre con el IRPF de los padres

La cesión gratuita también tiene consecuencias para los propietarios. Aunque los padres no reciban un alquiler, la segunda vivienda continúa teniendo efectos en su declaración de la Renta. Clemente menciona en este punto otra consulta de la Dirección General de Tributos, fechada el 5 de septiembre de 2019. Al no cobrar una renta al hijo, los propietarios no tienen que declarar rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, esto no significa que puedan dejar el inmueble fuera de su IRPF.

Los padres deberán realizar la correspondiente imputación de rentas inmobiliarias. Según explica la notaria, se calcula aplicando con carácter general un 2% sobre el valor catastral o, en determinados supuestos, un 1,1%. Es decir, fiscalmente no se trata como una vivienda alquilada, pero tampoco como un inmueble que carezca de consecuencias para sus propietarios.

@notariabuendia Ante tanto titular alarmista, vamos a poner orden ⚖️ Vivir gratis con tus padres en la vivienda familiar NO es una donación. Es la vivienda habitual familiar, así de claro. No hay hecho imponible, no hay consecuencias fiscales. . Punto. . La duda aparece cuando hablamos de ceder gratis una segunda residencia a un hijo. Técnicamente eso es un comodato: un préstamo de uso gratuito. No exige escritura pública, puede ser incluso verbal. . Ahora bien, la Dirección General de Tributos entendió (Consulta Vinculante 5-10-2017) que para el hijo sí puede existir una donación por el derecho de uso recibido, aplicando las reducciones y bonificaciones por parentesco propias del Impuesto de Donaciones. . ¿Y los padres? Tranquilidad también aquí. Según la DGT (5-9-2019), no declaran rendimientos de capital inmobiliario, pero sí deben imputarse rentas inmobiliarias (1,1 % o 2 % del valor catastral). . Conclusión: no todo es donación, pero documentar bien evita sustos y marca la diferencia ante #Hacienda. #Donaciones #TuHistoriaNuestraFirma ♬ sonido original – NOTARIABUENDIA